• Home
• Nieuws

Arianne van der Rijst en Johan Osté (Staedion): Leefbaarheid actief oppakken als één van de kerntaken van een corporatie

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 4 July 2023

Als woningcorporatie wil je een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid van je wijken. Maar te lang is dat een ondergeschoven kindje geweest, omdat corporaties het noodgedwongen niet als kerntaak mochten oppakken. Staedion keert het tij en heeft een leefbaarheidsstrategie opgesteld die als leidraad fungeert voor haar inzet rondom leefbaarheid. Wat houdt de strategie in, hoe werk je daarin samen met collegacorporaties en maatschappelijke partners in de stad en wat vraagt dit van je organisatie? CorporatieGids Magazine sprak erover met Arianne van der Rijst, Manager Wijkontwikkeling & Innovatie en Johan Osté, Adviseur Strategie.

Actief aan de slag gaan met leefbaarheid is een belangrijk doel voor de Haagse corporatie, begint Arianne het gesprek: “We zien dat in bepaalde gebieden relatief veel mensen wonen met problemen op verschillende levensterreinen. Bijvoorbeeld een combinatie van schulden, psychische problemen en geen betaald werk. Door stapeling van problemen zijn dit veelal mensen die verminderd zelfredzaam zijn. In de praktijk zien we dat daarmee wonen alsook de consensus over hoe je met elkaar samenleeft onder druk staat. We zien dan dat buurtbewoners elkaar nauwelijks kennen, elkaar niet weten te steunen en er vaak sprake is van onbegrepen of overlast gevend gedrag. Denk aan het draaien van te harde muziek, afvaldumping in binnentuinen, woonfraude of wietplantages. Zaken die sowieso niet mogen, maar daarnaast ook de sociale cohesie ondermijnen.”

Focus op kerntaken
Staedion komt net als andere corporaties uit een periode waarin ze zich noodgedwongen moest terugtrekken op het thema leefbaarheid, blikt Johan terug: “Onze kerntaak was strikt genomen het beheren, verhuren en bouwen van woningen. De bijdrage aan leefbaarheid is daarom lang minder geweest. Of daardoor sommige ‘corporatiewijken’ achteruit zijn gegaan is moeilijk te zeggen, al zien we wel dat wijken met relatief veel corporatiebezit – vanaf 40 procent – zich de afgelopen jaren ongunstig hebben ontwikkeld als het gaat om leefbaarheid. Het is dus essentieel dat we met maatschappelijke partners in die wijken, met gevoel voor urgentie, flink aan de slag gaan. Dat doen en kunnen we als corporatie niet alleen, ook al zijn we hierin wel een belangrijke speler.”

Thuisgevoel en prettige woonomgeving
“Wonen gaat over mensen,” gaat Arianne verder. “Iedereen wil graag prettig en veilig wonen. We willen dat opgroeiende kinderen goede kansen krijgen tot bijvoorbeeld opleiding en gezondheid. Niet alles kunnen we als corporatie daarin oppakken, maar als sociale huisvester wil Staedion zich maximaal inzetten voor een goed thuisgevoel en een prettige woonomgeving. Dat betekent op z’n minst investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad, maar ook in de directe omgeving om de sociale cohesie te bevorderen.”

Verantwoording op vier domeinen
Om antwoord te geven op de vraag welke rol Staedion daarbij inneemt, is de corporatie aan de slag gegaan met een leefbaarheidsstrategie. Johan: “De vraag was of we een helder kader kunnen bieden dat onze eigen organisatie én externe partijen hierbij helpt. Dit mag men van ons verwachten en hierop zijn we aanspreekbaar. Vanuit de vakliteratuur zijn we gekomen tot acht domeinen die belangrijk zijn voor de leefbaarheid in wijken. Dat zijn veiligheid, participatie, leefomgeving, woningvoorraad, voorzieningen, gezondheid & hulpverlening, onderwijs én werk & inkomen. We hebben afgesproken verantwoordelijkheid te nemen op de eerste vier domeinen. Op de andere vier domeinen zullen we signalerend en agenderend zijn richting partners en collegacorporaties in de stad. Onze leidende principes bij de acht domeinen zijn: bewoners centraal zetten, preventief te werk te gaan en mensen en middelen inzetten op urgentie.”

Gezamenlijke wijkvisies
Op de vraag hoe Staedion de afweging heeft gemaakt tussen wat het zelf uitvoert en wat partners doen, vertelt Johan: “Het helpt dat we helder hebben waar wij vinden dat we van zijn als corporatie. Dan kan je daarover ook het gesprek aangaan. Maar los daarvan, is het ook van belang om samen met partners tot visie en planvorming te komen via gezamenlijke wijkvisies en buurtplannen. Om vervolgens op basis daarvan vast te stellen wat een wijk nodig heeft en wie daarin wat kan oppakken. Langjarige samenwerkingsafspraken helpen daarbij om de continuïteit in de samenwerking te bevorderen. Voor Den Haag Zuidwest hebben we samen met collegacorporaties een samenwerkingsagenda gemaakt om onze gezamenlijke speerpunten te benoemen. Voor één specifieke wijk gaan we nu samen met de gemeente en andere corporaties aan de slag om een gezamenlijke leefbaarheidsvisie voor dat gebied te maken. Daar wordt ook de verbinding gemaakt met de vastgoedopgave.”

