• Home
• Nieuws

Platform31: "Vitaal middensegment van grote betekenis voor goed functionerende woningmarkt"

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 23 June 2017

Huurders in het middensegment lijken steeds meer tussen wal en schip te vallen. De vraag naar woningen in dit segment stijgt, maar de realisatie van deze huizen komt maar moeilijk van de grond. Wat kan er worden gedaan om het aanbod van middeldure huurwoningen te vergroten? Een gesprek met Fons Lustenhouwer (foto linksonder) en Frank Wassenberg (foto rechtsboven), beide Senior Projectleider bij Platform31: "Een vitaal middensegment is van grote betekenis voor een goed functionerende woningmarkt."

"Gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties spelen een bepalende rol bij de realisatie van huurwoningen in het middensegment op de woningmarkt," begint Fons het gesprek. "Zij hebben echter gebrekkig zicht op elkaars mogelijkheden en rollen, die bovendien met de invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 zijn veranderd. De onderlinge relatie in deze driehoek is tussen gemeenten en corporaties erg intensief. Denk hierbij aan contacten, inzicht in motieven en bekendheid van werkwijzen en weet van afspraken en beleidsteksten. Maar die kennis is er niet van en bij marktpartijen. Er is betere balans nodig om het aanbod van middenhuur te stimuleren."

Smeerolie
Het middeldure huursegment wordt vooral aangeboden door commerciële verhuurders, maar particulier huren is volgens Frank een ondergeschoven kindje op de Nederlandse woningmarkt: "Tegenwoordig koopt ongeveer 58 procent een huis en rond de 32 procent huurt bij een corporatie. Die overgebleven 10 procent is duidelijk een ondergeschoven kindje, terwijl het in de jaren vijftig nog de grootste sector was. In 1947 kwam 60 procent van de woningen in Nederland bijvoorbeeld uit de particuliere sector. Sinds de Tweede Wereldoorlog werden beleidsmatig zowel de sociale huursector als de koopsector gesteund, met goedkope leningen, grondprijzen en huursubsidies en hypotheekaftrek als respectievelijke oplossingen. De particuliere huursector kreeg geen steun, met gevolg dat dit segment in de na-oorlogse jaren steeds verder marginaliseerde. Onder invloed van het kabinetsbeleid van Rutte-II en minister Blok is hierin overigens wel een kentering opgetreden, maar het aandeel van de particuliere huursector is nog steeds fors kleiner dan midden jaren 80 en daarvoor."

"De particuliere sector wordt beschouwd als 'smeerolie' op de woningmarkt, maar dan moet de bus met olie wel voldoende groot zijn," trekt Fons een vergelijking. "Woningzoekenden vallen anders al snel tussen wal en schip. Research- en adviesbureau RIGO heeft de groep huurders uit het middensegment becijferd op ruim 500.000 huishoudens. Een belangrijk deel daarvan, ongeveer 43 procent, huurt een woning uit de gereguleerde sector. Daarnaast is er een groep van ongeveer 280.000 huurders met een inkomen boven de inkomensgrens die wel kunnen kopen, maar liever blijven huren. In andere Europese landen kan deze groep dikwijls terecht in de particuliere huursector, maar in Nederland schiet dit aanbod tekort."

Geen echte markt
Het tekort in het middensegment is volgens Frank heel bijzonder. "Er wordt vaak gesproken van de Nederlandse woningmarkt, maar van een 'markt' is helemaal geen sprake. Op een échte markt zoeken vraag en aanbod elkaar op, en wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. De woningmarkt functioneert anders. De meeste mensen hebben een inkomen passend bij het middensegment, maar als gekeken wordt naar steden als Amsterdam, Leiden of Utrecht zien wij dat er vooral betaalbare, sociale huurwoningen en dure koopwoningen staan. De groep middendure, vaak particuliere, huurwoningen is klein."

Goede samenwerking
Op de vraag hoe het middensegment gestimuleerd kan worden - en dan vooral in het particuliere segment - zegt Fons: "De crux zit in een goede samenwerking in de eerder genoemde driehoek tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen. Iedere partij kan bijdragen aan het verruimen van het aanbod. Alleen wanneer de genoemde partijen bereid zijn rekening te houden met elkaars belangen, kunnen de te maken afspraken ertoe leiden dat het middensegment een impuls krijgt."

Platform31 heeft daarvoor tien mogelijke oplossingen op een rijtje gezet. "Het simpelweg realiseren van meer middeldure huurwoningen is het eenvoudigst," begint Frank. "Bouwen kent ruimtelijke beperkingen, heeft een lange doorlooptijd en is een oplossing voor de middellange termijn. Het verbouwen en transformeren van bestaande gebouwen zou daarbij uitkomst kunnen bieden. Nog steeds staan veel kantoren en ander vastgoed leeg. Niet alle panden zijn geschikt, maar wel veel meer dan er nu worden verbouwd." Frank onderbouwt dat met cijfers: "In de periode 2011-2015 zijn er volgens het CBS 26.000 woningen door transformatie gerealiseerd, het totaal van alle drie marktsegmenten. Dat is een bescheiden aantal waar best een tandje bij kan."

