• Home
• Nieuws

Woningcorporaties terug op de tekentafel

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 20 March 2015

Veel corporaties zijn op strategisch niveau bezig hun visie en strategie te herijken. Een te brede taakopvatting en werkdomein wordt - graag of niet - verruild voor een strak afgebakend takenpakket. Ook al zijn de kernbegrippen in de sociale huursector sinds 1901 onveranderd, anno 2015 moeten woningcorporaties terug op de tekentafel.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie maart 2015

De noodzaak tot het maken van keuzes komt deels door de veranderingen in de regelgeving per 1 juli 2015, deels door het strengere toezicht en de strengere eisen aan het borgen van financiering en deels door veranderingen op de woningmarkt zelf. Maar er is geen blauwdruk voor veranderen. De transitie opgave bestaat niet. Bovendien wordt die transitie bemoeilijkt door de verhuurderheffing die het kabinet de corporaties heeft opgelegd. Dat beperkt de investeringen en mogelijk andere sociale doelen die men wil realiseren. Heeft de sociale sector haar grenzen bereikt?

Kernbegrippen betaalbaar, beschikbaar en kwaliteit
De kernbegrippen in de sociale huursector blijven sinds 1901 onveranderd: betaalbaar, toegankelijk en kwaliteit. Maar de invulling van deze begrippen zal per regionale woningmarkt verschillen. In een krappe woningmarkt vraagt dit een andere invalshoek dan in een woningmarkt met krimp. Het is zonneklaar dat er een betaalbaarheidprobleem is. Uit een door de Nederlandse Woonbond in 2012 gehouden onderzoek blijkt dat het aantal huishoudens dat onder de armoedegrens leeft, zal stijgen. Dat percentage huishoudens bedroeg in 2012 28%. Maar ook andere onderzoeken (Aedes, Planbureau voor de leefomgeving) laten zien dat in de huursector de betaalbaarheidproblemen toenemen. De door de Europese Commissie bepaalde doelgroep (inkomens tot ruim € 34.000) omvat ruim 40% van alle huishoudens en ook dat percentage zal naar verwachting stijgen met hogere huren, een stabiele of dalende koopkracht en onduidelijkheid over de energiekosten.

Huurtoeslag
Meer dan 1,3 miljoen huishoudens ontvangen huurtoeslag en gelet op de tendens naar markthuren in de sociale sector, zal dit aantal toenemen. De huurharmonisatie maakt dat het aandeel goedkope huurwoningen zienderogen afneemt. En nog niet is duidelijk wat de in 2016 in te voeren huursombenadering gaat betekenen: biedt dit juist kansen of versterkt het huidige tendensen? Als antwoord zullen corporaties een voor hun werkgebied aanvaardbare woonlastenquote moeten vaststellen van bijvoorbeeld 28, 30 of 35%. Om die quote te kunnen handhaven, zullen vervolgens keuzes gemaakt moeten worden. Over de beschikbare kwaliteit (wat wordt doorberekend), over de financiële bijdragen van de corporatie en van huurders zelf (vooral servicekosten), over de energieprestaties en over de effecten van de bijdragen door de corporatie. Die beperken het budget voor andere zaken zoals leefbaarheid en investeringen. Hoe maak je dat als corporatie zichtbaar, hoe wordt dat aangestuurd en hoe verantwoordt de corporatie zich daarover?

Prestatieafspraken nemen in belang toe
De toegankelijkheid of beschikbaarheid is nauw verbonden met het vraagstuk van betaalbaarheid. Wat is de omvang van de doelgroep en wat is het aandeel beschikbare woningen in de categorieën “goedkoop” en “betaalbaar”? Gemeenten zullen in het kader van nieuw te maken prestatie afspraken hier zonder meer harde afspraken met corporaties over willen maken. Zijn er voldoende beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio? Dat betekent overleg voeren met andere woningvoorzieners in zowel de sociale als marktsegmenten. Het doorstroming- en toewijzingsbeleid zullen binnen de woningmarkt moeten bepalen hoe veel sociale woningen beschikbaar moeten of kunnen zijn. Ook de gewenste kwaliteitsveranderingen en de transformatie van de woningvoorraad worden hierbij betrokken. En wat te doen met de particuliere woningen? Worden die in krimpgebieden bij een slechtere kwaliteit gesloopt en wat betekent dat dan voor de zittende huishoudens? Die dachten wellicht nog aan een aanvullend pensioen. Of gaan corporaties de kwaliteit ook betrekken op dat type woningen en worden ze aangekocht? De krimpproblematiek wordt zo van een woningmarkt vraagstuk vooral een corporatievraagstuk. En indien men deze weg kiest, is daar dan wel geld voor beschikbaar?

