• Home
• Nieuws

Jutphaas Wonen: Van kantoorpand naar starterswoning

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 5 December 2014

Nergens in Europa staan zoveel kantoren leeg als in Nederland. De hoge leegstand is onder andere het gevolg van te lang bouwen zonder rekening te houden met de mogelijke vraag. Het staat lijnrecht tegenover het tekort aan sociale huurwoningen in een groot aantal regio’s. Vanuit de overheid gaan dan ook stemmen op om kantoorpanden om te bouwen tot woningen. Maar deze transformatie is niet nieuw. De Nieuwegeinse corporatie Jutphaas Wonen startte een aantal jaren geleden al met een dergelijke transformatie. Het blijkt op meerdere punten een groot succes.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie november 2014

Keurig aangelegde voortuintjes, gordijnen voor het raam,een man die zijn stoepje aanveegt. Wie door de Brinkwal loopt, kan bijna niet voorstellen dat op de plaats van deze woningen nog maar kort geleden een leegstaande tandartsschool stond. Jutphaas Wonen slaagde er in om op innovatieve, duurzame wijze de school om te bouwen tot 25 unieke starterswoningen. Het project heeft inmiddels veel belangstelling gekregen vanuit andere corporaties. Ook heeft het meerdere prijzen gewonnen, waaronder in 2013 de KWH-i-Opener, de innovatieprijs voor de corporatiesector. Wat maakt dit project zo innovatief? En als dit project een succes is, waarom wordt dit dan niet veel breder toegepast?

Geen onrendabele top
“We hebben dit budget, welke kwaliteit kunnen jullie ons hier voor bieden”? Met deze vraag ging de aanbesteding van het bijzondere transformatietraject van start. Met slechts een paar pagina’s minimumeisen en randvoorwaarden moest er een mooi product ontwikkeld worden. Deze start van het project is op zichzelf al innovatief te noemen. Want hoe vaak krijgen aannemers de vraag niet vanuit een hele andere invalshoek: “We willen het gebouw op deze manieren ombouwen, wat kost het”? Op deze manier daagde de corporatie aannemers uit om op een andere manier naar dit soort vraagstukken te kijken. Eén van de voorwaarden hierbij was ook dat de transformatie kostendekkend zou zijn. Margaret Zeeman, directeur-bestuurder bij Jutphaas Wonen, geeft aan dat dit ook zeker haalbaar is en dat ze zich verwondert over het feit dat dit nog lang niet altijd gebeurt: ‘’Ik vind het bizar dat er zoveel nieuwbouwwoningen met onrendabele top gebouwd worden. Als wij als corporaties de markt dwingen om een goed product te leveren dat aan een bepaalde kostprijs moet voldoen, dan krijgen wij dat voor elkaar’’.

Innovatief op breed vlak
Naast de kostendekkende ontwikkeling en de nieuwe manier van aanbesteden, kent het project van Jutphaas meerdere innovatieve elementen. Niet alleen biedt zij een oplossing aan het grote aantal leegstaande kantoren, ook komen er (schaarse) huurwoningen voor in de plaats. Daarnaast gaan verschillende duurzame aspecten samen in het project: de transformatie van het kantoorpand op zichzelf is al duurzaam te noemen, waarbij zoveel mogelijk bestaande materialen zijn hergebruikt. Ook hebben de woningen een energielabel+ en zijn de woningen zo gebouwd dat ze later eenvoudig aan te passen zijn door de gestandaardiseerde, losse elementen te verplaatsen (legolisering). Andere innovatieve elementen zitten in het feit dat de huurder vanaf de start inspraak had in het project.

Goed voor de buurt
Levert deze transformatie ook voordelen op voor de buurt? Na het winnen van de KWH-i-Opener in 2013, heeft KWH, samen met RIGO, dit jaar onderzoek laten doen naar de effecten die de transformatie heeft voor de buurt. De bewoners van twee naburige complexen is gevraagd hoe zij de buurt ervaren na de transformatie. Ook een aantal bedrijven die aan de Brinkwal gevestigd is, is gevraagd naar hun beleving. De meerderheid van zowel de bewoners als de bedrijven geeft aan dat de buurt er op vooruit is gegaan. De uitstraling van de buurt is er beter door geworden en ook het gevoel van veiligheid is toegenomen. Een buurtbewoner geeft aan: ‘Voorheen voelde het niet veilig om in de avond langs het pand te lopen, nu er woningen zijn en er licht brandt, is dat gevoel van onveiligheid er niet meer’. Niet alleen de uitstraling en het gevoel van veiligheid is volgens de bewoners toegenomen, ook over het project zelf zijn zij zeer te spreken: Ga hier vooral mee door. En het is ook mooi dat het starterswoningen zijn, juist deze mensen krijgen nu een kans’. Volgens Margaret geven deze uitkomsten meer dan alleen een stimulans om door te gaan met dergelijke projecten: ‘’Het geeft niet alleen een stimulans, de uitkomsten kunnen ons ook helpen richting gemeente en collega-corporaties in Nieuwegein. Zodat we gezamenlijk kunnen investeren in wijken waar veel leegstaande kantoren zijn. De uitkomsten kunnen leiden tot motivatie bij meerdere belanghebbenden’’.

