• Home
• Nieuws

Klaar voor de nieuwe Woningwet?

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 1 July 2015

Zig realiseerde eerder dit jaar samen met partner KANA een KlantVolgSysteem en Kennisbank voor Rochdale. Slechts een half jaar na ingebruikname is het telefoonverkeer met 20% afgenomen. Cécile Engelsma, Manager Klantcontactcentrum bij Rochdale, licht een en ander toe.

20% daling van het telefoonverkeer en 10% daling van de gespreksduurHet KlantVolgSysteem en de Kennisbank van Rochdale zijn sinds begin maart live. Sinds die tijd is, voornamelijk door de afname van het herhaalverkeer, het aantal telefoontjes gedaald met 20%. Met de Kennisbank kunnen Rochdale-medewerkers sneller en eenduidiger vragen beantwoorden waardoor de gemiddelde gespreksduur met 10% is afgenomen. Kennis is door inzet van de kennisbank gestructureerd en toegankelijk geworden.

Integraal klantbeeld door middel van dashboardBij inkomende telefoongesprekken wordt in het dashboard alle klantinformatie uit meerdere onderliggende systemen overzichtelijk en realtime beschikbaar. Ook eventuele alerts, zoals een deurwaarderdossier, worden direct getoond. Onder andere reparaties, betalingen en diverse documenten zijn via het dashboard beschikbaar. Door de eenvoudige toegang tot alle beschikbare informatie over een klant beschikt de eerstelijns medewerker dus over een integraal klantbeeld.

Warm doorverbinden met klantschermIndien een eerstelijns medewerker een vraag niet kan beantwoorden, wordt de klant “warm doorverbonden”; het gehele klantscherm wordt doorgezet naar de tweedelijns medewerker. Deze heeft daarmee in 1 keer alle informatie over de klant, plus eventuele aanvullingen van de eerstelijnsmedewerker tot zijn beschikking. Resultaat: de klant hoeft niet voor de tweede keer zijn hele verhaal te doen.

Bron: ZIG Websoftware

Per 1 juli 2015 treedt de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking. Dit laatste besluit vervangt het uit 1993 stammende Besluit beheer sociale huursector. Daarnaast is de nieuwe Governance Code in werking getreden. CorporatieGids Magazine vroeg Jan van der Moolen, adviseur, lid RvC SSH en voorzitter RvC bij Lefier de belangrijkste veranderingen op een rij te zetten.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie juni 2015

‘’De gewijzigde wet- en regelgeving dwingt woning-corporaties te kijken of statuten en reglementen binnen de corporatie nog op orde zijn. Zeker ook omdat de Inspectie voor de leefomgeving en transport (ILT), het Centraal Fonds of diens opvolger en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, maar ook de accountant meer dan voorheen zullen kijken naar de werking van de governance systemen binnen een corporatie’’, begint Jan van der Moolen. ‘’Het is tijd om te veranderen, niet alleen de inhoud en vorm van het beleid maar ook de governance.’’

Tijd om te veranderen
Maar woningcorporaties hebben nog even de tijd om te veranderen, vervolgt Van der Moolen: ‘’De wet treedt per 1 juli in werking, maar de wetgever geeft corporaties tot 1 januari 2017 de tijd om statuten, reglementen, organisatie en werkzaamheden aan te passen aan de nieuwe regels’’. De ervaring leert dat woningcorporaties beter op tijd dan te laat kunnen beginnen. ‘’In de wetgeving zijn drie hoofdstromen van verandering zichtbaar’’, somt Van der Moolen op. ‘’De positie en activiteiten van woningcorporaties in relatie tot de markt waardoor geen marktverstoring meer optreedt, het nieuwe toezicht naar aanleiding van de incidenten en de parlementaire enquête en de uitwerking van de afspraken met de Europese Commissie uit 2009 en de scheiding van daeb - niet-daeb.’’

Van der Moolen vervolgt: ‘’De nieuwe Woningwet is vooral ingewikkeld omdat men heeft geprobeerd om alle drie de hoofdstromen te regelen. De wens om te voorkomen dat er marktverstoring mogelijk is, heeft geleid tot een strikte definiëring van de taakopvatting van woningcorporaties. De brede taakopvatting die we sinds het begin van deze eeuw met het beleid van de veertig krachtwijken kennen, wordt los gelaten. De wens om in de toekomst incidenten te voorkomen heeft geleid tot versterking van zowel het interne als externe toezicht. Daarnaast wil men een betere vergelijkbaarheid tussen corporaties door het voorschrijven van een waardering van het woningbezit op marktwaarde in verhuurde staat. De scheiding van daeb – niet-daeb leidt tot keuzes in verantwoording en bedrijfsvoering.’’

