• Home
• Nieuws

'Door passend toewijzen zijn onze huurinkomsten 1,2 miljoen euro per jaar lager'

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 18 May 2016

Sinds eind vorig jaar moeten alle Nederlandse woningcorporaties voldoen aan passend toewijzen. Geen dure scheefwoners meer, maar huurders in woningen die passen bij hun inkomen. Een ingrijpende stap voor veel corporaties, en CorporatieGids.nl sprak daarover met directeur Marco de Wilde van Sprengenland Wonen. "Als wij ons huurbeleid niet zouden aanpassen zouden teveel woningen in het dure segment belanden."

Sprengenland werkt - onder andere met passend toewijzen - samen met tien andere corporaties in de Regio Stedendriehoek. "Je ziet dat in veel gebieden in Nederland terug. We werken al samen in een verband qua woonruimteverdeling, dus een samenwerking met passend toewijzen was een logische stap. Maar om het zoeken van een woning voor huurders zo helder en eenduidig mogelijk te maken, betekent dat niet alleen afspraken maken over regels maar ook over het huurbeleid. Vrij uniek, want je denkt na over elkaars bedrijfsvoering. Toch is dit nodig, want anders zouden er veel te weinig woningen in het goedkoopste segment overblijven. Dat kunnen wij ons volkshuisvestelijk gezien niet veroorloven."

60/20/20
De kern van het onderling gekozen model is volgens Marco de '60/20/20'-regel. "Onze woningvoorraad  is in het nieuwe huurbeleid opgedeeld in drie 'vijvers': een goedkoop segment tot 586 euro, een midden segment tot 628 en een duurder segment tot 710 euro. De 60/20/20-regel geeft aan hoeveel vrijkomende woningen wij in  elke vijver willen aanbieden, met een marge van tien procent."

Met de bovenstaande regel in het achterhoofd, vormde de Regio Stedendriehoek een lijst met zes criteria waaraan voldaan moest worden. "Ten eerste moet het model voldoen aan de eisen van de wet. Daarnaast willen we  de slaagkans van de primaire doelgroep zoveel mogelijk in stand  houden. Ook willen we voorkomen dat mensen in de armoedeval trappen. Het model moet daarnaast zoveel mogelijk de huuropbrengst voor ons en de keuzevrijheid voor de huurder in stand houden. Ook moet er rekening gehouden worden met de eenvoud en uitlegbaarheid van het woonruimteverdeelsysteem, wat met de toevoeging van nieuwe regels steeds ingewikkelder wordt."

Zeven scenario's
De samenwerkende corporaties hebben vervolgens zeven scenario's opgesteld over passend toewijzen. "Helaas was er geen model dat maximaal aan al onze eisen voldeed, en moesten wij kiezen voor het meest optimale model," legt Marco uit. Een van de punten waar de directeur van Sprengenland Wonen op doelt is de slaagkans voor mensen met huurtoeslag. "Die is door passend toewijzen enigszins afgenomen, terwijl de kans voor mensen zonder toeslag is gegroeid. Wij laten huurders daarom niet alleen in hun eigen vijver - die gebaseerd is op hun inkomen - vissen, maar ook in degene eronder. Huurders hebben daardoor meer keuzevrijheid bij hun zoektocht naar een woning. Daarnaast is door de extra regelgeving het proces minder eenvoudig geworden, en begrijpen ze minder goed voor welke woning ze in aanmerking komen."

Armoedeval
De huurinkomsten zijn door passend toewijzen ook gedaald voor de tien corporaties. "Deze zijn nu 1,2 miljoen euro per jaar lager. Er waren modellen waar deze afname maar 1 miljoen was, of slechts één ton, maar uiteindelijk is voor deze optie gekozen." In de praktijk betekent dit overigens een forse huurverlaging, omdat huurhuizen in veel gevallen in een lagere vijver belanden. "Nieuwe huurders betalen gemiddeld nu zestig euro per maand minder, wat als je doorrekent ruim zevenhonderd euro per jaar is. Vanwege de huurtoeslag merken de huurders dit niet volledig, maar het helpt vooral mensen die geen recht op huurtoeslag hebben om niet in de armoedeval te trappen en vergroot de kans in het goedkopere segment."

Het behoeden van huurders voor de armoedeval is voor Sprengenland Wonen een belangrijk iets. "In de scenario's die wij hebben opgesteld liep de hoeveelheid huurders die risico liep behoorlijk uiteen, van 1700 tot 3700 huishoudens. Hoewel 1700 nog steeds erg veel is, is dat wel veel gunstiger."

Monniken en vissen
Om zich voor te bereiden op de komst van passend toewijzen is de corporatie ondersteund en geholpen door Enserve, specialist in woonruimteverdeling. "Aan de ene kant ontzorgen zij ons op het gebied van ICT. Via het managementinformatiesysteem DOMIS voerden zij de regels van de zeven scenario's door, waardoor wij de verschillende modellen konden analyseren en  konden doorrekenen. Ook levert Enserve verschillende hulpmiddelen omtrent passend toewijzen, bijvoorbeeld een tool waarbij een huurder invult wat hij verdient waarna alleen passende woningen zichtbaar zijn waarop je kunt reageren."

Daarnaast heeft Enserve de corporatie uitleg gegeven met 'monniken en vissen'. "Drie directeuren zijn gevraagd om voor de Regio Stedendriehoek een nieuw woonruimteverdeelsysteem te organiseren: de directeuren van Ieder1, IJsseldal Wonen en Sprengenland Wonen. Wij hebben Henk van Dijk, de directeur van Enserve, uitgenodigd zich bij deze groep te voegen en mee te draaien als lid. Hij heeft meer zicht op oplossingen door het land en beschikt over statistische gegevens via het managementinformatiesysteem DOMIS, het systeem dat wij ook gebruiken om de slaagkans en doorstroming te monitoren. Het voorbeeld over monniken - die huurders voorstellen - en vissen - de woningvoorraad - liet ons zien welke voor- en nadelen een scenario heeft, en welke aanvliegroute het beste bij onze criteria zou passen. Hun input was essentieel voor het bedenken en doorrekenen van onze ideeën."

Doorstroming en slagingskans
Hoewel Marco met passie en zelfverzekerdheid vertelt over de huidige aanpak omtrent passend toewijzen, schroomt hij niet het gekozen plan de komende jaren te evalueren en aan te passen. "Het model is een sprong in het diepe, en het is maar afwachten of het in de praktijk werkt. Je hebt nu eenmaal te maken met mensen die huizen willen huren, dat maakt het onvoorspelbaar. We hopen dat verhuizen door de lagere huren interessanter wordt, wat de doorstroming en slagingskans vergroot. Maar dit is iets wat wij wel moeten monitoren." De eerste resultaten zijn dat vooral woningen in het goedkoopste segment vrijkomen. "Ongeveer 68 procent van de woningen, dus dat is positief. Daarbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat er relatief weinig woningen vrijkomen in de dure 'vijver'. De komende maanden zullen wij dit verder evalueren, en kijken of ons model een aanpassing vereist."

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia - 12 mei 2016