• Home
• Nieuws

Joost Lobée (Compaen): De allerbeste huurwoning is goed voor mens en milieu

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 2 May 2022

Een circulaire, biobased, energieleverende en natuurinclusief gebouwde sociale huurwoning. Het klinkt als de ideale klimaatoplossing waarin je ook nog gezond kunt wonen. “Dat is de Optimus in feite ook,” zegt Joost Lobée, directeur-bestuurder bij Woningstichting Compaen. Een gesprek over misschien wel de allerbeste sociale huurwoning in de sector.

Toen Joost een paar jaar geleden een presentatie van architect Harold van de Ven van NBArchitecten bijwoonde over biobased en circulair bouwen, vroeg hij hem na afloop of het ook mogelijk was om zo’n sociale huurwoning te bouwen. “Harold keek me onderzoekend aan en zei: ‘Ik zal eens kijken of je mee mag doen met Kleurrijk Wonen, Bazalt Wonen en Woonstichting ‘thuis’.” En zo geschiedde; Woningstichting Compaen sloot aan bij het nog jonge initiatief om Optimus – Latijn voor de allerbeste – sociale huurwoning te ontwikkelen. 

Toeval en passie
Het verhaal illustreert de wijze waarop corporaties, verdeeld over het land, initiatieven ontplooien om circulair, biobased en energieleverend te bouwen. Soms ontstaan initiatieven door toeval, maar altijd met passie, aangewakkerd door de juiste chemie tussen mensen en organisaties. Op de vraag of we lezers van dit vakblad voor woningcorporaties toch nog eerst moeten uitleggen wat de termen allemaal inhouden, zegt Joost: “Nee, de meeste corporaties zijn al wel op een of meer van de genoemde terreinen stappen aan het zetten. Dat wij alles bij elkaar brengen in één woning en natuurinclusief plaatsen is denk ik wel bijzonder.”

Rentmeester
De vier corporaties dragen naast NBArchitecten en Timmerfabriek Frank van Roij het financiële risico van de ontwikkeling van de Optimus. Dat is goed uit te leggen vindt Joost, al hinkt hij ook wel op twee gedachten. “Het hangt ervan af vanuit welk perspectief je het bekijkt. Veel volkshuisvestelijke innovaties zijn ontstaan bij corporaties, van bouwstijlen tot stedelijke vernieuwing, dus vanuit het innovatie aanjagen vind ik het logisch dat we er als woningcorporaties mee bezig zijn. Maar vanuit het perspectief dat wij er zijn voor het realiseren van betaalbare huurwoningen, is het heel gek dat wij tijd, geld en mankracht investeren in iets dat er nog niet is. Dat is best een dilemma, maar ik vind dat je als corporatie een belangrijk maatschappelijk thema als klimaatverandering hoog op de agenda moet hebben staan en dat je daarin moet investeren. We bewaken wel tot hoever, want je hebt als goed rentmeester ook gewoon de taak goed op je centen te letten en ervoor te zorgen dat woningen betaalbaar blijven.”

Taak voor de markt
Op de vraag of woningontwikkeling niet gewoon een taak is voor de markt, zegt Joost: “Ja en nee. Henry Ford zei eens, als ik aan mijn klanten had gevraagd wat ze willen hebben, hadden ze gezegd: een sneller paard. Maar naast beschikbaarheid van goede woningen op korte termijn hebben wij ook een taak voor betaalbaarheid en duurzaamheid op de lange termijn. We wilden dus voor het allerbeste gaan. Met als resultaat: de Optimus, een volledig circulaire, biobased woning en energieleverende woning.”