Geen marktverstoring
‘’De kerntaak van corporaties is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of die om andere redenen moeilijk een passende huisvesting kunnen vinden’’, somt Van der Moolen de gemeenschappelijke missie van alle woningcorporaties op. ‘’Betaalbaarheid en passendheid zijn dus sleutelwoorden. De wet geeft aan dat de belangrijkste doelgroep huishoudens zijn met een inkomen tot 34.911 euro, het prijspeil 2015. Tenminste tachtig procent van de vrijkomende woningen moet aan deze doelgroep worden toegewezen. Van het overige deel mag, aldus de wetgever, voor tien procent worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911 en 38.950 euro, en de rest is vrij toe te wijzen. Maar bij die laatste groep moet wel weer voorrang gegeven worden aan mensen die door psychische of fysieke problemen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Een vervolgstap werd dit voorjaar bekend: in 2018 moet tenminste aan vijfennegentig procent van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toegewezen worden waarbij sprake is van een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Voor een meerpersoonshuishouden is dat 618,24 euro en voor een eenpersoonshuishouden 575,87 euro. Deze verenging raakt de continuïteit in verhuur en financiën en behoeft grote aandacht.’’

Maatschappelijk
‘’Daarnaast is het begrip ‘maatschappelijk’ vastgoed verengd’’, vervolgt Van der Moolen. ‘’Daar waar in het verleden nog wel eens gezegd werd dat alles van ‘wipkip tot stoomschip’ een onderwerp is voor een woningcorporatie, zijn er nu voorwaarden verbonden aan het beheren van maatschappelijk vastgoed. Er is een limitatieve lijst vastgesteld. Voor bestaand maatschappelijk vastgoed dat hier niet meer onder valt, is een overgangsregeling opgenomen. Nieuw te ontwikkelen maatschappelijk vastgoed is niet-daeb en voor verpleeg- en verzorgingstehuizen is een overgangsregeling van toepassing. Zo is bepaald dat dit vastgoed moet liggen in een buurt of wijk waar de corporatie woningen bezit. Commerciële activiteiten zijn beperkt toegestaan tot tien procent van het totale vloeroppervlak. Een gemeenschapscentrum of basisschool mag dus onder genoemde voorwaarden wel, maar een winkelcentrum niet meer. Dit raakt ook de zogenaamde verbindingen omdat deze per definitie niet-daeb zijn. Dat raakt de bestuurlijke positie van zittende bestuurders: de combinatie mag niet meer. Ook leefbaarheid wordt enger opgevat. Leefbaarheid wordt toegestaan mits het gaat om de omgeving van woningen waar de corporatie die bezit. Daartoe worden afspraken gemaakt met de gemeente en bewonersorganisaties. De wet beperkt die uitgaven vervolgens tot honderd euro per jaar per daeb woning.’’

Marktwaarde in verhuurde staat
‘’De waardering van het corporatiebezit zal in de toekomst plaatsvinden op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De omslag daar naartoe vergt het nodige aan tijd en kosten. Doel van de wetgever is het vergroten van de transparantie. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft een advies opgesteld waarbij corporaties de keuze kunnen maken voor een ‘light’ versie en voor een ‘full’ versie. Er gaan geluiden dat ook nog een derde versie mogelijk gaat worden, de ‘ultra light’ versie. Let wel dat van tevoren moet worden bepaald of men de waardering gebruikt voor de verantwoording in de jaarrekening, of dat men gaat sturen op rendementen in de hele organisatie. Lastig daarbij is dat er geen sprake is van volle marktwaardering omdat de bewindspersoon bepaalde parameters gaat voorschrijven. Het lijkt er op dat vooral de grotere corporaties over zullen gaan op de ‘full’ versie evenals die corporaties die een groot aandeel niet-daeb bezit hebben en zij die een grote verkoopvijver aan woningen hebben. Niet onbelangrijk is ook dat de andere waardering ook eisen stelt aan kennis van betrokkenen, stakeholders en zeker ook interne toezichthouders.’’

Het nieuwe toezicht
‘’Het Centraal Fonds houdt op te bestaan’’, zegt de ouddirecteur van het CFV. ‘’Het toezicht gaat straks plaatsvinden vanuit de ILT. Hoe de organisatie vorm krijgt die het volkshuisvestelijk toezicht en rechtmatigheid en governance oppakt en daarnaast het financiële toezicht, moet worden afgewacht. Dit lijkt een andere vormgeving dan de beoogde integrale Woonautoriteit zoals aanbevolen is vanuit de parlementaire enquête commissie.’’ Van der Moolen vervolgt: ‘’Apart vraagstuk is nog hoe het met de sanering verder gaat. Dat is nu een taak van het Centraal Fonds en die heeft daartoe de status van een zelfstandig bestuursorgaan. De minister heeft aangegeven de sanering onder verantwoordelijkheid van het WSW te willen laten plaatsvinden. Nog niet duidelijk is hoe het één en ander organisatorisch en financieel vorm en inhoud gaat krijgen. Wel is in Principe 5 van de vernieuwde Governance Code bepaald dat in geval van een eventuele sanering, de te saneren corporatie zich laat adviseren door een door Aedes in te stellen Adviescommissie. Het advies van deze commissie is onderdeel van het saneringsplan. Deze uitwerking is eigenlijk al een sinds 1997 bestaande wens van Aedes tot meer invloed op te saneren corporaties. De bestuurlijke drukte neemt in ieder geval toe zonder dat ingegaan wordt op de vraag of daarmee een sanering effectiever verloopt dan in het verleden het geval was.’’

