• Home
• Nieuws

Karin Laglas (Ymere): Verleg de focus op de regio in plaats van op de stad

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 13 September 2017

Verstedelijking, technologische innovatie en verduurzaming. Dat zijn volgens Karin Laglas, voorzitter van de directieraad van Ymere, de belangrijkste trends in de gebouwde omgeving. Een gesprek over het verbinden van werk en wonen in de regio, het matchen van woningen met een Tinder-achtige app en zonnepanelen op historische grachtenpanden.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie SBI september 2017

Ymere wordt geleid door een directieraad. Karin is daarvan de voorzitter en vormt samen met Ber Bosveld de statutaire directie van de Amsterdamse corporatie. Waar Ber verantwoordelijk is voor de Financiën is Karin dat voor Strategie en Beleid. Daarnaast maken vier procesdirecteuren deel uit van de directieraad voor respectievelijk Verhuur en Wonen, Vastgoedbeheer, Portefeuillevernieuwing en Concernzaken.

Soepele processen
“Wekelijks zitten we als directieraad met elkaar aan tafel. Dat zorgt voor mooie integrale besluitvorming, want je hebt alle disciplines van de bedrijfsvoering aan tafel,” start Karin het gesprek. “Door de wijze waarop we georganiseerd zijn, kunnen we processen heel makkelijk organiseren. Het legt ook direct bloot wanneer processen onvoldoende soepel lopen. Het belang van een ERP-systeem dat onze processen goed kan ondersteunen ligt dus ook bij ons op tafel. De beoogde vervanging van ons huidige ERP-systeem is nogal een ingreep. We hebben er de afgelopen periode met grote regelmaat over gesproken. Een ERP-systeem is wel de levensader van je organisatie, overstappen naar een ander systeem is hoe dan ook een ongelofelijk kwetsbaar moment. Om te borgen dat we dat goed doen en dat we de juiste keuzes maken, voeren we eerst een nul-conversie uit. Met een deel van ons bedrijf gaan we schaduwdraaien. Als dat goed gaat, maken we de sprong.”

TU Bouwkunde
Karin was voor haar stap naar Ymere decaan bij de faculteit bouwkunde aan de TU in Delft. Haar ogen twinkelen als ze eraan wordt herinnerd. “Het is erg dankbaar werk om enthousiaste jonge mensen een vak te leren.” Op de vraag of ze met de ervaring van nu veranderingen in de opleiding zou adviseren, zegt ze: “Het is altijd goed om vanuit de praktijk naar opleidingen te kijken, maar je moet niet de illusie hebben dat je alle details van de praktijk tijdens je opleiding leert. Dat leer je vooral door het vaak te doen, zoals je ook viool leert spelen door veel te oefenen. Tijdens de opleiding leer je vooral je denkkracht te ontwikkelen. De TU bouwkunde staat op de derde plaats als beste opleiding in de wereld, daar ben ik trots op.”

Inclusieve samenleving
Ondanks mooie herinneringen aan het TU verleden vindt Karin het bij Ymere vooral mooi dat ze dichter in de feitelijke praktijk werkt. “Ik kan nu bijdragen aan het verbeteren van de leefomgeving van mensen. Wonen is een basaal iets en de druk op dit gebied maakt het niet vanzelfsprekend dat je iedereen een dak boven het hoofd kunt bieden. Het gevaar van een gesegregeerde samenleving ligt op de loer. Als Ymere willen we bijdragen om dat te voorkomen en zetten we ons in voor een inclusieve samenleving.”

Verstedelijking
Karin is zelf opgeleid tot civiel ingenieur. Ze noemt verstedelijking als één van de drie veranderingen die ze in de gebouwde omgeving waarneemt. “Meer dan de helft van de bevolking woont in stedelijk gebied. Dat maakt het noodzakelijk dat we meer op regio- dan op stadsniveau moeten gaan denken. Waar zitten de banen voor de mensen die bij ons wonen? Hoe verbinden we dat bijvoorbeeld goed met openbaar vervoer? Dat betekent ook dat de woonruimteverdeling op de schop moet, want deze sluit niet aan op de metropoolregio Amsterdam. Het is jammer dat de 32 gemeenten koudwatervrees hebben en bij woonruimteverdeling teveel ‘eigen bevolking eerst’ prediken. Is dat de manier om schaarse sociale huurwoningen te verdelen? Het toewijzingssysteem moet echt drastisch worden herzien. Niet alleen insiders bedienen, maar ook outsiders. Ik begrijp de verontwaardiging van ouders die een woning in hun wijk naar een urgent zien gaan, terwijl eigen kinderen er niet meer kunnen wonen. Een pasklare oplossing heb ik niet, maar vind wel dat we erover moeten nadenken. Daarnaast moeten we kijken naar compactere woonvormen. Als je veel mensen op beperkte ruimte wilt huisvesten moet je concessies doen: goede woonruimte, maar wel compact en betaalbaar.”

