• Home
• Nieuws

Onderzoek BDO naar bedrijfslasten woningcorporaties: Kostenbewustzijn als kritische succesfactor

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 11 March 2014

Wat zijn de oorzaken van de gestegen bedrijfslasten bij woningcorporaties? Of nog belangrijker: wat is een succesvolle aanpak in bedrijfslastenbeheersing? Onderzoek BDO naar bedrijfslasten woningcorporaties: Kostenbewustzijn als kritische succesfactor

CorporatieGids Magazine vroeg het aan BDO die in opdracht van branchevereniging Aedes onderzoek deed naar de oorzaken van de gestegen bedrijfslasten. ,,De mate van kostenbewustzijn wordt de komende jaren een belangrijke kritische succesfactor’’. Een gesprek met opdrachtgever Aedes en de onderzoekers van BDO.

Klik hier om het originele artikel uit CorporatieGids Magazine te downloaden

Waarom dit onderzoek?
,,In de afgelopen tien jaar zijn de bedrijfslasten bij corporaties op sectorniveau toegenomen en ook zijn er verschillen tussen corporaties’’, zegt Martijn de Jong-Tennekes namens koepelorganisatie Aedes. ,,Daar komt bij dat de bedrijfslasten een vergaarbak vormen van vele kostenposten. Om beter zicht te krijgen op de samenstelling en ontwikkelingen van de bedrijfslasten is het onderzoek gestart. Hiermee kunnen corporaties ook inzicht krijgen in de lasten bij andere corporaties en zich daarmee vergelijken’’. Ruim 100 corporaties hebben aan het onderzoek meegewerkt door detailgegevens aan te leveren. Van deze 100 corporaties zijn 25 corporaties geïnterviewd.

Welk inzicht biedt dit onderzoek meer dan de openbare CIP-cijfers van het CFV?
,,In het onderzoek hebben wij ons gefocust op de kwalitatieve aspecten rond bedrijfslastenontwikkelingen in de sector, het ‘verhaal achter de cijfers’. Vandaar ook de interviews’’, legt Erik Schijvens, partner bij BDO uit. Samen met zijn collega’s Pieter de Boer, Yori May en Jaap Kleijwegt van de branchegroep Woningcorporaties voerde hij het onderzoek uit. ,,Wij geven in het onderzoek een dwarsdoorsnede van hoe de sector bezig is met bedrijfslastenbeheersing en benoemen tevens de goede en minder goede voorbeelden. In het onderzoek laten wij de CFV netto bedrijfslastenmethode los, omdat hier teveel boekhoudkundige correcties in zitten, die naar onze mening de vergelijkbaarheid van de cijfers negatief beïnvloeden. Bovendien hebben de CFV cijfers een te hoog abstractieniveau om echte waardevolle informatie te bieden. Wij hebben een verdere verdiepingsslag aangebracht in de bedrijfslasten. Deze verdiepingsslag zal naar aanleiding van de uitkomsten van het onderzoek worden fijngeslepen en worden gebruikt in het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) van Aedes’’.

Wat zijn de voornaamste bevindingen?
,,Uit het onderzoek komt naar voren dat het overheidsbeleid - onder andere de verhuurderheffing - een zware stempel zal gaan drukken op de bedrijfslasten. Maar ook dat kostenbewust-zijn een erg belangrijke factor is in de corporatiesector als het gaat om realisatie van een efficiënte organisatie met een beheersbare kostenstructuur’’, zegt Yori May, consultant bij BDO.

Welk aandeel heeft de invloed van het overheidsbeleid op de bedrijfslasten?
Pieter de Boer, senior consultant bij BDO, vult aan: ,,Dat de verhuurdersheffing een grote impact gaat hebben is evident. Daarnaast constateren wij dat de zakelijke lasten van corporaties, waarin met name gemeentelijke heffingen zijn opgenomen, vanaf 2007 circa € 50 per VHE zijn gestegen bovenop de reguliere CPI inflatiecijfers. Een kostenpost die de corporaties niet hebben kunnen doorrekenen aan de huurder. Daarnaast is de administratieve lastendruk in de sector erg hoog. In de onderzoeksperiode is door de 25 corporaties gemiddeld bijna € 10 per VHE aan fiscaal advies uitgegeven. Deze advieskosten bestaan voor een belangrijk deel uit advies inzake de VPB-heffing. Ook drukken verplichte zaken als visitaties, het invullen van verantwoordingsinformatie en de uitgebreide accountantscontrole flink op de bedrijfslasten’’.