Intern toezicht
‘’In de nieuwe wet is uitdrukkelijk een aantal zaken aangegeven die beoordeeld worden door de (interne) raad van toezicht’’, vertelt Van der Moolen verder. ‘’De interne toezichthouder richt zich in het toezicht op het belang van de organisatie, op het te behartigen maatschappelijk belang en op het belang van de betrokken belanghebbenden. In geval van verwaarlozing van de taak kan de Ondernemingskamer verzocht worden een commissaris te ontslaan. Daarnaast kan de minister een commissaris schorsen. Bij de taakopdracht valt te denken aan investeringsbeslissingen boven de drie miljoen euro uitgezonderd het reguliere onderhoud of instandhouding en besluiten tot vervreemding boven de tien miljoen euro. Voor nieuwe benoemingen geldt dat een geschiktheidtoets wordt afgelegd voor zowel nieuw te benoemen toezichthouders en voor bestuurders. Het gaat om zowel geschiktheid als betrouwbaarheid en de wet noemt een groot aantal competenties waarover beschikt moet worden. Benoeming geldt voor vier jaar met de mogelijkheid van een tweede termijn. In de Governance Code is uitwerking gegeven aan de deskundigheidsbevordering. Zowel interne toezichthouders als bestuurders moeten jaarlijks een aantal PE-punten halen en daarover verantwoording afleggen. Nieuw is ook dat in de verhouding tussen het interne en externe toezicht sprake is van een zorgplicht voor interne toezichthouders. In geval van onoverbrugbare verschillen van inzicht met het bestuur, moet dit aan de minister gemeld worden.’’

Daeb – niet-daeb
Over de scheiding van daeb - niet-daeb zegt Van der Moolen: ‘’Woningcorporaties hebben de keuze om voor de bedrijfsvoering te kiezen voor een administratieve scheiding of voor een juridische afsplitsing van het niet-daeb bezit. Voor corporaties met een jaaromzet minder dan dertig miljoen euro en maximaal vijf procent van de jaaromzet uit niet-daeb activiteiten en maximaal tien procent investeren in niet-daeb, is een verplicht scheiden van baten en lasten voldoende. In feite is dit een herinvoer van de kostenverdeelstaat. Bij daeb bezit gaat het om woningen met een huur tot 710 euro - de liberalisatiegrens - en om verhuur aan huishoudens met inkomens tot 34.911 euro. Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens, commercieel vastgoed, grond voor niet-daeb activiteiten en deelnemingen, worden bestempeld als niet-daeb. Na of in overleg met de gemeente kunnen te liberaliseren woningen worden overgeheveld.’’ ‘’Een aantal onderwerpen behoeft nog nadere uitwerking en detaillering zoals de markttoets voor het bouwen van niet-daeb en het bepalen van de overwaarde. In de markttoets zijn oordelen weggelegd voor de gemeente, het WSW en de minister. Doel is te voorkomen dat maatschappelijk vermogen weglekt.’’

Gemeenten en schaal
‘’De rol van gemeenten wordt nadrukkelijker’’, zegt Van der Moolen in zijn impactanalyse. ‘’Gemeenten en corporaties maken prestatieafspraken en de corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Ook de rol van bewonersorganisaties verandert: zij zijn een volwaardige partij. Belangrijk is dat gemeenten via de minister een indicatie krijgen van de financiële positie van de corporatie. Corporaties maken ook in de toekomst plannen voor vijf jaar voor het bouwen van sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed, investeringen in de leefbaarheid, de samenstelling, kwaliteit of duurzaamheid van het woningbezit en betaalbaarheid. In deze samenwerking ligt een kans om vorm en inhoud te geven aan de gedecentraliseerde zorg en de relaties naar wonen ondanks de druk in de zorg en in de volkshuisvesting op de financiën door rijksbeleid. Naast versterking van de informatiepositie van gemeenten, wordt ook die van bewonersorganisaties versterkt. Raadpleging en instemming verkrijgen is bij een aantal onderdelen genoemd. De bal ligt ook hier vooral bij corporaties om verbinding te zoeken met haar bewonersorganisaties en een mogelijke liaison richting de gemeente te vinden.’’ Van der Moolen, tot slot: ‘’De wet geeft aan dat corporaties in niet meer dan één woningmarkt mogen werken. Daarbij is ook een rol voor gemeenten weggelegd. Is het woningmarktgebied vastgesteld, dan kan alleen daar nog geïnvesteerd en gebouwd worden. Voor een aantal corporaties kan deze bepaling grote gevolgen hebben. Belangrijk is dat corporaties de implicaties goed afwegen en verantwoord integreren in hun beleid en organisatie.”

Bron: CorporatieGids Magazine