• Home
• Nieuws

Vivare: Optimaliseren vastgoedproces om integraal te sturen op vastgoed én leefbaarheid

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 6 February 2018

Het vinden van een optimale balans tussen waardeontwikkeling, huurinkomsten én uitgaven aan beheer, onderhoud en investeringen. Dit in combinatie met het creëren en behouden van een goede leefomgeving voor bewoners. Met die visie optimaliseerde woningcorporatie Vivare uit Arnhem eind vorig jaar haar vastgoedproces. Hoe zijn de nieuwe processen ingericht? Een gesprek met Manager Portfolio en Beleid Tanja van Voorthuijsen: “Door beter te sturen op vastgoed kunnen wij onze maatschappelijke bijdrage efficiënter waarmaken.”

Leefbaarheidssturing is onlosmakelijk verbonden met vastgoedsturing, begint Tanja het gesprek. “Met als belangrijk verschil dat wij voor de verhuur, beheer en onderhoud van de woningen grotendeels zelf de regie hebben. Het sturen op een leefbare wijk doen we veel meer in samenspraak met onze samenwerkingspartners. Vanaf begin 2017 hebben wij daarom de gesprekken met onze partners over wijkdoelstellingen voor leefbaarheid geïntensiveerd. Onze wijkplannen bieden daarbij een bruikbare onderlegger. Op deze manier willen we in samenwerking bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid van onze huurders.”

Leefbaarheid en vastgoed
“Voor vastgoed is een langetermijnstrategie nodig,” legt Tanja uit op de vraag hoe stuurbaar de twee termen zijn. “Binnen de gemiddeld honderd jaar dat een woning meegaat, zijn er een aantal belangrijke momenten waarop keuzes gemaakt moeten worden. Deze zijn belangrijk voor de toekomstwaarde. Denk aan het functionele aspect zoals de indeling of aan technische aanpassingen vanwege duurzaamheid."

“Leefbaarheid is lastiger te sturen. We zorgen dat we weten wat er speelt in de wijk door bijvoorbeeld het contact met onze huurders en netwerkpartners te vergroten. Het analyseren en toetsen van leefbaarheid doen wij via de landelijke leefbaarometer en met een eigen tweejaarlijks onderzoek onder onze huurders. In 2018 gaan wij met onze stakeholders – huurders, gemeente en zorgpartijen – verder in gesprek over de wijk, zodat we weten wat er speelt. De uitkomsten hiervan gebruiken wij om in de wijk- en complexplannen de goede, integrale keuzes te maken om de wijken verder te verbeteren, en zo de leefbaarheid te vergroten.”

Wijk- en complexplannen
“De basis voor de integrale afweging tussen vastgoed en leefbaarheid - het nieuwe sturingsproces van Vivare - wordt gevormd door expliciete koppeling tussen de strategische doelen vertaald naar wijk- (tactisch) en complexplannen (operationeel). In de wijkplannen leggen we de te realiseren doelen per (CBS-)wijk vast, en in de plannen per complex staan kaders voor verhuur, beheer en onderhoud én leefbaarheid. Zo sturen we via het proces op de realisatie van de strategische vastgoed- en leefbaarheidsdoelstellingen. De directie Financiën is vervolgens verantwoordelijk voor het opstellen van, en toetsen aan, de financiële kaders.”

“De tactische vertaling van vastgoed- en leefbaarheidssturing legt de koppeling tussen strategie en operatie. Assetmanagement – de tactische laag – wordt binnen Vivare niet als functie maar als proces ingevuld. Relevante functies van wonen, vastgoed, leefbaarheid en financiën worden daarbij betrokken (bijvoorbeeld in het gebiedsteam). De uitwerking tot wijkplannen vraagt om brede kennis en afstemming over de wijken, buurten, woningen en de huurders. Daarnaast moet per complex nagegaan worden op welke wijze het zo effectief mogelijk bijdraagt aan de tactische doelstellingen.”

