• Home
• Nieuws

'Proces rondom dakonderhoud bij corporaties te ingewikkeld en omslachtig'

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 13 June 2016

Corporaties spenderen momenteel teveel tijd en geld aan het onderhoud van hun daken. Dat zegt Martin Mastenbroek, directeur bij dakspecialist Consolidated. De processen rondom het beheer zijn volgens Martin veelal te ingewikkeld of omslachtig ingericht, en corporaties zouden baat hebben bij een afslanking van het aantal aannemers. "Het besef dat het anders moet is inmiddels doorgedrongen bij corporaties, maar de vraag blijft voor hen hoe je dit goed inricht."

Volgens Martin zijn er op dit moment drie uitdagingen waar corporaties mee te maken hebben rondom dakonderhoud: "Door het proces rondom het onderhoud te optimaliseren, kan een corporatie kosten besparen. Daarnaast moeten ze hoofd bieden aan verduurzaming, maar beschikken corporaties onvoldoende over de juiste informatie. De kwaliteit van daken of oorzaken van lekkages zijn bijvoorbeeld onbekend. Dit raakt de kern van het probleem. Wanneer je niet over deze informatie beschikt kun je namelijk moeilijk optimaliseren of inspelen op verduurzaming."

Wil te veranderen
Het helpt daarbij niet dat de processen rondom het onderhoud van daken niet effectief zijn ingericht, legt Martin uit. "Daklekkages worden wel opgelost en planmatig onderhoud wordt gewoon uitgevoerd, maar je kunt je afvragen waarom  bijvoorbeeld iedere lekkagemelding afzonderlijk wordt vastgelegd en gefactureerd. Of waarom je als corporatie een paar honderd leveranciers en adviseurs hebt. Dit kost een grote hoeveelheid tijd en geld, commerciële bedrijven zouden zich dit niet kunnen veroorloven."

Corporaties beseffen inmiddels wel dat het anders moet. Maar hoe ze dit moeten inrichten is een tweede vraag. "In de zoektocht naar andere samenwerkingsvormen zien we dat sommige corporaties doorslaan. Men organiseert bijvoorbeeld een selectie om de juiste dakpartner te vinden, maar laat vervolgens de laagste prijs een selectiecriterium zijn, terwijl dat niet relevant is. Andere corporaties verdrinken weer in een zee aan details waardoor onmogelijke contracten ontstaan."

"Aan de andere kant zien we ook corporaties de weer teveel de eenvoud opzoeken en denken; we stoppen het onderhoud bij drie of vier bouwkundige aannemers, dan zijn we er vanaf. Dat is weer een brug te ver, aangezien een bedrijf niet overal verstand van heeft. Beter is het om per bouwdeel één of twee partners te zoeken, waardoor je maximaal tien leveranciers hebt. Overigens is het wel belangrijk dat de corporatie enige kennis van techniek in huis houdt. Zo kunnen ze met leveranciers over ideeën blijven sparren, wat de samenwerking uiteindelijk ten goede komt."

Drone vs. vakman
Door corporaties gevonden oplossingen voor dakonderhoud - bijvoorbeeld het gebruik van drones - zijn volgens Martin niet voldoende voor goede data. "Ook wij hebben enkele succesvolle projecten uitgevoerd met drones, maar uiteindelijk levert dat niet meer dan een foto of video op die geïnterpreteerd moet worden. Volgens ons gaat er niets boven de inspectie door een vakman. Hij beklimt het dak om deze te beoordelen, en huppelt op en neer om een gevoel te krijgen bij de isolatie en dakbedekkingsconstructie. Hij wrijft over het dak om te kijken of er sprake is van craquelé, voelt langs de overlap met een haak of er geen openingen zijn of drukt met zijn duim op een blaas om de oorzaak te bepalen. Allemaal dingen die een drone niet kan uitvoeren en onmogelijk kan overnemen. Een 'echt' paar ogen blijft dus altijd nodig op een dak, waardoor een vakman altijd nodig zal zijn. Het gebruik van zulke nieuwe technologieën is dus niet direct efficiënter of goedkoper."

