Van hennepteelt en prostitutie tot onderhuur en verborgen drugslabs; woningcorporaties krijgen steeds meer te maken met woonfraude. Hoe pak je deze criminele activiteiten op een effectieve manier aan? Woningcorporatie Staedion – verantwoordelijk voor 37.000 woningen in Den Haag – zette vier jaar geleden een speciaal team op dat zich richt op de aanpak van woonfraude. In gesprek met CorporatieGids Magazine leggen manager Wijkbeheer Jurrian Koks en senior consulent Woonfraude Jethro Alons uit welke vormen woonfraude zoal aanneemt, hoe je je hiertegen wapent en wat de meerwaarde daarbij is van de inzet van data en algoritmen.
Als corporatie verhuur je woningen aan huurders om erin te wonen. “Alles wat daarbuiten valt, kun je onder woonfraude scharen,” begint Jethro het gesprek. “Denk bijvoorbeeld aan het onderhuren van een woning. We komen weleens tegen dat iemand meerdere slaapkamers verhuurt aan bijvoorbeeld studenten voor de prijs van een huurwoning. Onderverhuur en niet bewonen van de woning komen het meeste voor. Daarnaast hebben wij ook te maken met criminele activiteiten zoals drugslaboratoria, prostitutie of hennepteelt. Maar ook het aanhouden van een woning terwijl je eigenlijk elders woont bij een partner om toeslagen of een uitkering te ontvangen, valt onder woonfraude. Het is dus een enorm breed begrip.”
500 onderzoeken per jaar
Een breed begrip waarvan de omvang lastig is vast te stellen, legt Jurrian uit: “Het is moeilijk te zeggen hoe groot dit probleem precies is. Vanuit Staedion zijn we in 2020 begonnen met een pilot om woonfraude structureel aan te pakken met een gespecialiseerd team. Dit is de laatste jaren gegroeid naar inmiddels een team van zeven medewerkers dat sinds vorig jaar zo’n 500 woonfraudeonderzoeken per jaar doet. Maar je weet niet wat er zich eventueel onder ‘deze ijsberg’ afspeelt. Daarnaast merken we ook dat – hoe meer je bezig bent met woonfraude – hoe meer meldingen je krijgt, bijvoorbeeld van maatschappelijke partners in de wijk die weten dat je hiermee bezig bent.”
“Op dit moment hebben onze onderzoeken een success rate – dus dat er daadwerkelijk sprake is van woonfraude – van ongeveer 60 procent. Ook is er geen sprake van onbenutte capaciteit in het team. Integendeel zelfs; er is meer woonfraude dat wij kunnen onderzoeken.”
Druk op de woningmarkt
Het zijn van een corporatie in een stedelijk gebied heeft volgens Jurrian zeker invloed op de hoeveelheid en typen woonfraude: “In een grote stad komen nu eenmaal veel zaken vaker voor. Qua criminele activiteiten, maar ook zaken als onderhuur, omdat de woningnood zo ontzettend hoog is.” Momenteel is de gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende in de regio Den Haag zeven jaar. “Mensen die op zoek zijn naar woonruimte kiezen dan soms toch voor een niet legale oplossing,” vult Jehtro aan.
Plicht
Het aanpakken van woonfraude is voor Staedion een plicht, vertelt Jurrian: “Woonfraude wordt vaak snel een ondergeschoven kindje, iets dat alleen aangepakt wordt wanneer er sprake is van overlast of criminele activiteiten. Maar dan kijk je er puur vanuit leefbaarheidsoogpunt naar. Vanwege de hoge woningnood vinden wij dat je het niet kunt maken dat woningen bewoond worden door mensen die er niet horen te wonen. Het is onze plicht dat die woningen terechtkomen bij mensen die het nodig hebben. Door de woonfraudeonderzoeken die we doen komen er jaarlijks gemiddeld 130 woningen vrij. In andere woorden: ongeveer een appartementencomplex per jaar extra voor woningzoekenden, die dringend op zoek zijn naar een huis.”
Leefbaarheid
Dat de aanpak van woonfraude de leefbaarheid in complexen en wijken verbetert, is belangrijke bijvangst volgens Jurrian: “We hebben onlangs bijvoorbeeld verschillende zaken behandeld in een studentenflat waar op meerdere adressen prostitutie voorkwamen. Door dit aan te pakken zorgen we ervoor dat de studenten weer prettig kunnen wonen en wij tegen ouders kunnen zeggen dat het woningcomplex van hun kind weer veilig is. Dat is natuurlijk ook enorm waardevol.”
Medewerkers vrijmaken
Woonfraude efficiënt aanpakken begint bij het vrijmaken van mensen die zich op het onderwerp kunnen richten. Jethro: “Elke woonfraudezaak begint met een melding. Vanuit Staedion zelf of vanuit een maatschappelijke partner zoals de gemeente, de politie of bezorgde buren. Het is belangrijk om te laten zien dat we iets met deze meldingen doen. Als partners weten dat Staedion ermee aan de slag gaat, krijg je meer bereidheid om meldingen te doen en wordt dit proces steeds beter.”