Tactisch niveau
Het gebrek aan inzicht op tactische doelstellingen was echter de belangrijkste reden om het proces te optimaliseren. Tanja: “Vivare is een corporatie met 24.000 vhe en werkt in zes gemeenten. Voor een corporatie van onze omvang ontbrak er een schakel. Eerder wisten we wel op strategisch niveau hoe onze wensportefeuille op lange termijn eruit zou moeten zien. Het was voor de operatie alleen niet helder op welke wijze zij hieraan konden bijdragen. Deze cruciale tactische vertaling van vastgoed- en leefbaarheidssturing legt de koppeling tussen strategie en operatie, en betrekt relevante functies van wonen, vastgoed, leefbaarheid en financiën.”

Om inzicht op tactisch niveau te krijgen heeft Vivare twee functies aan het proces toegevoegd. Een adviseur assetmanagement houdt de doelen voor de wijk in de gaten, terwijl een gebiedsmanager het beleid en maatregelen per complex stelt en monitort. “Deze werknemers zijn de hoeders van de doelstellingen. Samen met de strategisch adviseur en de manager klant werken zij samen aan het proces vastgoed- en leefbaarheidssturing binnen een gebied, het gebiedsteam. Door beter te sturen op het renderen van onze woningen en wijken, kunnen wij onze maatschappelijke bijdrage efficiënter waarmaken. Het behaalde financiële rendement is een belangrijke voorwaarde om ook in de toekomst deze opgave te blijven vervullen.”

Kwaliteit van data
Het optimaliseren van het vastgoedproces leidde indirect ook tot het verbeteren van datakwaliteit. “Door de implementatie van het tactisch niveau is meer zicht gekomen op de kwaliteit van onze basisdata. Het gesprek over wijkdoelstellingen werd bijvoorbeeld gefaciliteerd door kaarten met hierin belangrijke stuurinformatie. Maar dit leverde ook vragen op. Waarom is dit complex bijvoorbeeld nog label E, terwijl het afgelopen jaar is gerenoveerd. De informatie wordt nu breder gedeeld en op assetmanagementniveau gebruikt voor wijk- en complexanalyses. Hierdoor is het niet langer een zwarte doos. Door de koppeling van vastgoeddata aan externe bronnen zoals BAG, maar ook gerichte opname van data in onze woningen ouder dan tien jaar, is de datakwaliteit sterk verbeterd.”

Strategische richting
Op het moment van spreken start Vivare met de afrondende fase van haar complexplannen. “We hebben eerst de strategische richting op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en gedifferentieerde portefeuille bepaald en vertaald naar en getoetst aan de wijkdoelstellingen per gebied. Als de maatregelen ervoor zorgen dat de complexen optimaal bijdragen aan de realisatie van de doelstellingen, worden ze vastgelegd.”

Extra capaciteit
De corporatie nam hier onlangs een assetmanagementtool voor in gebruik van Ortec. “Wij zijn hierbij ondersteund door adviesbureau Andersom. Zij hebben ons begeleid bij de keuze voor de tool. Ondanks dat wij een redelijk grote corporatie zijn, zorgde dit voor een stukje extra capaciteit. Dat gaf ons de mogelijkheid om de focus beter op de invulling van de implementatie te houden. Ook de ervaring van Andersom was positief, en zorgde ervoor dat het project sneller en op een goede manier werd geïmplementeerd.”

“De assetmanagementtool staat los staan van ons primaire systeem Fit4Woco van Ctac, maar moet hier uiteraard wel mee kunnen communiceren,” gaat Tanja verder. “Ctac is ook onze partner in het beheer en onderhoud van onze ICT-automatisering. In het selectietraject hebben zij deel uitgemaakt van ons projectteam. Op deze manier weten wij zeker dat de tool ons optimaal ondersteunt en goed aansluit bij ons primaire systeem.”

Realisatie van doelstellingen
De complexplannen een kader laten zijn voor de dagelijkse werkzaamheden ziet Tanja als een stip op de horizon. “De verhuur, beheer en onderhoud van onze woningen vindt plaats vanuit de in complexplannen opgestelde kaders. Zo is voor collega’s duidelijk welke waarde een complex heeft voor een wijk en is zichtbaar op welke wijze hun werkzaamheden bijdragen aan de realisatie van de doelstellingen van Vivare: alle activiteiten laten bijdragen aan de realisatie van voldoende woningen, met een passende kwaliteit, voor een betaalbare prijs in een leefbare wijk, zodat we mensen met een kleine beurs nu en de toekomst een thuis kunnen blijven bieden. Dat is waar wij het voor doen."

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia – 29 januari 2018