• Home
• Nieuws

Jan-Willem van de Groep: Corporaties, zet de stap naar ‘nul op de meter’

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 26 June 2015

Jan-Willem van de Groep is een luis in de pels van woningcorporaties die wars zijn van innovatie en duurzaamheid. Als bedenker en aanjager van de Stroomversnelling snoert hij criticasters geleidelijk aan de mond. ‘’Corporaties, stop met in kleine stapjes denken. Zet een grote stap naar nul op de meter’’.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie juni 2015

Ketensamenwerking is het managen van activiteiten die gericht zijn op de coördinatie van verschillende schakels in de keten met als doel de gehele keten te optimaliseren als ware het één gezamenlijke organisatie. Dit in tegenstelling tot de situatie waarbij iedere speler in de keten zich richt op het optimaliseren van zijn eigen individuele bedrijfsprestatie’’, legt Jos, werkzaam als projectleider bij een vastgoed adviesburo in Meppel, desgevraagd uit. Diverse corporaties experimenteren met deze vorm van samenwerken en hebben pilotprojecten opgestart

Onderzoek
,,Doel van het onderzoek, dat ik heb uitgevoerd onder begeleiding van dr. Erik Soepenberg van de Rijksuniversiteit Groningen, was om inzicht te verkrijgen wat vertrouwen nu precies is en of vertrouwen inderdaad zo belangrijk is als vaak wordt gezegd’’, licht Jos toe. ,,Zit er inderdaad verschil tussen de mate van vertrouwen in een samenwerkingsverband en de mate van ketensamenwerking?’’ Het onderzoek is uitgevoerd bij noordelijke woningbouwcorporaties met complexe vastgoedbeheerprojecten, projecten die gepaard gaan met hoge risico’s, complexe vraagstukken en korte doorlooptijden. ,,Aan al deze corporaties zijn enquêtes verstuurd met vragen over de mate van vertrouwen en de mate van ketensamenwerking. Om de mate van ketensamenwerking te bepalen zijn vragen gesteld over vijf essentiële factoren, namelijk de langer termijn relatie, integratie van processen ter verbetering van efficiëntie en effectiviteit, het delen van informatie, het hanteren van een gezamenlijke planning en tot slot de kwaliteit. Deze vragen werden twee keer ingevuld: één keer voor een traditionele samenwerking (ontstaan vanuit een aanbestedingsprocedure op basis van bestek en/of werkbeschrijving) en één keer voor een ketensamenwerking’’. In totaal zijn 38 corporaties benaderd voor het onderzoek.

Jan-Willem van de Groep. Zwart pak, handgemaakte zwarte blouse en zwarte zonnebril. Op het oog een frontman van een rockband of een eigenzinnige kunstenaar. Zijn zilvergrijze Toyota Prius verraadt zijn ware identiteit. Wat is zijn drive om de bebouwde wereld te verduurzamen?

Betere wereld
‘’Mijn hart ligt bij vernieuwing en innovatie’’, zegt Jan-Willem, die weg- en waterbouwkunde en bedrijfskunde studeerde en via de bouw in de corporatiesector terecht kwam. Hij werkte onder meer als manager planontwikkeling bij Sité Woondiensten en als manager vastgoedontwikkeling bij Wonion. Sinds april 2010 is hij programmaregisseur bij Energiesprong. ‘’Ik wil een bijdrage leveren aan een betere wereld.’’

Rebel
Jan-Willem noemt zichzelf greenspirator, innovator en rebel. Over het waarom, zegt hij: ‘’Woningcorporaties en bouwbedrijven hebben een prikkel nodig om van de gebaande paden te raken. Ik wil ze laten zien dat verduurzaming anders kan en kies daarvoor een rebelse manier om ze tot vernieuwing en innovatie aan te zetten.’’ Hij wijst op zijn karakteristieke zwarte, rebelse outfit en zegt: ‘’Tot aan mijn kleding toe.’’

Stroomversnelling
Dát het anders kan, heeft Jan-Willem bewezen in zijn rol als programmaregisseur van het innovatieprogramma Energiesprong. Jan Willem is bedenker en drijvende kracht achter de Stroomversnelling. Binnen de Stroomversnelling werken een aantal corporaties en bouwbedrijven samen aan innovatie en industrialisatie van renovatie. Het doel is ten minste 11.001 woningen energieneutraal maken, ofwel naar het niveau Nul-Op-De-Meter.