Specialist
Om corporaties te helpen met hun dakmanagement, biedt Consolidated haar online portaal Dakota aan. "Omdat daken onze specialiteit zijn, kunnen wij hiermee diep ingaan op ons vakgebied. De klant heeft vaak interesse in tien procent van de beschikbare informatie, maar die andere negentig procent is wel nodig om de corporatie uiteindelijk die kwalitatieve informatie te geven die het nodig heeft. Daarnaast verbinden wij dagelijks onderhoud met planmatig onderhoud. Corporaties gebruiken ieder jaar conditiemetingen om tot beslissingen te komen over hun jaarbegroting, maar wij vinden dat te beperkt. Door hier onder andere levensduurverwachtingen, kenmerken van een dak, aantal lekkages en de oorzaak van lekkages aan te koppelen, kunnen corporaties beter onderbouwd keuzes maken. In dat licht verschijnt er binnenkort een koppeling tussen Dakota en Vastware – een softwareoplossing voor planmatig onderhoud. Daarbij kan alle informatie rondom condities direct in Vastware worden ingelezen."

Informatie verzamelen
Volgens Martin is het belangrijk dat informatie over daken continu verzameld wordt. "Zo blijft de data van een corporatie actueel. Bij elke activiteit op een dak verzamelen wij informatie, waardoor extra inspecties minder vaak nodig zijn. Ook kunnen concurrenten van Consolidated van Dakota gebruikmaken, zodat corporaties op één plek over al hun dakinformatie kunnen beschikken."

Door het continu informatie verzamelen zijn corporaties beter in staat beslissingen te nemen over onderhoud, en wanneer het uitvoeren hiervan wel echt nodig is. "De vraag of je een heel dak aanpakt of slechts een deel, is een belangrijke. Als het dakvlak onder het grind nog goed is, maar de zon beschenen dakranden minder, dan kan het een goed idee zijn het grote planmatig onderhoud nog enkele jaren uit te stellen. Ook het nut en effect van tussentijds onderhoud - zoals het reinigen van een dak en kleine reparaties - kan hiermee beter worden ingeschat."

Advies
De accountmanagers van Consolidated gebruiken het online portaal vervolgens om corporaties te adviseren. "Wanneer wij een gebrek zien waarvan we vermoeden dat het binnen enkele maanden tot een probleem zal leiden, maken wij direct - op het dak nog - een offerte voor herstel. Die gaat direct naar de corporatie, inclusief foto's, een open begroting en ons advies. Op die manier voorkomen wij dat kleine problemen groot worden."

Corporaties moeten hiermee meer grip krijgen op hun dakenbestand. "En dat leidt er vervolgens weer toe dat je kosten kunt besparen, sneller kunt schakelen, efficiënter kunt werken en de middelen kunt inzetten waar ze het meest tot hun recht komen."

Algoritmen
Hoewel er de komende jaren op het dak niet veel zal veranderen, liggen er volgens Martin toch voldoende kansen voor corporaties. "De digitalisering neemt steeds verder toe, en dat biedt nieuwe mogelijkheden. We zullen steeds beter en verfijnder in staat zijn corporaties te informeren over welke werkzaamheden nodig zijn. Deze informatie leidt ertoe dat we binnenkort eenvoudig het reinigend onderhoud en lekkages kunnen afkopen voor één vast bedrag per jaar, wanneer daar behoefte aan is. Op basis van de informatie die wij verzamelen ontwikkelen wij tegelijkertijd een benchmark tussen woningcorporaties waarbij we vergelijkingen trekken tussen aantallen lekkages, de kosten hiervan, reinigend onderhoud en planmatig onderhoud. Dit doen wij op basis van VHE of vierkante meters dak. Met goede algoritmen kunnen we straks de beste mix bepalen tussen de verschillende vormen van onderhoud, en onze klanten kunnen dan inzien op basis van het aantal VHE of aantal vierkante meters dak hoeveel hun jaarlijkse kosten zullen bedragen."

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia - 7 juni 2016