Verkopen huurwoningen
Het verkopen van sociale huurwoningen zou het middensegment ook een impuls kunnen geven. Frank: "Beleggers staan in de rij, maar de jaarlijks verkochte aantallen woningen zijn relatief bescheiden. Corporaties willen niet verkopen, want ook de druk op het sociale huursegment is groot en neemt toe. Toch liggen hier mogelijkheden wanneer gemeenten corporaties ruimte bieden om sociale huurwoningen toe te voegen en tegelijkertijd afspraken maken over het aantal te liberaliseren duurdere sociale huurwoningen. De te verkopen woningen worden overgenomen door beleggers, waardoor het mes aan drie kanten snijdt. Het aantal sociale huurwoningen blijft op peil, middendure huurwoningen worden aan de voorraad toegevoegd en beleggersvermogen wordt in de Nederlandse woningmarkt geïnvesteerd."

Huurliberalisatie in combinatie met toevoeging van sociale huurwoningen lijkt volgens Fons op het verkopen van sociale huurwoningen, met het verschil dat de geliberaliseerde huurwoningen in beheer blijven bij de corporatie. "Ze komen in de niet-DAEB tak van de corporatie terecht. Desgewenst maken gemeente en corporatie afspraken over het extra toevoegen van sociale huurwoningen om de afname te compenseren. Ook de vraag naar betaalbare woningen is immers groot."

Bouw- en verbouwplannen
Volgens Platform31 is er nog veel te winnen in de bouw- en verbouwplannen die corporaties samen ontwikkelen met beleggers. "Dat deze twee partijen elkaar weten te vinden is geen automatisme. Gelukkig zijn er steeds meer goede voorbeelden, bijvoorbeeld wanneer een complex met een gemengde bouwopgave van sociale én commerciële huurwoningen gezamenlijk wordt ontwikkeld. Of wanneer gemeente, corporatie, ontwikkelaars en beleggers gezamenlijk de schouders zetten onder de herstructurering van een buurt."

Versterken van relaties
Het versterken van onderlinge relaties in de driehoek is volgens de twee essentieel. Frank: "Gemeenten kunnen hier het initiatief nemen en gebruikmaken van beschikbare initiatieven. Zo organiseert Platform31 onder de titel 'Investeerders in de stad' oriënterende lokale bijeenkomsten om partijen nader bij elkaar te brengen en kansen te verkennen. Wanneer doorbraken geforceerd moeten worden in lokale probleemdossiers, kunnen gemeenten gebruikmaken van de door het Rijk georganiseerde 'samenwerkingstafels' onder leiding van voormalig burgemeester Rob van Gijzel."

Het maken van prestatieafspraken is daarbij een belangrijk onderdeel. "Gemeenten en beleggers kunnen bijvoorbeeld concrete afspraken maken over woningtypes- en grootte, over maximale huurhoogten, over een minimale exploitatietermijn of over een vergoedingsregeling bij uitponden in ruil voor lagere grond- of pandprijs. In combinatie met een huisvestingsverordening zijn met corporaties afspraken over doorstroming te maken." Frank geeft een voorbeeld: "In Amsterdam gebeurt dit al, waar de gemeente met corporaties en marktpartijen afspraken maken, gebruikmakend van het erfpachtstelsel."

Rol van het Rijk
Het Rijk kan volgens Platform31 ook een duit in het zakje doen bij het ten aanzien van het middensegment. "Bijvoorbeeld door het stimuleren van gewenste ontwikkelingen," vertelt Fons. "Denk aan een financiële prikkel voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen. Een variant daarop is een regelluwe zone, waarin de gemeente onder voorwaarden panden of plekken kan aanwijzen waar de markt - zonder dwang van WWS of puntengrens - naar eigen inzicht kan ontwikkelen. Of liever nog, herontwikkelen." Het korten van de verhuurderheffing vindt Fons ook een goede maatregel: "Verklein deze bijvoorbeeld voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen."

Corporaties meer ruimte geven om te acteren in gebieden die niet aantrekkelijk zijn voor marktpartijen kan volgens Frank ook een goede optie zijn. "Laat ze bijvoorbeeld investeren in woningen boven de liberalisatiegrens. Door in die aangewezen gebieden de markttoets gedurende enkele jaren buiten werking te stellen, stimuleer je de bouw in het middensegment. Dit kan leiden tot meer en snellere woningdifferentiatie in achterstandswijken."

Goed functionerend middensegment
Frank en Fons geven aan dat de bovengenoemde oplossingen niet de enige mogelijkheden zijn om het middensegment te stimuleren. "Er zijn meer mogelijkheden om de beschikbaarheid in deze sector te vergroten. Platform31 werkt aan versterking van het middenhuursegment en werkt graag samen met partijen die het bovenstaande én andere mogelijkheden willen verkennen, benoemen, beproeven en uitvoeren. Een goed functionerend middensegment is uiteindelijk iedereen bij gebaat."

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia - 20 juni 2017