Kleine stapjes
Op de vraag of de verduurzaming in de corporatiesector snel genoeg gaat, zegt Jan-Willem: ‘’Nee. Corporaties moeten stoppen met in kleine stapjes te denken. Dat is de doodsteek voor vernieuwing. Te veel corporaties koersen op ‘gemiddeld label B’. Het probleem is echter dat label B-renovaties altijd out of pocket kosten zijn. Je investeert en rekent al dan niet een minimale huurverhoging. Het levert de woningcorporatie echter niets op, hooguit pisnijdige huurders die de renovatie te veel rompslomp vinden.’’

No brainer
Hij vervolgt: ‘’Corporaties weten nauwelijks dat een nul op de meter-woning vier keer zo goed is als label B. Een nul op de meter-woning bespaart vier keer zoveel CO2 uitstoot en vier keer zoveel energie. Ik houd corporaties daarom voor om de onderhoudsingrepen te combineren met een grote stap in duurzaamheid, daarmee kunnen ze extra cashflow genereren. Je zou zeggen, dat is een no brainer, maar helaas is dat voor veel corporatiebestuurders niet zo.’’

Energienota
Toch gloort er een nieuwe impuls aan de duurzaamheidshorizon. ‘’Corporaties kunnen de energienota van de huurder gebruiken voor investeringen. Dat doen we al binnen de Stroomversnelling en de huurders zijn zeer tevreden over hun Nul-Op-De-Meter-woning. Het ‘product’ scoort dikke achten en negens in klanttevredenheid. Aan de proceskant kunnen we echter nog wel veel verbeteren. Dat kan door nog slimmer te prefabriceren en te assembleren. We willen ernaartoe dat het systeem zo word ingericht dat je in één dag een woning kunt afmaken.’’

Green Tie
Jan-Willem wil graag in alles het beste zijn. Gekozen worden als nummer één in de ‘Duurzame 50 Vastgoed NL’ (een initiatief van Duurzaamgebouwd.nl en Dutch Green Building Council) ziet hij echter niet als het bewijs dat hij het beste is in bijdragen aan, onder meer, het stimuleren en initiëren van duurzame samenwerking. ‘’Het is volgens mij wel een aardig podium en goed voor de beweging Energiesprong, maar ik wil vooral het beste zijn op inhoud. Ik weet meer van bouwen en woningcorporaties dan de meeste directeurbestuurders of managers vastgoed. Dat is niet om op te scheppen, het onderstreept vooral het belang van mijn missie. Onderdeel van die missie is corporaties aanjagen grote stappen te maken in verduurzaming van hun bezit.’’

Vreemde organisaties
‘’Maar woningcorporaties zijn best vreemde organisaties’’, vervolgt Jan-Willem. ‘’Je spreekt nooit met ‘de corporatie’. Je moet eigenlijk 380 aparte marketingplannen hebben om ze te bereiken. Dat aantal moet je misschien zelfs met vijf vermenigvuldigen, want innovatie en duurzaamheid moet in alle gremia landen. Corporaties hebben vaak veel techneuten in huis. Die vinden innovatie en duurzaamheid best aardig, maar zijn vervolgens meester in het uitleggen waarom het voor hen niet zo uitpakt. Het is anno 2015 nog steeds zo dat mensen bij corporaties intern zeggen dat duurzaamheid en innovatie allemaal maar onzin is.’’

Incubatietijd
‘’De acceptatie van innovatie en duurzaamheid heeft helaas incubatietijd nodig, maar moet uiteindelijk een vanzelfsprekendheid worden’’, zegt Jan-Willem. ‘’Ik ben nu vijf jaar bezig en als ik eerlijk ben, ben ik verder met mijn missie dan ik dacht te komen. Er is nu een groep van ongeveer dertig à veertig corporaties – laten we zeggen de eerste tien procent – die weten dat de Stroomversnelling een verstandig idee is.’’

Helden
Wat Jan-Willem betreft zijn de zes corporaties die samen met vier bouwbedrijven in het avontuur de Stroomversnelling zijn gestapt de echte helden van de corporatiesector. ‘’Zonder hun lef en inspanning stonden we nu nog met onze voeten in het moeras. Zij hebben hun nek uitgestoken vanuit de overtuiging dat één grote stap beter werkt dan telkens kleine stapjes.’’

