Om als woningcorporatie je doelen te bereiken, is het goed sturen op vastgoed essentieel. En hoewel vastgoedsturing corporaties niet vreemd is, verandert de manier waarop dit plaatsvindt. CorporatieGids.nl sprak daarover met Marten Middendorp, Partner bij Republiq. Een gesprek over de ideale portefeuillestrategie, evidence based vastgoedsturing en het uitbesteden van onderhoudsplannen.
Goede vastgoedsturing gaat om het efficiënt laten aansluiten van alle lagen binnen de organisatie, begint Marten het gesprek. “Daarmee bedoel ik dat het strategische, tactische én operationele niveau goed met elkaar moeten praten. Wanneer die verbinding ontbreekt, wordt het een stuk lastiger om doelen te halen. Dat gaat niet meteen mis. Want medewerkers hanteren min of meer hetzelfde kompas. Maar het wordt wel een probleem als je kijkt naar de grote opgaven voor de sector rond duurzaamheid en het bijbouwen van nieuwe woningen. Wil je die uitdagingen het hoofd bieden en de doelen echt halen, dan wil je een realisatiegraad van honderd procent hebben.”
Beleidsrollercoaster
Met de enorme hoeveelheid data die woningcorporaties ter beschikking hebben, wordt het maken van een actuele portefeuillestrategie eenvoudiger: “Vroeger duurde het maken van een strategie een jaar. Je was tien maanden kwijt aan het verzamelen van informatie waardoor weinig tijd overbleef voor de analyse. Als je daarna klaar was, had niemand de energie over voor een nieuwe strategie. Dat betekende dat je soms moest sturen op informatie die jaren oud was. Wanneer je een solide datafundament hebt, duurt het verzamelen van gegevens een paar dagen. Je kunt dan veel meer tijd besteden aan de analyse én vaker je strategie op je doelen herijken. De bekende beleidsachtbaan wordt dan een beleidsrollercoaster.”
Vijf invalshoeken
Zo’n portefeuillestrategie bekijkt vastgoed vanuit vijf invalshoeken. Marten: “Dat zijn de doelgroep, betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid én kwaliteit. Wanneer je deze thema’s meeneemt in je strategie, is er geen component te bedenken die ontbreekt en verzeker je jezelf van integrale vastgoedsturing. Dat is nu soms nog een uitdaging: er zijn nogal wat taalverschillen te overbruggen tussen de beta’s van vastgoed, de alfa’s van beleid en wonen en de gamma’s van financiën. Door echter vanaf het begin te kijken naar wat je wilt bereiken en hoe dat terugkomt in elke invalshoek, zorg je ervoor dat alles wordt meegenomen en je doelen worden gerealiseerd.”
Evidence based vastgoedsturing
Republiq pleit daarbij voor ‘evidence based vastgoedsturing’. “Corporaties hebben een maatschappelijk hart en willen graag – letterlijk – hun steentje bijdragen. Maar als je afspraken moet maken zonder dat je weet waar je staat, waar je heen gaat en wat je kunt bereiken, kan het zijn dat beloftes niet nagekomen kunnen worden. Als je het vastgoedsturingsproces versnelt, heb je de informatie ter beschikking om de juiste keuzes en beslissingen te maken.”
Fantasie
Op de vraag wat deze manier van vastgoedsturing vraagt, noemt Marten fantasie en uitvoeringskracht: “Fantasie betekent even loskomen van de weerbarstigheid van vandaag. En in die vrijheid opschrijven hoe je wil werken en welke informatie daarbij hoort. Met dat beeld voor ogen kun je stapsgewijs werken naar je einddoel. Probeer het maar eens. Gewoon in lekentaal op een A4. Wat nu nog vaak gebeurt, is dat vastgoedsturing op de schouders komt van een dataliefhebber. Vaak ontstaat een kakafonie van goede ideeën waarbij het ontbreekt aan één plan. Dat heb je geen gemeenschappelijk doel en loopt iedereen door elkaar. Wil je datagedreven werken, dan moet je een helder doel voor ogen hebben. Dan kun je je processen en organisatie zo inrichten dat je klaar bent om dit te realiseren.”
Grip op doelen en bezit
“Republiq kan corporaties hierbij op verschillende manieren helpen,” legt Marten uit. “Zo helpen wij bij het neerzetten van de organisatie, kunnen wij helpen bij het opstellen van een portefeuillestrategie en de doorvertaling richting het assetmanagement. Daarnaast leveren wij ook het instrumentarium om dit zelf te doen. Met Pien wonderkind in vastgoeddata, heb je alle data die nodig zijn om als corporatie te sturen op vastgoed. Daarbij borgt Pien ook de kennis van medewerkers over buurten en het bezit. Zo worden alle vijf de invalshoeken meegenomen zodat grip op de doelen én je bezit ontstaat.”
Structureel bijsturen
Deze manier van werken betekent volgens Marten onder andere minder misverstanden binnen de organisatie: “Dit omdat iedereen aan hetzelfde doel werkt en alle neuzen dezelfde kant opstaan. Daarnaast help je – niet geheel onbelangrijk – de doelgroep sneller aan een comfortabele woning omdat je structureel kunt bijsturen om je doelen te bereiken.”
Planning door ketenpartners
Vastgoedsturing is de laatste jaren enorm veranderd maar staat volgens Marten aan de vooravond van nieuwe, grote ontwikkelingen: “Corporaties doen voor een groot deel hetzelfde, gebruiken vaak dezelfde systemen een veel dezelfde data. Dat betekent dat portefeuillestrategieën veel raakvlakken hebben met elkaar. Tegelijkertijd zijn er steeds meer partijen die veel informatie hebben en verzamelen over de wijk of over je bezit. Ik zie daarom in de toekomst een situatie ontstaan waarbij het maken van plannen – in onderhoud, maar ook bijvoorbeeld omtrent verduurzaming – wordt uitbesteed aan ketenpartners. Een corporatie neemt dan de strategie en de planning af. Goed helder hebben wat je met je bezit wilt bereiken wordt dan nog essentiëler.”
Bron: CorporatieMedia, Foto: Republiq
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine - November 2024 Inhoud Ferry van der Pal (Wonen Wateringen): Fusie leidt tot betere bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
