• Home
• Nieuws

Ruud van der Star (the BIM practice): BIM en lean zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 22 September 2022

De verduurzamingsopgave voor woningcorporaties is groot. En bij sommige complexen is die opgave een stuk lastiger dan bij andere. Zo renoveert én verduurzaamt woningcorporatie Rochdale 260 woningen in het complex Vlietstraat in Amsterdam. Wat is ervoor nodig om zo’n project te doen slagen en welke rol is daarbij weggelegd voor lean-processen en BIM? CorporatieGids.nl sprak erover met Ruud van der Star, directeur van the BIM practice en projectmanager bij het renovatieproject.

Het complex Vlietstraat is een gemeentelijk monument van ruim honderd jaar uit. Achter de kleurrijke gevelstenen en Hollandse klokgevels bevinden zich 260 woningen. De laatste grootschalige renovatie- en onderhoudsbeurt stamt alweer uit 1978, waardoor het complex weer toe was aan een ingrijpende opknapbeurt. “Uniek aan het project is dat het om een gemeentelijk monument gaat die we in oorspronkelijke staat zullen herstellen én waarbij we door splitsing 59 extra woningen realiseren,” begint Ruud het gesprek. “Een behoorlijke opgave naast de standaard ambities zoals verduurzaming en het beschikbaar houden van woningen voor de sociale doelgroep.”

Kunststof kozijnen
De renovatie van het complex heeft nodig wat voeten in de aarde. “Het met de tijd meegaan is heel lastig,” beaamt Ruud. “Neem bijvoorbeeld alleen al funderingsherstel wat een behoorlijke aanpak is. Heel eerlijk, als je er kostentechnisch naar kijkt zou je wellicht beter kunnen besluiten om te slopen en nieuw te bouwen. Daarnaast is de welstand- en monumentencommissie inderdaad wel een ‘hobbel’ die we moeten nemen. Aan de ene kant brengen we elementen weer terug in hun oorspronkelijke staat dat aansluit bij het monumentale karakter. En tegelijk willen we in de achtergevel de oorspronkelijke houten kozijnen vervangen door kunststof omdat dit duurzamer én makkelijker te onderhouden is, wat past bij sociale woningbouw. Wat volgt is een behoorlijk gesprek. Ik vind dat zonde.”

Daar waar wij weer elementen terugbrengen maar bijvoorbeeld in de achtergevel kunststof kozijnen willen toepassen, hebben we een behoorlijk gesprek. Ik vind dat zonde.”

Voorproefje in 3D
Om het project te doen slagen, maakt Rochdale onder andere gebruik van de lean-methodiek. Ruud: “Door voorafgaand aan iedere fase met elkaar een lean-planning te maken, zorg je ervoor dat de verwachtingen naar elkaar helder worden en we volgens planning over de finish komen. Om de methodiek te doen landen in de organisatie, geven we iedereen de gelegenheid de training ‘lean-plannen’ te volgen op de afdeling vastgoed. Daarnaast is ook de afdeling Participatie geïnteresseerd, juist omdat bewonersmedewerking zo ontzettend belangrijk en leidend is in deze projecten. We hebben de renovatievoorstellen waarbij alle bewoners akkoord moeten geven gebruikgemaakt van een platform waarbij de woning in 3D ervaart kan worden. Bewoners kunnen zelf hun meubels in de woning plaatsen, zodat ze direct een beeld krijgen van het eindresultaat. Dat helpt hun medewerking aan het project enorm.”

Vertaling naar BIM
Rochdale heeft daarnaast besloten het project direct uit te werken in BIM. “Hier kunnen wij als the BIM practice meerwaarde leveren voor Rochdale. De organisatie is er namelijk van overtuigd dat met BIM werken leidt tot een efficiënter ontwerpproces en een beter ontwerp. Dat draagvlak betekent dat we meer inspanning leveren aan de voorkant, maar dat betaalt zich achteraf uit omdat de renovatie zelf een stuk soepeler gaat. Aannemers kunnen bijvoorbeeld efficiënter hun voorbereiding doen en eventuele knelpunten eerder constateren. Maar ook na het project – bijvoorbeeld in het onderhoud- of vastgoedproces – levert het gebruik van BIM voordelen op.”

Onlosmakelijk verbonden
De relatie tussen BIM en lean is op het eerste oog wellicht niet heel duidelijk. “Toch zien wij deze thema’s onlosmakelijk met elkaar verbonden,” legt Ruud uit. “BIM is een werkmethodiek waarbij verschillende disciplines op intensief moeten samenwerken. Om goed samen te werken heb je met elkaar het proces en vooral de onderlinge afstemming expliciet helder te maken. En dat doe je in mijn optiek het beste door lean te plannen.”

Mijlpaal
Op het moment van het interview – eind juni – heeft Rochdale net 70 procent akkoordverklaringen op de renovatievoorstellen binnengehaald. “Dat is een belangrijke mijlpijl,” blikt Ruud trots terug. “We staan aan de vooravond – in september – van een investeringsbesluit die Rochdale voor dit project dient te nemen waarna we hopelijk in maart 2023 kunnen starten. Op dit moment werken we keihard aan de technische ontwerpstukken waarmee we met Coen Hagendoorn een aannemingsovereenkomst willen gaan sluiten.”

Bron: CorporatieMedia, Foto: The BIM Practice