• Home
• Nieuws

Nu komt het erop aan!

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 18 October 2022

Hoewel er op veel plekken nogal luchtig over wordt gedaan (ach joh, dit waait ook wel weer over en dan gaan we gewoon weer doen wat we altijd al deden…) is het wel degelijk vijf voor twaalf voor woningcorporaties waar het opstellen van een realistische begroting en meerjarenbegroting betreft. Gezien alle onzekerheden, zoals ten aanzien van de renteontwikkeling, de inflatie, de (bouw- en personeels)kosten, de uitwerking van het huurbeleid (Nationale Prestatieafspraken: verantwoorde huurstijging en huurverlaging voor lagere inkomens), de beschikbaarheid van mens en materiaal is het opstellen van een begroting die hout snijdt op dit moment bepaald geen sinecure. Daarbij helpt een aantal zaken niet mee. Corporaties hebben al een achterstand op gebieden als kwantiteit en kwaliteit van data en ‘afhakende’ medewerkers. Ook de huidige primaire systemen zijn helemaal niet berekend op wat er van ze wordt gevraagd en gevraagd gaat worden.

En wat minstens zo lastig is, is de vraag of het maken van de goede keuzes op dit vlak nu wel een kernkwaliteit is gebleken van veel corporaties?

Randvoorwaarden
Is het dan allemaal kommer en kwel? Natuurlijk niet!

Maar zoals al eens eerder gememoreerd, weliswaar in een ander kader, is het nu toch de hoogste tijd om te stoppen met mekkeren en de koe bij de horens te vatten. Om die realistische begroting te kunnen maken, zijn er wel een aantal belangrijke randvoorwaarden die onverkort vervuld moeten worden. Bijvoorbeeld dat de gebruikte systemen goed zijn ingericht, dat de juiste gegevens erin staan en dat de mensen die ermee werken de mogelijkheden van de pakketten (zo) volledig (mogelijk) overzien. Daarnaast moet er ook voldoende menskracht van voldoende niveau zijn. Ook moet er vooraf een groot misverstand van tafel: de begroting is NIET (de verantwoordelijkheid) van financiën/bedrijfsvoering! De begroting is van de hele organisatie. Ja natuurlijk stelt financiën de begrotingen op (en daar is ze wel verantwoordelijk voor), maar alle inhoud komt van de andere afdelingen.

In de praktijk blijken managers financiën/bedrijfsvoering in het begrotingsproces veelal de heikele kwesties op te lossen, gordiaanse knopen door te hakken en moeilijke beslissingen te nemen vóór de diverse managers binnen het MT en/of de bestuurder. Dat is nou net hoe het niet moet, zeker niet in deze tijd, waarin je eerst een goede optelsom moet hebben van wat er allemaal op je af komt en wat dat betekent. Niet alleen wat dat betekent voor jou als manager en jouw afdeling, maar ook wat de keuzes binnen jouw afdeling betekenen voor de andere managers en afdelingen. Het besluit van de afdeling wonen om ‘een extra jaartje huurbevriezing’ door te voeren voor bepaalde groepen huurders kan grote impact hebben op de financiële ruimte voor de te nemen renovatiebesluiten van de afdeling vastgoed. Daar moet je het met elkaar over hebben, daar moet je het als MT over hebben en daar moet de bestuurder een besluit over nemen. Dat betekent dat managers in tijden als deze hun verantwoordelijkheden moeten nemen. Niet alleen voor zichzelf en hun afdeling, maar voor de hele organisatie.

Alignment en organisatievolwassenheid
Als het goed is staan de strategische doelstellingen van een woningcorporatie in het ondernemingsplan. In de gemaakte jaarplannen worden die smarter gemaakt. Van daaruit weet iedere manager waar hij of zij voor aan de lat staat. De huidige ontwikkelingen grijpen hard in op de mogelijkheden om eerder gemaakte doelstellingen (in ‘meer ontspannen’ omstandigheden) te kunnen realiseren. Vandaar dat het dringend noodzakelijk is de effecten bij elkaar op te tellen en te kijken wat al die ontwikkeling bij elkaar teweeg (kunnen) brengen. Is dat in beeld, dan is het zaak om snel de koppen bij elkaar te steken, om elkaar duidelijk maken wat ieders wensen en noden zijn. Om datgene wat op ons afkomt goed aan te kunnen pakken, is het nodig om samen naar elkaar duidelijk en inzichtelijk te maken wat er per afdeling speelt en wat de gevolgen zijn. Vervolgstap is het daarover stevig met elkaar doorspreken om te zien wat dat voor elkaar en het grote(re) geheel betekent. Pas dan kunnen er (gezamenlijk) gedragen keuzes gemaakt worden.

Kiezen we voor dit grote renovatieproject met en aanmerkelijke duurzaamheidscomponent, dan betekent dat dat we twee nieuwbouwprojecten niet kunnen doen (bijvoorbeeld). Datzelfde geldt ten aanzien van onderhoud. (te) Vaak bestaat er een grote discrepantie tussen begroting en realisatie. Dan kan niet alleen anders, maar gezien de financiële en organisatorische druk die er dreigt te gaan ontstaan moet dit gewoon anders!  Samenhang, verbinding in een goede structuur (alignment) is nu belangrijker dan ooit! Het vraagt ook om samenwerking en over je schaduw heen kunnen stappen in het belang van je huurders en de eigen organisatie. Natuurlijk, schitterend zo’n prestigieus nieuwbouwproject, maar als de huren laag (moeten) blijven zijn er misschien betere en goedkopere oplossingen, of verandert de prioriteit ervan en komt renovatie van een wijk met veel E, F en G labels eerst… De te maken keuzes zullen deze keer forse en langjarige impact hebben. Het vraagt moed en organisatievolwassenheid om vandaag de dag te komen tot een realistische begroting en meerjarenbegroting.

Bron: Hofmeier, Foto: Hofmeier