Hoe staat het met het kostenbewustzijn bij corporaties?
,,Dat verschilt enorm bij corporaties’’, zegt Jaap Kleijwegt, senior manager bij BDO. ,,In het onderzoek zien wij vanaf 2011 een licht dalende trend in de bedrijfslasten, doordat de eerste corporaties inmiddels besparingsinitiatieven hebben ondernomen. We constateren dat het kostenbewustzijn over het algemeen ook afhangt van de omvang van de organisatie. Hoe groter de organisatie, hoe lastiger het vaak is om het kostenbewustzijn bij de medewerkers tussen de oren te krijgen’’.

Is er een relatie tussen hoge bedrijfslasten en ontbreken van doelgericht beleid?
,,Corporaties met een duidelijk beleid en een duidelijke sturing op het gebied van kostenbeheersing scoren beter en bovendien vertonen de bedrijfslasten van deze corporaties vaker een dalende trend’’, concludeert Erik op basis van de onderzoeksresultaten. ,,Echter, bij een substantieel aantal corporaties kenmerken interventies zich veelal door een ad hoc karakter, waarbij diverse initiatieven door elkaar worden toegepast. Dit kan zelfs tot averechts effect leiden omdat de interventies niet overeenstemmen met de aard of cultuur van de corporatie. Lean is hier een mooi voorbeeld van. Het is momenteel een veel gebezigde term in de sector, maar vereist een organisatiecultuur die is gericht op continue verbetering en efficiëntie. Dit leidt vaak ook tot stevige beslissingen in bezetting en werkzaamheden. Als die pijn wordt gevoeld, wordt nog vaak gekozen voor halfslachtige initiatieven welke in sommige gevallen zelfs tot meerkosten leiden’’. Hij vervolgt: ,,Wij zijn ervan overtuigd dat de mate van kostenbewustzijn de komende jaren een kritische succesfactor zal zijn in de sector. Een succesfactor die sterk afhankelijk is van de ‘zachte’ kanten elementen in de organisatie, zoals bestuurlijke durf, cultuur en leiderschapsstijl’’.

,,Hoge bedrijfslasten worden niet alleen verklaard door het ontbreken van doelgericht beleid, maar uiteraard ook door de specifieke problematiek waar corporaties mee te maken hebben’’, merkt Yori op. ,,Echter, als we vergelijkbare corporaties - bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid - tegen elkaar afzetten zien we enorme verschillen in de bedrijfslasten. Vaak ontstaan deze verschillen inderdaad door het ontbreken van doelgericht beleid. Bijvoorbeeld op het gebied van klantgerichtheid, leefbaarheid en automatisering. Corporaties zullen zich steeds vaker moeten afvragen of de huurder de doelstellingen op deze terreinen middels zijn huur zou willen betalen’’.

Welk verbeterpotentieel zien jullie?
,,De personeelskosten hebben bij corporaties de grootste omvang, zijn beïnvloedbaar en hebben in die zin ook het hoogste verbeterpotentieel’’, zegt Pieter. ,,Door kritisch te kijken naar de taak van de corporatie en de mate van dienstverlening richting de huurder kan bij veel corporaties nog een grote winst worden behaald. Daarnaast bieden de huidige technologische ontwikkelingen veel mogelijkheden tot efficiënter werken. Dit zal echter een transitie op de lange termijn zijn, maar wel een waar corporaties nu al op in kunnen spelen. Denk aan het slimmer inrichten van processen zodat vertrek als gevolg van vergrijzing intern kan worden opgevangen in plaats van nieuwe medewerkers’’.

