De macro-economie heeft de afgelopen jaren hoge inflaties en flinke renteverhogingen gezien. Dit zorgt voor veel onzekerheid in de prognose van macro-economische parameters. Daarom is het belangrijk om de economische aannames in je begroting regelmatig te updaten met de nieuwste cijfers.
De nieuwste OFS is voor klanten te vinden op ons klantenportaal en in de SaaS omgeving. In dit artikel beschrijven we de belangrijkste wijzigingen en ontwikkelingen ten opzichte van het vorige kwartaal.
Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige kwartaal
Bij de publicatie van een nieuwe OFS bespreken we altijd de belangrijke veranderingen in onze verwachting ten opzichte van het vorige kwartaal. De grootste wijzigingen zijn als volgt:
De renteverwachting voor de komende jaren is belangrijk voor de financiële prognoses van woningcorporaties, aangezien er veel nieuwe financiering aangetrokken zal worden. Omdat er nog veel onzeker is over de toekomstige rente, is het aan te raden om verschillende economische scenario’s door te rekenen. De OFS bevat een set van 2.000 even waarschijnlijke economische scenario’s, waarmee je de financiële risico’s van jouw corporatie kunt beoordelen met onze WALS Risicomodule (RM).1
Verwachting lange rentes
De verwachting voor de lange rente is naar beneden bijgesteld. In de OFS Q4 verwachten we een 10-jaars rente (incl. opslag) voor de periode 2024-2026 van 3,4% | 3,0% | 2,9%. In de OFS Q3 was deze verwachting nog 3,4% | 3,2% | 3,0%. De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk.
De renteverwachting voor de komende jaren is dus iets naar beneden bijgesteld. Een oorzaak hiervan is een driemalige renteaanpassing van de ECB. In juni, september en oktober dit jaar is de rente met 0,25%-punt gedaald, van 4,00% naar 3,25%2 . Deze hogere verwachting komt onder andere omdat de inflatie hardnekkiger blijkt dan van tevoren werd gedacht. Deze lagere verwachting komt niet alleen doordat de inflatie in de eurozone onder controle lijkt te komen. De ECB spreekt daarnaast ook zorgen uit over de economie, welke met deze renteverlaging beteugeld moet worden.
Hoewel dit voor woningcorporaties financieel gezien een gunstige ontwikkeling is, blijft de toekomst nog onzeker. De renteverwachting is het afgelopen jaar wisselvallig geweest. We zien nu dat de verwachting voor de 10-jaars rente weer iets is gedaald ten opzichte van de OFS Q3. Dit betekent dat het aantrekken van vreemd vermogen iets goedkoper zal zijn, wat bijvoorbeeld een positief effect heeft op het verloop van de ICR. Het is dus nuttig om de impact van deze nieuwe renteverwachting inzichtelijk te maken voor de eigen corporatie.
Verwachting ontwikkeling lonen
In 2023 zijn de lonen gemiddeld met 5,8% gestegen. Deze hoge loonstijging heeft in de eerste helft van 2024 doorgezet met een gemiddelde stijging van 6,4% ten opzichte van het jaar ervoor. De verwachting is dat de looninflatie zich voortzet, met een uiteindelijke looninflatie van 6,6%. Volgend jaar is de verwachting dat de looninflatie relatief hoog zal blijven, met een verwachting van 4,3%. Vorig kwartaal lag deze verwachting lager, op 3,8%.
De harde stijging van de lonen is een reactie op de hoge inflatie die we de laatste jaren hebben gezien. Werknemers dwingen hoge loonstijgingen af om hun koopkracht te herstellen. Dit merken woningcorporaties ook in de stijging van hun personeelskosten. Maar belangrijker nog: de huurverhoging van 2025 is gekoppeld aan de gerealiseerde looninflatie4 . Een looninflatie van 6,6% zou betekenen dat woningcorporaties een huurverhoging van 6,1% kunnen vragen in 2025 (looninflatie gecorrigeerd met 0,5%-punt). Het is belangrijk om tijdig binnen jouw corporatie te bespreken wat het beleid zal zijn omtrent de huurverhoging in 2025 en hier scenario’s op te maken.
Verwachting ontwikkeling huizenprijzen
De forse stijging van huizenprijzen blijft zicht voortzetten. Maand op maand blijven de huizenprijzen toenemen3 . Om deze reden is de verwachting van de huisprijsstijging in 2024 van de OFS Q4 bijgesteld van 7,0% naar 9,5%. De verwachting is dat deze prijsstijging zich voort zal zetten in 2025. In 2025 wordt dan ook een stijging van 7,5% verwacht ten opzichte van 4,5% in de OFS Q3.
Na de piek in 2022 zagen we een dalende trend in de huizenmarkt. Medio 2023 stabliseerde dit en sindsdien zien we de huisprijzen stijgen. Een belangrijke reden hiervoor is de krapte op de woningmarkt. Dit tekort is dusdanig groot, dat het oplossen hiervan meerdere jaren zal duren. Andere redenen zijn de lagere hypotheekrente en de hogere looninflatie. Beide factoren zorgen voor een toegenomen leencapaciteit van hypotheekgevers wat ervoor zorgt dat de huizenprijzen stijgen5 .
2 ECB, Monetairbeleidsbeslissingen
3 CBS, Prijzen koopwoningen | CBS
4 CPB, Concept Macro Economische Verkenning 2025
5 ING, De Nederlandse woningmarkt
Bijlage overige grafieken
In deze bijlage worden de overige verschillen tussen de macro-economische verwachtingen uit de OFS Q3 2024 en de OFS Q4 2024 weergegeven.
Bron: Ortec Finance, Foto: Ortec Finance
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine - November 2024 Inhoud Ferry van der Pal (Wonen Wateringen): Fusie leidt tot betere bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
