• Home
• Nieuws

Sandra Seghers (Thuisvester): Ondermijningsgevaar bij woningcorporaties groeit door druk op woningmarkt en maatschappelijke problematiek

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 13 April 2023

Illegale drugs, prostitutie, onderverhuur van stash en safe houses, fraude of witwassen: het thema ondermijning bij woningcorporaties is ontzettend breed en wordt steeds actueler. Maatschappelijke issues zoals het woningtekort, inflatie en energiecrisis doen dit gevaar alleen maar toenemen. Hoe wapen je hier als corporatie tegen, wat vraagt dat van samenwerking met ketenpartners en hoe kun je data inzetten om ondermijning de baas te zijn? CorporatieGids Magazine sprak erover met Sandra Seghers, Specialist Ondermijning bij Thuisvester.

Voordat Sandra zo’n vier jaar geleden met ondermijning aan de slag ging bij Thuisvester, was ze ruim achttien jaar actief als wijkagent bij de politie in Oosterhout. “Vanuit mijn functie als wijkagent werkte ik al veel samen met Thuisvester. De afgelopen jaren is het onderwerp steeds prominenter op de agenda komen te staan. Mijn ‘blauwe bloed’ is daarbij een groot voordeel. Door mijn ervaring als wijkagent beschik je toch over een gezonde dosis achterdocht wat nodig is om ondermijning goed aan te kunnen pakken.”

Fraude
“Binnen onze organisatie kennen we drie soorten ondermijning,” vervolgt Sandra. “Zo heb je alle vormen van onrechtmatige bewoning, doorverhuur én gebruik van de woning zonder toestemming van de eigenaar, diverse vormen van bedrog doordat de werkelijkheid anders wordt voorgesteld op papier of digitaal én het witwassen van verkregen gelden in een sociale huurwoning. Dat is direct ook een van de uitdagingen met het thema; het is zo divers en breed dat het lastig is om iedereen hier bewust van te laten zijn.”

Daarbij is het gevaar dat de onderwereld zich met de bovenwereld mengt niet louter hypothetisch, weet Sandra uit ervaring. “Thuisvester is samen met een aantal andere woningcorporaties een aantal jaren geleden slachtoffer geworden van fraude. Zulke incidenten zijn verre van prettig te noemen en laten ons zien dat we alert moeten zijn op de gevolgen die het met zich meebrengt. Bij ondermijning moet je ook denken aan veiligheid, bijvoorbeeld medewerkers die door agressieve huurders worden uitgescholden. Maar medewerkers kunnen ook gechanteerd worden om informatie te delen. Hoe bescherm je hen daartegen, hoe ga je met kwetsbare collega’s om en hoe borg je hun veiligheid? Vragen waar niet direct een oplossing op te geven is, omdat het afhankelijk is van heel veel factoren. De vraag is meer; hoe ga je daar als werkgever mee om en durf je er ook oog voor te hebben?”

Extra centje
Ondermijning is een hot topic en steeds meer organisaties investeren in de bestrijding hiervan. “De vraag is dan wel, wordt het meer of zien we het nu omdat we er meer in investeren? Anderzijds maakt dat maatschappelijke ontwikkelingen en de energiecrisis hier ook een grote rol spelen. Kwetsbare huurders worden continu benaderd door criminelen om een extra centje te verdienen. Daarin zijn verschillende variaties mogelijk. Denk aan de opslag van drugs, wapens of geld in een kamer die wordt onderverhuurd, het exploiteren van een hennepkwekerij in een woning of – vrijwillig of gedwongen – prostitutie. Voor corporaties is de schade aan de woning na een ontmanteling van een hennepkwekerij vaak groot. Bij het aantreffen van harddrugs kan de woning zelfs voor een bepaalde periode bestuurlijk worden gesloten. Hierdoor kunnen we de woning een lange tijd niet verhuren, wat een directe kostenpost is. Onderschat daarnaast ook de kosten voor juridische ondersteuning niet.”

Noord-Brabant als risicogebied
Thuisvester probeert zich zoveel mogelijk te wapenen tegen ondermijning door te investeren in voorkomen en genezen. “Als we kijken naar de onlangs gepresenteerde Onderwereldkaart van Nederland, is de provincie Noord-Brabant een risicogebied. We zien dat de overlast door drugsgebruik, het aantreffen van drugs in een woning en alle gelieerde criminaliteit die ermee gepaard gaan hier heel aanwezig is. Dat betekent dat we samen met onze netwerkpartners moeten investeren op ondermijning. Ieder vanuit zijn eigen discipline. De aanpak van Weerbare Wijken is daar een mooi voorbeeld van. Hierin gaan we samen met gemeente en politie aan veilige, leefbare en vitale wijken werken, waarbij de regie bij de gemeente ligt. De kracht zit hem echt in de samenwerking.”

Bewustwording
De eerste stap om je als organisatie te wapenen tegen ondermijning, is bewust te worden van het gevaar. Sandra: “Het is een strategisch risico dat op allerlei vlakken de nodige aandacht verdient. Binnen de organisatie, maar ook inspelend op de ontwikkelingen in de maatschappij. Ondermijning is een thema dat altijd in ontwikkeling zal blijven. Door middel van een proactieve en reactieve aanpak kun je een heleboel ondervangen, maar je zult het nooit volledig waterdicht krijgen.”

