• Home
• Nieuws

Woningcorporaties en de ontwikkelopgave: proactief zijn of lijdzaam afwachten?

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 16 August 2022

Door de toenemende woningnood werd de afgelopen jaren de noodzaak om een minister van Volkshuisvesting aan te stellen steeds groter. Die minister kwam er in het nieuwe kabinet. Hij liet er geen gras over groeien. Binnen enkele weken presenteerde minister de Jonge (CDA) zijn veelbelovende Nationale Woon- en Bouwagenda. Daarin kondigde hij de ontwikkeling en bouw van 900.000 woningen aan tot en met 2030. Hiervan moet twee derde deel betaalbaar zijn: sociale huur, middenhuur tot € 1.000 en koop tot de NHG-grens (€ 355.000). Ook moeten gemeenten elk een flinke bijdrage leveren aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen als zorgvragers, statushouders en spoedzoekers, door toe te werken naar 30% sociale huur. Op 30 juni heeft minister de Jonge de zogenaamde nationale prestatieafspraken gemaakt met Aedes (koepelorganisatie voor woningcorporaties), Woonbond en VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten).

Prestatieafspraken ontwikkelopgave woningcorporaties
Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij corporaties jaarlijks ongeveer €1,7 miljard aan investeringsruimte vrij. Daar tegenover staan bindende prestatieafspraken die gericht zijn op een verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen, huurmatiging en een verplichte huurverlaging voor de laagste inkomens en er wordt geïnvesteerd in woningverbetering en het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen. Hierbij speelt dus een ander akkoord ook een grote rol, namelijk het Klimaatakkoord uit 2019.

Om het huidige tekort aan sociale huurwoningen en de wachtlijsten aan te pakken moet het bouwtempo van de corporaties flink omhoog de komende jaren. Van ca. 15.000 de afgelopen jaren naar bijna 30.000 richting 2030. Doel is dat corporaties 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen in de periode 2022 t/m 2030. De provincies en gemeenten stellen voor het einde van het jaar samen met corporaties en huurders regionale woondeals op zodat precies duidelijk wordt waar en hoeveel woningen in Nederland gebouwd gaan worden.

Praten of bouwen?
Nu komt het aan op de daadwerkelijke realisatie en aanpassingen van al die woningen. Gaan we die doelstellingen en aantallen nu ook echt halen of verzanden we in een bureaucratische molen? De eerste tekenen zijn in ieder geval niet heel erg hoopvol. Minister de Jonge heeft een regierol, maar vervolgens moeten provincies, gemeenten en woningcorporaties nog afspraken maken over bouwplannen die vele jaren bestrijken, wat afleidt van de uitvoering. Gemeenten hebben grote personeelstekorten en er spelen nog een aantal andere zaken zoals het stikstofdossier en de netcongestie. Om nog maar te zwijgen van de stijgende bouwkosten en het tekort aan grondstoffen en bouwmaterialen. De bouw dreigt door de gehele problematiek stil te vallen. Er duiken stemmen op om een Noodwet af te kondigen om de bouw vlot te trekken.

Wat kan jouw woningcorporatie doen om de ontwikkelopgave te halen? 4 tips van collega-corporaties om direct te implementeren

Wat kunnen woningcorporaties doen? Proactief optreden of lijdzaam afwachten? Het klinkt als een open deur maar woningcorporaties kunnen zich concentreren op de zaken waar men wel invloed op heeft.

1. Maak realistische afspraken met gemeenten, collega-corporaties en ontwikkelaars. Het gezegde “Alleen ga je sneller, samen kom je verder” is hier van toepassing. De opgave is te groot om alleen te kunnen doen. Alleen samen met sterke samenwerkingspartners is het mogelijk de doelstelling op duurzame wijze te realiseren.

2. Richt de interne bedrijfsvoering en processen optimaal in om het werk dat zich aandient in goede banen te leiden. Veel woningcorporaties hebben deze processen niet volledig op orde terwijl interne- en externe stakeholders wel de informatie over de status van nieuwbouw- en renovatieprojecten moeten weten.

3. Maak een goede liquiditeitsplanning. Woningcorporaties hebben meer geld in kas door het afschaffen van de verhuurdersheffing. Maar met de ontwikkelopgave is zoveel geld gemoeid dat samen met stijgende rentelasten, achterblijvende huuropbrengsten en stijgende fiscale lasten (Vpb last loopt op tot 835 miljoen in 2023, onderzoek Aedes) knelpunten snel inzichtelijk dienen te worden gemaakt. Het moment waarop woningcorporaties in problemen kunnen komen verschilt per regio. In 2024 kunnen de eerste regio’s de opgave niet meer betalen (onderzoek Aedes 2020). Toen was de verhuurdersheffing nog niet afgeschaft, maar doet niets af aan het feit dat het exact kunnen volgen van de kasstromen van levensbelang is, mede gezien de omvang van de totale lasten van 216 miljard tot en met 2035.

4. Vervang spreadsheets door software in je processen voor besluitvorming en financiële forecasting. Gebruik je nog MS Excel als belangrijkste tool voor je financiële prognoses? Spreadsheets maken een proces foutgevoelig. Jij kunt je tijd wel beter besteden dan aan het managen van spreadsheets! Vervang ze door standaard software/rapportages. Dan blijft je proces (én je projecten) voorspelbaar.

Gebruik je al generieke software? Generieke software dekt misschien je grootste risico’s (zoals foutgevoeligheid) af, maar het is niet 100% voor projectontwikkeling gemaakt. De risico’s? Het is tijdrovend en frustrerend te werken met systemen waarmee je nét niet kunt wat je wilt. Vooral bij het maken van haalbaarheidsanalyses en financiële prognoses. Een terugval naar spreadsheets loert om de hoek… en je bent weer terug bij af. Maak je werkdag productiever en werk met specifieke software die is gemaakt voor finance in projectontwikkeling!

Een blauwdruk van een goed ingerichte planning & control cyclus vind je in ons whitepaper ‘voorspelbaar vastgoed’. Download dit whitepaper en je krijgt ook praktische tips hoe je de voorspelbaarheid van jouw financiële prognoses kunt verbeteren.

Download het whitepaper Voorspelbaar Vastgoed

Bron: Reasult, Foto: Reasult