Technologische innovatie
Een tweede trend die ze waarneemt is het toepassen vantechnologische innovatie in de gebouwde omgeving. “Big Data biedt kansen. We gebruiken al sensoren op onze daken voor proactief dakonderhoud om lekkages te kunnen voorspellen en – nog beter – vóór te zijn. En we komen binnenkort met een Tinder-achtige app waarmee we woningruil willen stimuleren. Veel mensen wonen niet zoals ze willen wonen, denk aan empty nesters in een grote gezinswoning of een groot gezin in een 1-kamerflat. Met de app willen we het matchen van vraag en aanbod en doorstroming bevorderen. We doen dat overigens samen met 28 andere corporaties.”

Verduurzaming
De derde trend die Karin waarneemt is verduurzaming van de woningvoorraad. “We gaan van het olie en gas af en maken straks alleen nog gebruik van de zon en de wind. Samen met onze dakpartners en de BNG hebben we energy service company ESCo opgericht, zodat we huurders kunnen laten profiteren van het rendement van zonnepanelen. Voor onze monumentale panden lopen we overigens wel tegen de grenzen van het beschermd stadstoezicht aan. Ik heb een groot gevoel voor schoonheid, maar wanneer we bewoners van deze panden ook van zonnepanelen willen laten profiteren, moeten we deze grenzen wel doorbreken. Het vergt creativiteit en technische innovatie om deze panden toch van zonnepanelen te kunnen voorzien.”

Woningwet
Karin begon bij Ymere ongeveer gelijk met de invoering van de Woningwet. “De administratieve last die ermee gepaard gaat, je kan er je dagen mee vullen,” verzucht ze. “Naar mijn gevoel is het nu een beetje overdreven dichtgeregeld. Ik schrik echt van de column van Kees van Nieuwamerongen in de juni-editie van CorporatieGids Magazine, waarin hij zegt dat corporaties roomser moeten zijn dan de paus en moeten handelen naar de letter én in de geest van de wet. Let wel, ik ben het eens dat woningcorporaties geen commerciële activiteiten moeten doen. Tegelijkertijd loop je al snel tegen praktische bezwaren aan als je gestapelde woningen wilt bouwen met een commerciële plint. Iemand anders moet de plint bouwen en wij de woningen eromheen. Hoe zinvol is dat? Tot slot vind ik dat de onredelijke verhuurderheffing zijn werk nu echt wel heeft gedaan. Corporaties zijn efficiënter gaan werken en hebben met de Aedes benchmark een blijvende prikkel gekregen. Doek op die verhuurderheffing en zet de middelen in als investering. Voor de zestig miljoen euro per jaar die we dan overhouden kunnen wij heel wat verduurzamen en bouwen. Mits er bouwlocaties zijn natuurlijk.”

Verschillende werelden
Ymere is actief in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, De Vernieuwde Stad en Aedes. Op de vraag of deze opsomming ook in volgorde van belangrijkheid is, zegt Karin: ‘’De Federatie is heel dichtbij. Met de Amsterdamse woningcorporaties maken we bindende afspraken met de gemeente en zitten we dicht op elkaars huid. De Vernieuwde Stad heeft dat niet, daar is de gemene deler vooral de problematiek van de grote stad. Toch zie je in dat verband al dat de regionale verschillen groot zijn. Binnen Aedes-verband zijn de onderlinge verschillen nog veel groter, waardoor dit gremium verder van ons afstaat. De doelen van de corporaties zijn weliswaar hetzelfde, maar de dagelijkse wereld waarin ze actief zijn is heel verschillend. Dat maakt het Aedes-verband lastig. Een ‘one size fits all’ werkt niet, je moet recht doen aan de regionale verschillen. De opgave in Amsterdam is anders dan in Friesland. Het lastige daarbij is dat sommige dingen wel hetzelfde zijn, denk aan de hoogte van de bijstand of salarissen. In het regionaliseren en hervormen van de woningmarkt moet daar ook aandacht voor zijn.”

Lekker op weg
Op de vraag hoe Karin terugkijkt op haar eerste twee jaar bij Ymere, zegt ze: “We zijn veel in beweging en lekker op weg. We hebben voor de komende jaren een coherente strategie opgesteld en een richtinggevende missie die duidelijk maakt waarom we het doen. Vlak voordat ik kwam is de organisatie stevig gereorganiseerd en procesgestuurd ingericht. Ik ben trots hoe de medewerkers dat hebben opgepakt en dat focus op processturing en de organisatiekanteling zich heeft uitbetaald in een A voor huurdersoordeel en A voor lage bedrijfslasten in de Aedes benchmark. Dat zijn hele mooie scores!”

Bron: CorporatieGids Magazine