Creatieve woningzoekenden
Op de vraag wat een proactieve en reactieve aanpak precies inhoudt, vertelt Sandra: “We proberen continu meldingen en signalen op te vangen. Dat doen we met de verschillende afdelingen samen. Zo biedt en wijst de afdeling Verhuur woningen aan en toe. Voor hen is het belangrijk om goed naar de benodigde documenten te kijken om frauduleus handelen op tijd te herkennen. Door de druk op de woningmarkt zien we namelijk dat kandidaten erg creatief zijn om toch maar zo snel mogelijk een woning te bemachtigen. Dat terwijl Thuisvester zich juist actief inzet om zoveel mogelijk bij te dragen aan een eerlijke woonverdeling en woningen toewijst aan de doelgroep huishouders die geen andere mogelijkheden hebben. Echter zijn er zelfs bureaus actief waar je tegen betaling een document kunt laten opstellen die niet overeenkomt met de werkelijkheid. Met als doel om toch maar zo snel mogelijk een woning te krijgen.”

Woonfraude
Thuisvester heeft er onder andere voor gekozen om met een team Woonfraude meer in te zetten op de aanpak van dit thema. “In de toekomst stappen we over naar gebiedsgericht werken, waardoor dit mogelijk tot een andere samenstelling en werkwijze zal leiden. Momenteel bestaat het team uit een woonconsulent, een wijkbeheerder en een jurist. De aanpak vergt een andere expertise en inzet, maar ook om een andere vorm van dossieropbouw dan bijvoorbeeld een overlastdossier. Zo kunnen we snel en adequaat inspelen op de signalen en kunnen we de woonconsultent en wijkbeheerder meer laten investeren op andere casuïstiek. Uiteraard zijn zij ook nodig om signalen tijdig te herkennen en vast te leggen. Hierbij proberen we zoveel mogelijk rechtszaken te voorkomen, door in een vroeg stadium een confrontatiegesprek aan te gaan met de huurder. Dat resulteert soms in het feit dat bij het aanschrijven en aanspreken op het niet bewonen van het gehuurde, alsnog per direct bewoning wordt gerealiseerd. Een officiële waarschuwing maakt daar dan ook deel van uit. Het is dus casusafhankelijk voor welke methodiek er wordt gekozen. Bij aantoonbare onderverhuur en onrechtmatig gebruik van de woning starten we wel altijd de gerechtelijke procedure om ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen.”

Informatie snel delen
“Zoals gezegd is de samenwerking met netwerkpartners daarbij cruciaal. Voor Thuisvester betekent dit onder andere dat we in de gemeente Oosterhout een convenant voor de aanpak van overlast hebben getekend. Op die manier is het delen of opvragen van informatie bij elkaar juridisch geregeld en geborgd. Het begint al bij het opvragen van de Basisregistratie Persoonsgegevens, om te kijken wie er nu daadwerkelijk in onze huurwoning woonachtig zijn als er specifieke signalen komen. Voor de gemeente leidt dit veelal ook tot een adresonderzoek. Er wordt ook gekeken of er sprake is van een uitkering op het adres en zo kan het ook voorkomen dat een onderzoek wordt gestart naar uitkerings- of zorgfraude. Met de andere gemeenten waar Thuisvester woningen heeft, zijn we nog in gesprek over de aanpak van overlast en in welke vorm we dat gaan doen. Dat zijn positieve ontwikkelingen.”

Ondermijning signaleren
Het signaleren van ondermijning is in de eerste plaats een taak van de wijkbeheerder, legt Sandra uit. “Deze persoon is veel fysiek in de wijk aanwezig en heeft veel direct contact met onze huurders. Maar ook medewerkers van onze klantenservice, verhuurafdeling, servicemedewerkers, opzichters, aannemers en de huuradministratie kunnen signalen opvangen. Het is dus belangrijk dat je iedereen meeneemt in het herkennen van signalen van ondermijning en een meldpunt creëert waaruit een onderzoek kan worden gestart.”

Sandra geeft een voorbeeld: “Stel dat een buurtbewoner belt dat hij de eigenlijke huurder al langere tijd niet heeft gezien. Deze leefde teruggetrokken, maar nu worden er andere personen met grote auto’s bij de woning gezien met tassen. Veelal in de late avond of nacht. De buurtbewoner vertrouwt het niet en trekt aan de bel. Zulke signalen zijn vaak van onschatbare waarde en is het begin van een dossier. Daarom kunnen wijkbewoners – ongeacht of zij huurders zijn van Thuisvester – hun signalen kenbaar maken als zij iets signaleren of vermoeden. Hiervoor kunnen ze niet alleen bij de politie of gemeente terecht, maar ook bij ons. We merken dat men bij twijfel het makkelijker vindt een situatie bij Thuisvester te melden.”

Proactief door data
Thuisvester onderzoekt momenteel hoe data kunnen helpen misstanden beter te signaleren. “Datagestuurd werken is een tool die we willen gebruiken en inzetten voor de aanpak van ondermijning. Bijvoorbeeld voor het proactief opmerken van ondermijningssignalen, het maken van leefbaarheidsanalyses en het inschatten van de kans op woonfraude.”

Groeiend ondermijningsgevaar
Gezien de huidige maatschappelijke ontwikkelingen en de krapte op de woningmarkt, verwacht Sandra dat ondermijning een steeds belangrijker thema gaat worden voor Thuisvester. “Ik verwacht eerlijk gezegd dat de hoeveelheid cases gaat groeien. Zolang er nog genoeg te verdienen valt met ondermijnend gedrag, blijft dit bestaan. De pakkans is relatief laag, maar door met z’n allen meer de focus te leggen op de aanpak van ondermijning, gaat dit uiteindelijk wel z’n vruchten afwerpen.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Else Loof