• Home
• Nieuws

Frank Hensgens (TBV Wonen): Investeringen onderbouwen met meerdere scenario’s

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 18 June 2020

Als woningcorporatie kun je jouw euro’s maar één keer uitgeven. Het maken van de juiste afwegingen en beslissingen is daarom essentieel. Hoe maak je goede investeringsanalyses waarmee je inspeelt op ontwikkelingen en de vraag van de toekomst? CorporatieGids.nl sprak daarover met Frank Hensgens, Financial Controller bij TBV Wonen.

De financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten in de sector is de afgelopen jaren door toenemende bouwkosten sterk onder druk komen te staan, begint Frank: “De omgeving vraagt om betaalbare huurwoningen voor verschillende bewoners en de duurzaamheidsambities vanuit de overheid vragen om hoge investeringen in de toekomst. Niet investeren is dus geen optie, maar je wilt er wel voor zorgen dat dit op een financieel verantwoorde manier gebeurt. Dat vraagt om transparantie en goed uitlegbare investeringsbesluiten, ook met meerdere scenario’s.”

Professionaliseringsslag
Op de vraag wat er ten grondslag ligt bij een goede investeringsanalyse, vertelt Frank: “Ten eerste moet je procesmatig afspreken hoe je ervoor zorgt dat de beslissing om te investeren objectief en vergelijkbaar plaatsvindt. Hier hebben wij het afgelopen jaar een flinke professionaliseringsslag gemaakt. Na de fusie (in juli 2019 smolt TBV Wonen samen met Woonstichting ’t Heem, red.) is dit proces opnieuw tegen het licht gehouden en is er een nieuw investeringsstatuut opgesteld. Hierin staan onder andere bevoegdheden, het proces, toetsing en besluitvorming beschreven. Een voorbeeld hiervan is dat we nu heel duidelijk met vragen beginnen als ‘past de investering wel binnen het ondernemingsplan, de wensportefeuille en de portefeuillestrategie’. Voor een corporatie met focus op wonen, zorg en seniorenhuisvesting, ligt bijvoorbeeld investeren in studentenwoningen niet voor de hand.”

“Tegelijkertijd is een interne investeringscommissie geïntroduceerd waarin besluiten worden besproken en getoetst, en het management wordt geadviseerd. Daarbij is ook een nieuw financieel toetsingskader opgesteld, op basis van input uit interne workshops met collega´s. Voor verschillende typen investeringen nieuwbouw en renovaties zijn verschillende rendementseisen voorgeschreven. Het verduurzamen en verbeteren van bestaande bouw vereist bijvoorbeeld een lager rendement dan nieuwbouw.”

Scenario’s en analyses
Waar het rendement van investeringen voorheen nog werd berekend in Excel op basis van de bedrijfswaarde, heeft TBV Wonen begin dit jaar de stap gemaakt naar de cloudoplossing SMART van SMART Real Estate. “We berekenen nu op basis van de Internal Rate of Return op marktwaarde én beleidswaarde. De uitkomsten van deze berekeningen zijn belangrijk omdat het aansluit bij onze eigen financiële toetsing van investeringen.”

“De meerwaarde zit hem daarbij met name in de scenario’s en analyses,” gaat Frank verder. “Denk bijvoorbeeld aan een nieuwbouwproject waarbij we meerdere scenario’s doorrekenen. Een situatie met een betaalbare huurprijs én een duurzame bodemwarmtepomp voldoet bijvoorbeeld niet aan de interne rendementseis. Bij een hogere starthuur is het rendement wel voldoende maar dat voldoet niet aan de prestatieafspraken die we met stakeholders hebben gemaakt. Bij TBV Wonen rekenen we de vermindering verhuurderheffing pas in wanneer een toekenning is ontvangen. In het geval dit nog niet is toegekend, kun je het scenario doorrekenen inclusief de subsidie. Dan kun je met deze scenario’s laten zien dat met de toekenning van de vermindering verhuurderheffing mogelijk wél wordt voldaan aan de rendementseis. Door meerdere scenario’s door te rekenen, kunnen we de financiële effecten goed weergeven en brengen we intern een discussie op gang over de keuze voor investeringen.”

Hoge datakwaliteit
Een hoge kwaliteit van data is volgens Frank een belangrijke randvoorwaarde bij het maken van investeringsanalyses. “Voor alle data die input zijn voor de analyses, hebben we begin dit jaar vastgelegd wat de bron is. De spelregels dus eigenlijk. Een voorbeeld hiervan is de mutatiegraad, wat van invloed is op het rendement, de streefhuur en de contractduur. Bij TBV Wonen hebben we ervoor gekozen om voor eengezinswoningen en appartementen een vast percentage te hanteren op basis van ervaringscijfers. In praktijk kan bij een complex met weinig huuropzeggingen in de toekomst sprake zijn van een hogere mutatiegraad. En bij een complex met veel verhuizingen kunnen bewoners na de renovatie en verduurzaming zo tevreden zijn, dat de mutatiegraad juist daalt. We sluiten nu aan bij een vaste en goed onderbouwde mutatiegraad, en je voorkomt bij elk project discussies over de mogelijke ontwikkeling hiervan.”

“Overigens is de input van data nu nog niet direct gekoppeld mat andere bronnen in ons ICT-landschap, zoals ons ERP-systeem Dynamics Empire. Dat is niet per se een probleem; data zijn eenvoudig in te vullen en voor controllers goed controleerbaar. Toch willen we in de toekomst deze handmatige stap wel verder automatiseren.”

Effecten meenemen
De coronacrisis zorgt ervoor dat sommige analyses opnieuw tegen het licht gehouden moeten worden. Frank: “Het werk kan ondanks de crisis zoveel mogelijk online doorgaan, maar je ziet gevolgen bij bijvoorbeeld renovatieprojecten. Waar nieuwbouw gestaag doorloopt, is het renoveren en verduurzamen van sommige appartementencomplexen in bewoonde staat tijdelijk stilgelegd. En ook planmatig onderhoud – zeker in zorg- of seniorencomplexen – is uitgesteld. Gezien de gezondheidsrisico’s voor de kwetsbare bewoners is dat nu niet mogelijk. Dat betekent dat de projecten vertraging oplopen, en die financiële effecten moeten we in toekomstige analyses meenemen.”

Kansen
Frank kijkt inmiddels tevreden terug op de behaalde professionaliseringsstappen van TBV Wonen. “Daarbij zie ik wel ruimte om de investeringsanalyses verder te ontwikkelen. Zo willen we de normen en praktische handleiding eind 2020 actualiseren. Ook zullen betrouwbare en geanalyseerde data steeds meer automatisch gekoppeld worden met investeringsanalyses. Daarnaast wil TBV Wonen de cyclus van de wensportefeuille naar portefeuille- en assetmanagement naar complexsessies en tenslotte investeringsanalyses doorlopen. Het gebruik van online dashboards die real-time actuele informatie weergeven zijn daarbij essentieel. Zo heb je altijd inzicht in de financiële effecten van je investeringen. Voor TBV Wonen zie ik als laatste ook kansen om beproefde technieken toe te passen zoals PowerBI, robotisering en blockchain. Om uiteindelijk beslissingen zo goed en transparant mogelijk te verantwoorden.”

Bron: CorporatieMedia, Foto: TBV Wonen