Kwaliteit
De kwaliteit betreft zowel die van de dienstverlening als de kwaliteit van wijk, buurt en woning. Het is makkelijk gesteld om je te richten op begrippen als “schoon”, “heel” en “veilig”. Maar wat betekent dat in het geval van het bevorderen van de leefbaarheid in een buurt of wijk? Waar wordt aan gedacht? Wat betekent dat voor de organisatie? En wat in termen van geld hebben we er voor over? Of het terug dringen van overlast: hoe ver ga je daar in en wat mag het kosten en welke partijen heb je allemaal nodig, zodanig dat het nog wel efficiënt te organiseren is?

Cultuur
De vraag naar de kwaliteit van de dienstverlening raakt niet alleen de inhoud van het dienstenpakket, maar ook de cultuur van de organisatie. Wat betekent dat en hoe verhoudt dit zich tot de wettelijk verankerde positie met onder meer huurbescherming en de grotere mogelijkheden voor huurders en bewoners tot inspraak en medezeggenschap. Corporaties kregen tot voor kort het verwijt dat ze “footloose” waren, los van hun achterban en van de samenleving. Nu moeten ze in feite bepalen hoe aanstuurbaar door derden men wil zijn. Het raakt ook de financiële discussie over de kosten van onderhoud en beheer. Het raakt het verhuurproces, de processen van onderhoud en mutatie, de klachtenprocedures. Het raakt de structuur en de cultuur van een organisatie op veel fronten. “Klantgerichte” en “klantgestuurde” organisaties liggen snel in de mond. Maar het zijn niet makkelijk te vertalen begrippen naar de corporaties toe die al jaren vooral gewend waren ‘te zenden’. En wat betekent dat naar segmentering van doelgroepen? Een bejaarde huurder wil iets anders dan een jonge alleenstaande. Kennen corporaties hun klanten wel? Wat betekent dat naar communicatie en naar digitalisering van werkprocessen? En hoe richt je daar het interne toezicht op in?

Communicatie en de oude opgave die nog steeds staat
De oude opgave bestaat eigenlijk nog steeds sinds 1901. Die is nooit weg geweest. De wereld is veranderd, de regelgeving is anno 2015 nadrukkelijk opnieuw aanwezig, de overheid krijgt een dikkere vinger in de pap en het externe toezicht wordt strenger. Het lijkt er op dat de oude ideeën uit de Nota “Volkshuisvesting in de jaren 90” van toenmalig staatssecretaris Heerma nu ingevuld gaan worden. Dat betreft zeker de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid op lokaal niveau: een samenwerking van corporatie, gemeente en huurderorganisaties. De bepleite legitimiteit van corporaties wordt zo nadrukkelijk ingevuld via een voorzet van de wetgever. Woningcorporaties moeten daardoor wel hun missie opnieuw defiiëren en hun strategie bepalen. Het werkdomein was de afgelopen jaren immers wel erg breed geformuleerd.

