• Home
• Nieuws

Ruud van der Star (the BIM Practice): Inzet BIM essentieel om draagvlak te creëren bij renovatieproject

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 9 February 2024

Een renovatieproject kan voor huurders heel ingrijpend zijn. Hun vertrouwde omgeving wordt onder handen genomen en ze moeten tijdelijk hun huis uit. Hoe krijg je dan toch instemming tot zo’n project, zelfs wanneer de woningen rigoureus veranderen door woningsplitsing? En wat is daarbij de meerwaarde van BIM om draagvlak te creëren? The BIM Practice begeleidde onlangs zo’n project bij Rochdale en directeur Ruud van der Star licht tegenover CorporatieGids.nl de uitdagingen en winst toe.

Het renovatietraject waarbij the BIM Practice Rochdale heeft ondersteund betreft een wooncomplex aan de Vlietstraat in Amsterdam. “We zijn in 2019 begonnen met de voorbereidingen van de renovatie. Het pand bevat 201 woningen waarbij er is gekozen voor hoogwaardige renovatie. Renovatie in bewoonde staat brengt nogal wat teweeg – bijvoorbeeld omdat huurders een paar maanden hun huis moeten verlaten – maar dat werd in dit project versterkt omdat er tegelijkertijd is gekozen voor het splitsen van woningen. Sommige woningen in het complex pasten niet goed bij de doelgroep, zoals een woning van 160 vierkante meter voor een ouder echtpaar. Daarom is er gekozen voor splitsen van sommige woningen waardoor deze beter aansluit bij de doelgroep en er 59 nieuwe woningen zijn toegevoegd.”

Woningen splitsen
Niet alleen een renovatie maar in sommige gevallen een kleiner huis. “Dat is een enorm ingrijpende verandering voor huurders,” blikt Ruud terug. “Net als bij elk renovatietraject moet je draagvlak creëren onder huurders en dat is hier misschien nog wel extra belangrijk. Uiteindelijk moet je van 70 procent van de huurders akkoord ontvangen op de plannen om deze te mogen uitvoeren. Dit doe je normaal door op plattegronden te laten zien wat er verandert en middels een sociaal plan waarin staat welke vergoeding men krijgt of welke compensatie omdat ze kleiner gaan wonen. Om deze aanpak extra kracht bij te zetten, hebben we ook een tool ingeschakeld waarmee we bewoners nog meer inzicht gaven in het eindresultaat en wat dit voor hen betekent. Uiteindelijk heeft dat geleid in toestemming van 90 procent van de bewoners.”

Extra aandacht
Op de vraag of het lastig is huurders te overtuigen in te stemmen met een renovatieproject, vertelt Ruud: “In de kern is dat bij een normale renovatie niet zo uitdagend omdat de woningen kwalitatief beter worden. Bewoners krijgen nagenoeg een nieuwbouwwoning terug, alleen moet ze wel tijdelijk het huis uit. Bij dit project waarbij ook woningen gesplitst werden, is wel extra aandacht nodig. In de gesprekken met bewoners moet je uitleggen waarom je dit doet, goed luisteren naar wat het voor hen betekent en bewoners tegemoetkomen. Met een compensatie, maar ook met voorrang om op een andere woning in Amsterdam te kunnen reageren.”

Resultaat vooraf ervaren
De tool die the BIM Practice daarbij heeft gebruikt hielp bij die communicatie, gaat Ruud verder: “Via dit platform – dat normaliter gebruikt wordt bij verkoopwoningen – kunnen huurders een 3D-weergave zien van hun gerenoveerde huis. Niet alleen kaal opgeleverd, maar ook met meubels geplaatst en met de mogelijkheid de zonnestand aan te passen op verschillende tijden op een dag of momenten in het jaar zodat ze écht kunnen ervaren wat het resultaat zou worden. Uiteindelijk heeft dit tot een enorm percentage medewerking geleid.”

Onmisbare data
Het gebruik van BIM voor het creëren van dit inzicht is volgens Ruud wel onmisbaar. “Wij werken al langere tijd met Rochdale samen rondom datakwaliteit en de implementatie van BIM. Vanaf 2019 heeft de organisatie besloten alle vastgoedprojecten in BIM uit te werken. Dat betekent winst in bijvoorbeeld de voorbereiding, inkoop en ook bij de bouwrealisatie. De data die nodig was om de 3D-weergave van de woningen te maken kwam vanuit BIM en heeft dus direct geholpen om huurders te overtuigen in te stemmen met de renovatie.”

Digital twin
Ook voor Rochdale leverde het gebruik van een 3D-tool winst op, legt Ruud uit: “Omdat veel woningen werden gesplitst, is het een enorme puzzel wat er met het complex gaat gebeuren. Door gebruik te maken van BIM creëer je een digital twin waar je ‘doorheen kunt klikken’. Dat voorkomt bijvoorbeeld dat woningtypen door elkaar worden gehaald en maakt het proces ook voor de organisatie inzichtelijker. De werkelijkheid wordt gereflecteerd door het BIM-model waardoor efficiënter en secuurder gewerkt kan worden.”

Respectvol omgaan met de woonomgeving
“Corporaties zijn natuurlijk de eigenaar van hun complexen,” sluit Ruud af. “Maar het is een aanname dat zij als enige kunnen bepalen wat ermee gebeurt. Je hebt voor grote veranderingen altijd 70 procent instemming van huurders nodig, huurders die tevreden moeten zijn met hun woning en recht hebben om te beslissen hoe hun thuis eruit komt te zien. Wil je met respect omgaan met iemands woonomgeving en hen bij een project meenemen, dan is de inzet van BIM wat mij betreft onmisbaar.”

Bron: CorporatieMedia, Foto: The BIM Practice