Vier manieren om je WWS-oppervlakten te controleren

Op 1 juli 2024 treedt de Wet Betaalbare Huur in. Een belangrijk onderdeel van deze wet is de modernisering van het woningwaarderingsstelsel. En dat werd hoog tijd, want het systeem stamt al van de jaren ’70. Het stelsel wordt meer in lijn gebracht met de huidige standaarden en kwaliteit van hedendaagse woningen. Door nieuwe definities en meetinstructies komt er minder ruimte voor interpretatie waardoor de oppervlakten en andere aspecten beter gemeten kunnen worden.

Het nauwkeurig bijhouden van betrouwbare WWS-gegevens wordt nu belangrijker dan ooit. Hierop worden immers de huurprijzen bepaald. Een te hoge huurprijs zorgt voor onredelijk hoge lasten voor de bewoners, terwijl een te lage huurprijs de financiën van de woningcorporatie onder druk kan zetten. Veel corporaties meten hun WWS-punten bij mutaties, maar met de invoering van de wet Betaalbare huur is nú het moment om de WWS-punten voor je hele voorraad te controleren.

4 manieren om je WWS-oppervlakten te meten
Er zijn veel manieren om je oppervlaktegegevens voor de WWS te controleren en op orde te brengen. Hieronder bespreken we een aantal mogelijkheden, inclusief alle voor- en nadelen.

1. Gebruik de NEN2580 oppervlakten om je WWS-berekeningen te maken
Laten we meteen beginnen met een belangrijke opmerking: hoewel zowel de NEN-2580 methodiek als de WWS de oppervlakten berekenen, zijn deze twee niet inwisselbaar. Beide methodes maken weliswaar gebruik van oppervlaktemetingen, maar toch zijn er grote verschillen tussen de twee. De NEN2580-norm bepaalt de oppervlakten van gebouwen en de ruimten in een gebouw, terwijl het woningwaarderingsstelsel een puntensysteem is dat de kwaliteit van een huurwoning bepaalt om de maximale huurprijs vast te stellen.

Bij de NEN2580 worden bijvoorbeeld alle ruimtetypes meegenomen in de bepaling van de oppervlakten GO, terwijl voor de WWS alleen verblijfsruimten, bad- en toiletruimten en bepaalde opslagruimten worden meegenomen. Ruimten onder de trap en schachten worden wel meegenomen in de NEN2580, maar niet in de WWS. Bij de WWS gelden weer aanvullende eisen voor een verblijfsruimte, bijvoorbeeld dat deze voor minimaal 50% van het oppervlak hoger is dan 2.1 meter en dat deze minimaal 4m2 groot is. De NEN2580 heeft dat niet. Zo zijn er tal van kleine definities die maken dat beide uitkomsten anders zijn en dus niet door elkaar gehaald kunnen worden.

2. Gebruik een inspecteur om de WWS-gegevens in je woning op te meten.
Veel inspectiebureaus bieden diensten aan om je WWS-gegevens op te nemen en op basis daarvan een puntenberekening te maken. Dat kan gebeuren op basis van tekeningen, maar vaak combineren deze bureaus de WWS-punten met andere inspecties, zoals het energielabel of de NEN2580. Door in de woning zelf de punten op te nemen, kunnen meteen alle aspecten van de woningwaardering in kaart gebracht worden, zoals betegeling in de keuken of badkamer. Bovendien hebben de inspecteurs kennis van het woningwaarderingsstelsel en voeren daarom de berekeningen op een betrouwbare manier uit.

Een mogelijk issue dat komt kijken bij het kiezen voor deze oplossing is dat de inspecteurs fysiek naar de woning toe moeten gaan. Dit kost tijd en geld en kan als onprettig worden ervaren door de bewoner. Daarbij is het resultaat statisch; je krijgt éénmalig een Excel lijst opgeleverd die je vervolgens zelf moet beheren.

3. Het gebruik van statische BIM (Building Information Model) om je WWS-oppervlakten te bepalen
Deze laatste mogelijkheid is wellicht nog niet bekend, maar wist je dat veel corporaties BIM gebruiken om hun vastgoeddata op orde te brengen? Bij veel leveranciers krijg je bij een 3D BIM model ook een WWS-plattegrond. Dat is fijn, want dan heb je dat meteen op orde voor je hele voorraad. Maar wat gebeurt er als er een geometrische verandering in de woning is? Meestal worden de BIM modellen dan aangepast door een tekenaar, die alle berekeningen opnieuw maakt. Is de kennis van de tekenaar niet op orde, dan kan dit veel fouten opleveren. Bovendien moet bij een wijziging van de methodiek (zoals nu) de hele voorraad handmatig worden aangepast. Een kostbare zaak!

4. Bryder Digital Twins, hét alternatief voor betrouwbare en efficiënte WWS-oppervlakteberekeningen
Bryder Digital Twins zijn slim en anders. Wij gebruiken één databron waarop we diverse rekenmachines aansluiten. Hierdoor krijg je volledig automatisch betrouwbare berekeningen. Niet alleen voor WWS, maar ook voor NEN2580, MJOP-hoeveelheden en verhuurplattegronden. Wat je ook nodig hebt, de resultaten zijn altijd betrouwbaar, gestandaardiseerd en eenduidig. Wordt er iets in de geometrie aangepast? Dan worden alle WWS-oppervlakten, hoeveelheden en de WWS-plattegrond automatisch opnieuw gegenereerd. Bryder houdt alles bij. Van de bron van de gegevens tot de laatste aanpassing, zodat je altijd de controle behoudt. De resultaten zijn altijd gestandaardiseerd en kloppend aan de huidige WWS-methodiek.

Aan de slag?
Wil je weten of Bryder jou kan helpen met je WWS op orde brengen, of heb je een andere vraag? Laat dan je gegevens achter via het formulier hier, en dan nemen wij contact met je op.