Breed toepasbaar in de sector?
Jutphaas Wonen heeft dit project op veel punten succesvol weten te realiseren. Nu is Nieuwegein ook wel dé plaats bij uitstek voor een dergelijk project. De stad heeft namelijk de twijfelachtige eer om bij de top drie steden met de meeste leegstaande kantoren te horen. Toch zou je verwachten dat ook in andere regio’s waar de woningnood hoog is en lange wachtlijsten zijn, dit een mooie oplossing is. Maar waarom zien we dergelijke projecten niet veel vaker voorbij komen? Ook Margaret kan niet goed duiden waarom het nog maar zo weinig plaatsvindt. Zij geeft een aantal mogelijke oorzaken hiervoor aan: ‘’Wij zijn een kleine corporatie, zijn slagvaardig, en hebben het gewoon gedaan. Bij grotere organisaties verzandt het misschien ergens in de lagen naar boven. Wat ook mee kan spelen, zijn persoonlijke belangen. Er valt soms een halve afdeling projectontwikkeling weg als je op deze manier je rol als opdrachtgever invult. Maar wij zitten er toch niet om een afdeling projectontwikkeling in stand te houden? We zijn er om goede woningen te bouwen voor onze doelgroep. Een andere belangrijke voorwaarde is de medewerking vanuit de overheid. Bij ons werken gemeente en provincie heel erg mee, van andere corporaties hoor ik soms dat ze hier veel weerstand ondervinden. Dat maakt het lastig om een dergelijk project op te starten’’.

Nieuwe manier van denken
Er is dus een aantal factoren aan te wijzen waarom deze transformatie niet op grotere schaal plaatsvindt. Daarbij komt ook het feit dat niet ieder kantoor tot woning te transformeren is. Zo moet er rekening gehouden worden met de locatie, de constructie van het gebouw, maar ook met geluid of asbest. Maar de denkwijze die hier aan ten grondslag ligt, is wel toe te passen voor iedere corporatie. Margaret legt uit: ‘’Je kunt deze manier van opdrachtgeverschap bijvoorbeeld ook voor verduurzamen gebruiken. Waarom voor 90.000 euro woningen tot energieneutraal renoveren? Daar kan ik bijna een nieuwe energiezuinige woning voor neerzetten. Ik vind dat slechte investeringen. Je kunt ook zeggen: dit is wat ik er voor over heb. Welke kwaliteit kunnen jullie me hiervoor bieden? Ga daarin met elkaar brainstormen in plaats van gelijk een grote zak geld neer te leggen. In plaats van aan kantoren, kan ook gedacht worden aan zorgvastgoed, of winkels waar veel leegstand is. Natuurlijk valt of staat het hier ook met de vraag, voor krimpregio’s zal dit minder spelen. Maar als we dit soort innovatieve oplossingen nu met elkaar beet zouden pakken, dan zouden we echt kostenbesparend bezig kunnen zijn. Meer concurrentie en aannemers die op een andere manier gaan denken. Dat is echt waar deze tijd om vraagt. Om anders denken en nieuwe vormen vinden met elkaar. Ik hoop dat ook andere corporaties daar snel in mee willen gaan’’.

Op www.kwh.nl/kwh-i-opener staat meer informatie én een video over de transformatie van kantoor naar starterswoning bij Jutphaas Wonen.

KWH-i-Opener, prijsvraag voor innovatie In 2013 won Jutphaas Wonen met haar transformatieproject de KWH-i-Opener. De KWH-i-Opener is een prijsvraag die de spotlights zet op innovatieve projecten in de corporatiesector. Doel ervan is corporaties van elkaar te laten leren en innovaties te stimuleren. In 2015 gaat een nieuwe editie van de KWH-i-Opener van start. Wilt u meedoen of alvast meer informatie ontvangen? Neem dan contact op met Mariëlle Boogert, communicatie-adviseur KWH, op: marielle.boogert@kwh.nl of 010 22 10 360.

Bron: CorporatieGids Magazine