Onontkoombaar
De innovatie-inspanning door de bouwers wordt voornamelijk geprikkeld door het vooruitzicht om straks 2750 woningen te mogen bouwen, geeft Jan-Willem toe. ‘’Ze leggen in de pilotfase misschien geld toe, maar ze doen het vanuit de overtuiging dat ze dat straks binnen de Stroomversnelling goed gaan maken.’’ Zelf houdt Jan Willem vooral het magische aantal 11.001 verduurzaamde woningen voor ogen. ‘’De prijs van die 11.001e woning bepaalt straks waarvoor corporaties hun renovaties kunnen inkopen. Als de vier bouwbedrijven straks een oplossing op de plank hebben, waarmee corporaties ruimschoots een rendement van 5,25% kunnen realiseren, dan is het onontkoombaar voor woningcorporaties om in de stroom mee te gaan.’’

Geen eenheidsworst
Volgens Jan-Willem is het zeker geen eenheidsworst wat de bouwers op de plank hebben staan. ‘’Het is mass customization - massaproductie met behoud van ontwerpvrijheid - zoals je als consument nu ook al je eigen auto op maat kunt samenstellen. Je sluit straks geen contracten meer af met bouwbedrijven: je neemt producten af. Je kiest een product, kent de productspecificaties en de prijs.’’

Aanjager
Ondanks dat een relatief kleine groep woningcorporaties echt grote sprongen maakt in verduurzaming van hun woningbezit, doet de sector an sich het niet slecht. ‘’Woningcorporaties hebben energetisch gezien een betere woningvoorraad dan particuliere woningbezitters. Vanuit financieel perspectief gezien is het probleem bij de bewoners van sociale huurwoning wel veel groter. Ze geven relatief gezien meer uit aan energie dan de meer draagkrachtige particuliere woningeigenaren. Woningcorporaties moeten alleen daarom al de aanjager zijn voor de innovatieslag in de bouw.’’

Criticasters
Ondanks de mooie resultaten van de stroomversnelling en de erkenning voor bedenker Jan-Willem in de vorm van de ‘green tie’, is de complete verduurzaming van de sociale woningvoorraad nog ver weg. ‘’Zes corporaties zijn als initiatiefnemer zeer actief, acht corporaties volgen in een pilotachtige fase en een groep van ongeveer twintig corporaties volgt onze ontwikkelingen met bovenmatige interesse’’, somt Jan-Willem op. Waar Japanners naar Nederland komen om ‘hét voorbeeld van verduurzaming’ te aanschouwen, blijft het merendeel van alle woningcorporaties stilletjes op afstand staan. Toch wordt criticasters geleidelijk aan de mond gesnoerd, stelt Jan-Willem tevreden vast, al staat het tempo hem niet aan. ‘’Het onbegrip voor innovatie en verduurzaming is nog best groot, terwijl veel dingen zo logisch en aantoonbaar succesvol zijn. Kennelijk zit de onbewuste onbekwaamheid bij veel woningcorporaties nog diep geworteld.’’

Vastgoedontwikkeling opheffen
Ook de eigen afdelingen vastgoedontwikkeling zijn vaak de kleilaag waarin de voortgang van de verduurzaming blijft steken, vindt Jan-Willem. ‘’Logisch, want initiatieven als de Stroomversnelling zagen aan hun stoelpoten. Ik zeg: hef alle afdelingen vastgoedontwikkeling op en besteed je vastgoedonderhoud uit. Dat moet je als corporatie niet meer in huis willen hebben. Bij een leasemaatschappij werken toch ook geen mensen die weten hoe je het beste een auto kunt maken? Laat het aan de markt’’.

Grootste winnaar
Op de vraag wat corporaties minimaal aan zichzelf, maar in ieder geval aan de maatschappij verplicht zijn om te doen inzake duurzaamheid, zegt Jan-Willem: ‘’Beweeg van aanbesteden naar inkopen, zet de bouwsector in de lead voor de gewenste ontwikkeling, geef een prestatiegarantie af aan je huurder en gebruik de lage rentestand en de energieprestatievergoeding voor verduurzaming van je bezit en maak ook nog eens 5,25% rendement. Zorg voor betere, nieuwe, gezondere woningen met meer wooncomfort tegen minimaal gelijkblijvende woonlasten. Het is eigenlijk onverantwoord wanneer je daar als woningcorporatie niet vol op inzet. Elke aanvliegroute klopt, of je het doet vanuit vastgoedrendement, bewonerstevredenheid of duurzaamheid. De bewoner is de grootste winnaar.’’

Bron: CorporatieGids Magazine