Organiseren van output
Dat herdefiniëren gaat niet alleen over het wat, maar ook over het wie en het hoe. Want ‘wie’ is die corporatie, wat is haar DNA en hoe doen we de dingen. Het raakt tevens de strategische communicatie, die vanaf het begin betrokken moet zijn. Strategische communicatie en van daaruit alle andere vormen van communicatie, zijn ondersteunend aan de organisatiestrategie, de doelstellingen en ambities. Een strategisch communicatieplan helpt organisaties bij het formuleren van de output. Hoe willen we gezien worden, wat is de boodschap en voor wie, welke vragen leven in de buitenwereld en wat is het antwoord? En niet onbelangrijk, wie doet wat? Welke rol pakt het bestuur/management, wat doet respectievelijk mag het interne toezicht, wat doet de communicatieafdeling en wat is de rol van medewerkers zelf? Medewerkers met klantcontacten zijn gezichtsbepalend en dragen de cultuur dagelijks uit. Zij zijn als professional continu in contact met de klanten, maar hebben ze helder wat de organisatie wil zijn en zijn zij in staat deze kernwaarden op de gewenste momenten en plekken uit te dragen en in dialoog te gaan met die buitenwereld?

Kernwaarden
De kernwaarden zijn het vertrekpunt voor alle vormen van communicatie, symboliek en gedrag. Organisaties worden gezien als herkenbaar en betrouwbaar wanneer er een duidelijke samenhang is tussen woorden (communicatie), daden (houding en gedrag) en verschijningsvorm (symboliek). Die herkenbaarheid en betrouwbaarheid wordt grotendeels bepaald door het gedrag en de houding van medewerkers. Communicatie en symboliek zijn hieraan ondersteunend. Dat vraagt om capabele medewerkers die zich herkennen in de organisatiestrategie en kernwaarden en die hierbij worden gefaciliteerd. Maar dat staat en valt met de kennis van de buitenwereld. Van huurder tot wethouder, van CFV tot bewonersvereniging, van gemeentelijke organisatie (bestuurlijk en politiek) tot zorginstelling, van WSW tot daklozenopvang. Wat is hun belang bij de corporatie, welke invloed hebben zij en welk belang heeft de corporatie bij hen?

Toetsen van gestelde doelen
Terug of vooruit naar de kerntaak en een zorgvuldige en heldere communicatie zijn op dit moment belangrijke vraagpunten. Maar even belangrijk, zeker met de toegenomen aandacht voor de kwaliteit van het interne toezicht, is de vraag hoe een en ander getoetst gaat worden. Dat raakt niet alleen dat toezicht, maar vooral ook de bestuurlijke verantwoordelijkheid. Bestuurders zullen in overleg met hun interne toezichthouders binnen het door de overheid (wet en regelgeving) en sector (Governance Code, lidmaatschap Aedes en VTW) gestelde toezichtkader een toetsingskader moeten opstellen. Dat toetsingskader gaat over begrippen als betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, werkdomein, financiële ruimte en positionering op de regionale woningmarkt.

KPI’s voor commissarissen
Dit kader zal door de commissarissen benut moeten worden in hun toezicht. Zij zijn daar aanspreekbaar op, kennen een eigen verantwoordelijkheid en leggen verantwoording af. Commissarissen kunnen niet volstaan met de eisen uit regelgeving en Codes. Zij dienen een eigen kader te ontwikkelen. Zij dienen als het ware hun eigen KPI’s voor de corporatie te ontwikkelen. Daarbij komen diverse vragen aan de orde. Wat betekent een klantgestuurde organisatie in het belang van de huurders? Of wat betekent het begrip “schoenmaker blijf bij je leest” voor onze organisatie. Of wat betekent een kleine organisatie en beperkte staf in het kader van de kwaliteit van dienstverlening maar ook efficiency? Vragen, vragen en nog eens vragen. De inhoud is niet nieuw, de vertaling naar onze tijd wel. Het begrip woningcorporatie moet zich na de reeks van incidenten als het ware opnieuw uitvinden. Dat raakt de bepaling van missie en strategie, van de daaruit voortvloeiende vragen rond de maatschappelijke opgave, de inrichting van de bedrijfsvoering, de omvang en kwaliteit van het vastgoed, het bepalen van de financiële speelruimte en de governance met vragen over het sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden.

Jan van der Moolen is adviseur, lid RvC SSH en voorzitter RvC bij Lefier. Diana Coolegem is directeur Nyna Communicatie.

Bron: CorporatieGids Magazine