“Op basis van de melding vindt er administratief onderzoek plaats. Als we denken dat er wat aan de hand is, gaan we naar de locatie toe. We kijken wat er zich in de woning afspeelt tijdens een huisbezoek en nodigen de bewoner uit voor hoor en wederhoor. Vervolgens kijken we naar afspraken die gemaakt kunnen worden met de huurder of we vragen deze persoon de huur op te zeggen als hij of zij niet meewerkt, om een dure juridische procedure voor beide kanten te voorkomen.”
Menselijke maat
De menselijke maat blijft bij het aanpakken van woonfraude wel belangrijk, zegt Jurrian: “Ons uitgangspunt is dat een huurder prettig bij ons woont. En in sommige gevallen is bijvoorbeeld een onderhuurder zich niet eens bewust dat hij of zij onderhuurt. We zetten in zo’n geval dan niet iemand direct op straat, maar kijken naar hoe we zo’n iemand kunnen helpen. Bijvoorbeeld door hen een aantal maanden in de woning te laten blijven, zodat ze op zoek kunnen naar alternatieve woonruimte.”
Signalen opvangen
Om de signalen van woonfraude goed op te kunnen vangen, zijn de medewerkers van Staedion hierin getraind. Jurrian: “Dat begint bijvoorbeeld al bij onze Klantenservice. Wanneer er vragen binnenkomen van huurders die in het buitenland zitten en bepaalde dingen niet kunnen regelen, gaat bij ons een belletje rinkelen. We maken een notitie wat gebruikt kan worden bij verdere signalen. Ook wijkbeheerders en reparatiemonteurs zijn getraind meldingen te maken. Deze medewerkers hebben op hun beurt weer veel contact met de wijkagent of maatschappelijke instanties, zoals het Haags Economisch Interventieteam wat zich richt op de aanpak van prostitutie.”
Datagedreven woonfraudemodel
Sinds vorig jaar werkt Staedion met een datagedreven woonfraudemodel. “Dit model geeft op basis van criteria aan of – wanneer meldingen binnenkomen – deze een grote kans hebben daadwerkelijk woonfraude te zijn,” legt Jethro uit. “Neem bijvoorbeeld een melding van een buurman dat er wordt onderverhuurd. Het model kijkt naar mogelijke data-indicatoren, zoals betalingen van verschillende bankrekeningen, een huurder die belt vanuit het buitenland of extra sleutelaanvragen. Daar rolt vervolgens een classificatie uit of de melding als kansrijk kan worden bestempeld. Overigens is dit model een aanvulling op je onderzoek en helpt het te prioriteren welke zaken je als eerste moet aanpakken. We gaan niet over op bijvoorbeeld juridische procedures alleen op basis van het woonfraudemodel.”
“We zien dat de success rate van woonfraudeonderzoeken door dit model stijgt, met ongeveer 10 procentpunt. Dat betekent dat we niet alleen woonfraude beter aanpakken, maar het verbetert ook het werkplezier van onze medewerkers. Het werkt immers veel fijner dat alle uren die je in een onderzoek stopt ook ergens toe leiden.”
Uniforme werkwijze
Om het woonfraudemodel goed te kunnen voeden is een uniforme werkwijze in alle registraties essentieel, vertelt Jethro: “We merkten dat veel data niet eenduidig werden geregistreerd. Bijvoorbeeld de vraag van een bewoner of een inwonende broer medehuurder mag worden. Een mail met die vraag wordt anders geregistreerd dan bijvoorbeeld een telefoontje. Het vraagt van ons als organisatie dat we nadenken over hoe we omgaan met alle huurderscontacten en hoe we dat goed vastleggen, zodat we het in andere processen kunnen gebruiken.”
Kennisdeling
“Zoals eerder gezegd is interne én externe samenwerking essentieel bij de aanpak van woonfraude,” gaat Jethro verder. “Maar ik denk ook dat de samenwerking tussen woningcorporaties heel waardevol kan zijn, door kennis te delen over de aanpak van woonfraude en te laten zien wat wel en niet helpt. Collegacorporaties zijn dan ook van harte welkom om een kijkje in de keuken te nemen over hoe we dit aanpakken.”
Eye opener
Want het aanpakken van woonfraude zal de komende jaren hard nodig blijven. Jurrian: “De krapte op de woningmarkt zal niet afnemen waardoor onderhuur interessant en lucratief blijft voor bepaalde huurders. Daarnaast verhardt de maatschappij en zien we dat criminaliteit toeneemt. De recente zaak met prostitutie in de studentenflat was wat dat betreft wel een eye opener dat we ons ertegen moeten wapenen. Vanuit Staedion zijn wij goed uitgerust voor de aanpak van de zogenaamde huis-, tuin- en keukenoverlast, maar als je het hebt over echt ondermijnende activiteiten dan gaat dat soms onze pet te boven. We doen ons werk zo veilig mogelijk door bijvoorbeeld met twee personen op huisbezoek te gaan en medewerkers te voorzien van alarmknoppen – deze zijn op hun kleding bevestigd – voor wanneer iets fout gaat, maar de mensen achter zo’n prostitutienetwerk deinzen nergens voor terug. Dan is nauwe samenwerking met instanties als het Haags Economisch Interventieteam, de politie en gemeente erg belangrijk.”
Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Jan van der Ploeg
Wat is het toch ieder jaar een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En wat was deze 13e editie - afgelopen…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine Juni 2024 - Klantdenken Inhoud Mara van Sluis (Parteon): Klantdenken vervlechten in onze verduurzamingsopgave Jurrian Koks en…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