Willen samenwerken
Een leidend principe van Staedions strategie is dat mensen en middelen worden ingezet in de wijken waar de urgentie het grootst is. Arianne: “Dat heeft ertoe geleid dat we opnieuw naar onze wijkinzet zijn gaan kijken, een andere teamindeling hebben gemaakt en de organisatie daar anders op hebben ingericht. Zo hebben we nieuwe functieprofielen opgesteld voor consulenten leefbaarheid en participatie, en voor de consulenten sociaal beheer. Daarbij hebben we geconstateerd dat veel van de problemen in de wijken vragen om intensieve samenwerking met verschillende partners en bewoners. Collega’s moeten dus goed in staat zijn om te verbinden en samen te werken en dat ook écht leuk vinden. Deze competenties en vaardigheden zijn nadrukkelijk meegenomen in het functieprofiel.”

Beheerintensiteitskaart
“We hebben ook gebruikgemaakt van data om te kijken hoe we het beste de wijken konden indelen als het gaat om onze leefbaarheidsinzet,” gaat Arianne verder. “Denk daarbij aan data over overlast uit de leefbaarometer, maar ook onze eigen beheerintensiteitskaart. Deze kaart geeft onze woningcomplexen een score over hoeveel beheer nodig is, ingegeven door bewoners en onze medewerkers in de wijk. Deze data blijven we gebruiken om te monitoren of wijken daadwerkelijk verbeteren. Daarnaast proberen we onze inzet te meten naar effect. Dat is niet altijd eenvoudig, want goed onderzoek kost tijd en geld en de oorzaak-gevolg-relatie is soms ook onduidelijk. Door bijvoorbeeld bewoners te bevragen proberen we daar wel inzicht in te krijgen.”

“Als laatste hebben we een wegingskader ontwikkeld waarlangs we leefbaarheidsprojecten beoordelen op kwaliteit en haalbaarheid. Is het logisch dat je deze interventie hier doet, sluit het project aan bij de wijkproblematiek en hoe haalbaar is het? Op deze manier vergroten we de kans dat onze inzet gerealiseerd wordt en rendeert.”

Juiste evenwicht vinden
Het vinden van de juiste balans tussen kosten en leefbaarheid is volgens Johan een ingewikkeld evenwicht. “Onze investeringen moeten uiteindelijk ook uit onze middelen worden gedaan. Dat betekent dat we in sommige wijken minder rendement nemen omwille van de leefbaarheid, maar daar staat tegenover dat in andere wijken de opbrengsten wat hoger moeten zijn. Staedion heeft in haar ondernemingsstrategie gekozen voor twee speerpunten: het toevoegen van woningen en het verbeteren van leefbaarheid. Daarmee geven we duidelijk aan welke vraagstukken extra aandacht krijgen. En ja, we hopen dat we met onze investeringen in leefbaarheid erger leed voorkomen. Niet voor niets is een van onze leidende principes dat we meer preventief willen werken. Daarom nemen we onze rol als signaleerder ook serieus, bijvoorbeeld omtrent schuldenproblematiek.”

Strategie als inspiratiebron
Bij het opstellen van de leefbaarheidsstrategie heeft Staedion opgetrokken met Haagse collegacorporaties. Arianne: “We hebben ons perspectief gedeeld om te kijken of dit voor hen ook werkbaar is én de strategie gebruikt kan worden als gespreksinstrument tussen corporaties. Daaruit bleek onder andere dat de indeling van rollen en verantwoordelijkheden wordt onderschreven. Dat is mooi, want daarmee creëren we helderheid over onze gezamenlijke rol. Ook worden de vier domeinen waar wij onze verantwoordelijkheid op gaan nemen onderschreven en gezien als belangrijk haakje voor samenwerking.”

“In sommige wijken werken we nu meer samen vanuit de gedeelde urgentie. Denk aan de gezamenlijke inrichting van binnentuinen, Pimp your Portiek of via stages en banen om jongeren met afstand tot de arbeidsmarkt aan het werk te krijgen. Daarnaast zijn we op initiatief van de gemeente Den Haag samen met collegacorporaties aan de slag gegaan met een integrale leefbaarheidsvisie voor één wijk, waarbij onze leefbaarheidsstrategie een belangrijke inspiratiebron is voor mogelijke samenwerkingsafspraken. Hoe leuk is dat!”

Aan de slag
Om de leefbaarheidsstrategie vorm te geven heeft Staedion door de hele organisatie gesprekken gevoerd. Arianne: “Dat heeft ertoe geleid dat er in alle geledingen van Staedion urgentie is voor het thema, voor zover dat er al niet was. In verschillende sessies hebben we bijvoorbeeld wijkbeheerders, maar ook RvC-leden, gevraagd hun mening te geven. Daar hebben we de tijd voor genomen en dat heeft geleid tot een goed beeld van waar al snel consensus over was en voor welke domeinen de meningen verdeeld waren. Het model is geen heilige graal, maar deze gesprekken en het nadenken over je rol helpt ons nu wel om de vertaling naar de operatie te maken. De strategie is bekend, de urgentie is duidelijk. Écht aan de slag gaan is hetgeen wat nu nog over is.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Piet Jacobson