Jaap vult aan: ,,Ook merken wij dat veel corporaties worstelen met hun IT strategie, waardoor op het gebied van automatisering soms onnodig veel kosten worden gemaakt. Een voorbeeld hiervan is het investeren in maatwerk software terwijl standaard software in 80% van de gevallen toereikend is. We zien dat veel corporaties het wiel aan het uitvinden zijn op het gebied van digitalisering van processen. Deze ontwikkeling is enerzijds toe te juichen, want digitalisering kunnen we niet omheen. Toch denken wij dat corporaties op dit vlak nog meer kunnen samenwerken en van elkaar kunnen leren’’.

Erik knikt en zegt: ,,Wij zien bij veel corporaties samenwerkingsinitiatieven ontstaan. Zo worden er bijvoorbeeld medewerkers gedeeld, of wordt tijdelijke inhuur via collega corporaties gerealiseerd. Daarnaast kopen steeds meer corporaties gezamenlijk in, zoals bijvoorbeeld verzekeringen, (treasury)advies en schoonmaakcontracten. Hiermee zijn op eenvoudige wijze aanzienlijke voordelen te behalen’’.

Is de regie-corporatie dé oplossing?
,,Het mantra van de regiecorporatie is hardnekkig’’, antwoordt Erik. ,,De regiecorporatie biedt corporaties de mogelijkheid om vaste bedrijfslasten aanzienlijk te reduceren, maar is geen heilige graal voor iedere corporatie. Het is geen actieblauwdruk, maar bovenal een beleidskeuze voor een verregaande verandering van het businessmodel en ingrijpende organisatorische besluiten. De individuele corporatie moet zich afvragen: “ben ik hier klaar voor en past het bij mijn visie op de taken van de corporatie?”. Alleen bij een volmondig ‘JA’, is de regiecorporatie haalbaar en van toegevoegde waarde’’.

Pieter vult aan: ,,Wij stellen dat de regiecorporatie een lange termijn transformatieprogramma betreft dat inderdaad tot substantiële kostenbesparing kan leiden. Om dit te bereiken dien je een adem te hebben van minimaal twee tot drie jaar. Daarvoor zitten grofweg echter nóg vier fasen, elk met een besp

,,Veel corporaties kiezen er bewust voor om hogere kosten te accepteren door menselijk contact met de huurder waardoor zaken tijdig gesignaleerd worden en een grotere toegevoegde waarde geleverd kan worden dan wanneer werkzaamheden worden uitbesteed. Als dit uit een gezonde exploitatie kan worden gefinancierd, is daar niet veel op aan te merken: het is een beleidskeuze’’, vindt Yori. ,,Wij denken dat het motto dan ook niet zal moeten zijn om alles uit te besteden, maar vanuit rendement te leren denken. Dit betekent ook voor processen de optimale plaats binnen de keten te vinden. Dat kan door uitbesteding, maar ook binnen de eigen organisatie. Het gaat om de gemotiveerde make or buy beslissing’’.

Martijn de Jong-Tennekes van Aedes merkt op dat het onderzoek duidelijk maakt dat de belangrijkste redenen van de stijgende bedrijfslasten bij corporaties enerzijds exogene factoren zijn en anderzijds de corporaties zelf betreffen. ,,Het kostenbewustzijn kan beter en dat is een gedeeld gevoel binnen de sector. Daarnaast is Aedes blij met de uitsplitsing van de bedrijfslasten in acht kostensoorten. Dit geeft inzicht in de samenstelling van de bedrijfslasten en draagt ook bij aan de onderlinge vergelijkbaarheid van deze lasten tussen corporaties. De ambitie is om deze uitsplitsing op termijn ook op te nemen in het Corporatie Benchmark Centrum (CBC), waar allerhande gegevens van corporaties bij elkaar gebracht worden. Transparantie sluit goed aan bij de leeromgeving die het CBC corporaties biedt. Dit draagt ertoe bij dat corporaties kunnen leren van de best practices van collega corporaties. Het onderzoek maakt daarmee onderdeel uit van een groter geheel en draagt bij aan de visie dat corporaties er een gezonde bedrijfsvoering op nahouden’’.

Bron: CorporatieGids Magazine