Snelle uitrol
Nu de allerbeste sociale huurwoning er is, lijkt de weg vrij voor een snelle uitrol bij de vier corporaties, voor verder opschalen en misschien zelfs landelijke opvolging door collega-corporaties. De praktijk is weerbarstig, verzucht Joost: “De Optimus is nog nergens geplaatst. De plaatsing van onze eerste 16 Optimus-woningen heeft een jaar vertraging opgelopen vanwege een bestemmingsplan issue, notabene over de impact op klimaatverandering. Best ironisch als je juist een ‘klimaatwoning’ wilt plaatsen. Dat doet echt zeer.” 

Opmars
“Idealiter heb je de woning al in de fabriek geproduceerd en al klaarstaan op het moment dat de vergunning wordt verstrekt,” vervolgt Joost. “Dan kun je in principe een dag later de woning op de bouwplaats in elkaar zetten. Nu verspeel je eigenlijk de winst in tijd van fabrieksmatig produceren omdat ons stelsel van omgevingsvergunningen met veel onzekerheden gepaard gaat. Ook de andere corporaties kampen met dit soort vertraging.”

In potentie genoeg hout
Over het opschalen en adoptie door andere corporaties, zegt Joost: “Een timmerfabriek heeft natuurlijk maar een bepaalde capaciteit en je ziet ook dat de stijgende houtprijs de concurrentiepositie van biobased bouwen weer anders maakt. Maar in de basis hebben we in Europa voldoende productiebossen voor hout als bouwmateriaal. In potentie is er genoeg mogelijkheid om op te schalen, ook andere bouwers zijn ermee bezig.”

Bewonerservaring
Aan optimisme over de Optimus bij Joost en zijn kompanen geen gebrek. Toch hanteert hij voor zijn eigen organisatie nog geen ‘circulair, biobased, energieleverend en natuurinclusief- tenzij’-beleid. “Wij hadden de woningen natuurlijk al graag bewoond gehad, zodat we daadwerkelijk bewonerservaring kunnen opdoen. Die ervaring heb je echt nodig om te weten of dat wat we hebben bedacht – energieleverend, comfortabel binnenklimaat, enzovoort – in de praktijk ook echt zo uitpakt.”

Hij vervolgt: “We zijn wel met bewoners naar onze eerste proefwoning bij de timmerfabriek in Goirle geweest. Dan zie je dat de één het helemaal niets en de ander het helemaal geweldig vindt. Daar zit niets tussen. Daarom vinden wij de eerste bewonerservaringen zo cruciaal om weloverwogen vervolgstappen te kunnen nemen. We willen zeker verder en zijn ook bereid om een stap verder te gaan, maar wij zijn nog niet zover om te zeggen: hout tenzij. Daarin speelt ook mee dat de kostprijs momenteel hoger ligt dan een klassieker gebouwde woning.”

‘Vastgoed’
Naast een andere kostenstructuur is de wijze waarop je met een circulaire woning als ‘vastgoed’ omgaat ook anders dan bij een traditioneel gebouwde woning. “Er is ook geen sprake van een klassiek bouwproces. Wij werken zonder hoofdaannemer, de woning komt immers kant en klaar uit de fabriek. Onze projectleider heeft die coördinerende rol overgenomen en zorgt er bijvoorbeeld voor dat de heipalen op de juiste plaats de grond in gaan en begeleidt dat de woning als een bouwpakket in elkaar wordt gezet. Met de wetenschap dat je de woning ooit ook weer uit elkaar wilt halen. Maar wat is dan de restwaarde van woning? We verwachten dat een houten woning net zo lang meegaat als een stenen huis, maar is dat ook zo? Het klassieke vastgoedmodel is op dit moment nog niet toegerust op circulair en biobased.”

Ander beheer
Circulaire woningen vragen ook om een andere manier van beheer, vervolgt Joost. “De woning wordt inclusief alle technische installaties geplaatst. Je zorgt er dus voor dat de draagconstructie en installaties niet met elkaar verweven zitten en dat je bijvoorbeeld je elektra in een plintgoot verwerkt. Het is maar een eenvoudig voorbeeld, maar dat betekent wel een andere werkwijze voor de elektricien.”

Alles in één
Het feit dat in de Optimus letterlijk alles bij elkaar komt – je kunt er in wonen, er wordt permanent CO2 in opgeslagen, het levert energie – brengt soms ook verrassende discussies teweeg, vertelt Joost: “In eerste instantie vond het ministerie dat we bij twee verschillende loketten subsidie hadden aangevraagd voor hetzelfde project. We kregen namelijk al korting op de verhuurderheffing omdat we met de Optimus bijdragen aan het reduceren van het woningtekort. Later hebben ze toch ook subsidie toegekend voor de bijdrage die de Optimus aan het klimaat levert. En terecht. Je hebt dus ook bij het ministerie iemand nodig die in mogelijkheden denkt.”

RvC mee
Joost gelooft volledig in de modulaire fabriekswoning Optimus, waarmee je met vier blokken een gelijkvloerse woning, of met twee blokken een rijtjeshuis of anderszins kunt samenstellen. Op de vraag welke voorwaarden zijn RvC hem stelde alvorens zijn enthousiasme te omarmen, zegt hij: “Ze snapten dat de kostprijs van de Optimus momenteel hoger ligt dan voor een traditionele woning. De voorwaarde die ze stelden is dat de gemeente als partner daarin ook een bijdrage levert. Dat is gebeurd in de vorm van een korting op de grondprijs. Niet kostendekkend, maar daarmee hebben ze als maatschappelijke organisatie wel hun aandeel gepakt om iets te doen aan klimaatverandering. Daarnaast vond de RvC het belangrijk dat we dit samendoen met drie collega-corporaties. De optelsom van onze gezamenlijke kennis en kunde geeft synergie en vertrouwen, en dat heeft tot in onze ogen de allerbeste sociale huurwoning geleid.”

CO2 opslag
Die allerbeste woning is volledig van hout en andere biobased materialen gemaakt en biedt bewoners een prettig ademend binnenklimaat. De woning is niet alleen energiezuinig maar ook energieleverend. “Daarnaast, in de constructie van één Optimus wordt 45 ton CO2 permanent opgeslagen. Ter vergelijking, bij de productie van een betonnen woning wordt juist 15 ton CO2 uitgestoten. Dat schiet best lekker op.”

Tips voor collega’s
Op de vraag of Joost nog tips heeft voor collega-corporaties die dezelfde weg willen inslaan, zegt hij: “Ga het gewoon doen. Het betekent echt niet dat we vanaf morgen met zijn allen alles in hout kunnen doen. Tegen woningcorporaties in het noorden zeg ik: Kijk eens naar de aardbevingsbestendigheid van biobased woningen. We moeten omdenken en beton en steen – dat van oudsher in onze cultuur ingebakken zit – waar het kan loslaten. Let vooral ook goed op de set mensen die je bij elkaar brengt. Is er chemie tussen de mensen die het gaan doen? Willen ze samen het verschil maken? Kijk ook wat er allemaal al is. Er is nu alweer meer dan toen wij aan de slag gingen. Meld je gerust bij ons, je mag ons alles vragen.”

Boodschap voor Den Haag
Tot slot heeft Joost ook nog wel een boodschap aan de beleidsmakers in Den Haag. “Stroomlijn de vergunningen voor fabriekswoningen in Nederland en geef ze een voordeel ten opzichte van traditionele bouw. Als ik een woning koop uit een boekje, moet deze alsnog in de betreffende gemeente helemaal gekeurd worden. Daarin wordt dus geen verschil gemaakt met een traditionele woning. Als de overheid vindt dat circulaire biobased fabriekswoningen een positieve bijdrage leveren aan het klimaat, zou dat juist gestimuleerd moeten worden. Op het moment dat ze biobased woningen gaan zien als een bovengrondse CO2 opslag waarin je ook nog eens prettig kunt wonen, ontstaat er een volledig nieuw business model. Je moet het wel willen zien.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Ria van der Ploeg