• Home
• Nieuws

Complexgewijze verkoop, complexe materie

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 30 June 2014

CorporatieMedia is bovendien organisator van CorporatiePlein, bedrijfsvoering & ICT-beurs voor woningcorporaties. Het beursconcept brengt vraag en aanbod op het gebied van bedrijfsvoering & ICT voor woningcorporaties bij elkaar. Lees meer hierover op www.corporatieplein.nl

Uit onderzoek van woningbeleggingsmarktspecialist Capital Value blijkt dat 42% van alle woningcorporaties complexgewijze verkoop overweegt. Maar wat is dat eigenlijk, complexgewijze verkoop? En waar moeten corporaties allemaal op letten? Kees van Harten, directeur bij Capital Value geeft antwoord.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie juni 2014

De nieuwe circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013 -12) is sinds 1 oktober vorig jaar versoepeld. Een aantal corporaties heeft sindsdien met succes complexgewijs bezit verkocht aan beleggers. De bekendste en grootste verwachte transactie tot nu toe krijgt de komende maanden zijn beslag; de verkoop van ca. 6.500 corporatiewoningen van Vestia.

Extra tool
‘’Het complexgewijs verkopen van corporatiewoningen is een extra tool voor woningcorporaties om liquiditeiten te genereren. Dat kan wenselijk zijn wanneer er behoefte is om schulden af te lossen, heffingen te betalen of om geld vrij te maken voor het verduurzamen van de woningportefeuille of het doen van nieuwe investeringen’’, legt Kees van Harten uit. Hij vervolgt: ‘’Naast financiële redenen wordt er ook complexgewijs verkocht omdat de totale portefeuille simpelweg te groot is voor de primaire doelgroep, of omdat de wens bestaat meer te focussen op de kernactiviteiten en de kernregio. Corporaties kunnen dan met minder woningen toe.’’

Twee regimes
‘’Binnen de circulaire onderscheiden we bij complexgewijze verkoop twee regimes,’’ legt Kees uit. ‘’Enerzijds woningen die in potentie te liberaliseren zijn, die dus op basis van het WWS-puntensysteem 140 of meer punten hebben. Anderzijds woningen die gereguleerd zijn, maar niet te liberaliseren zijn. Dat zijn dus woningen met minder dan 140 punten.’’ Hij vertelt verder: ‘’Voor woningen die in potentie te liberaliseren zijn (140+) is een soepeler regime van toepassing over hoe je het verkoopproces moet voeren en tegen welke waarde de woningen verkocht mogen worden. Voor het verkoopproces geldt dat de woningen moeten worden aangeboden in een landelijk dagblad, de taxateur niet bij de verkoop betrokken mag zijn en dat de gemeente een positieve zienswijze moet hebben. Dat laatste betekent dat de gemeente instemt met verkoop van corporatiebezit aan beleggers. Het moet bijvoorbeeld passen binnen de prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente. Binnen dit regime is met betrekking tot de prijsstelling bovendien sprake van een doorbraak. Deze woningen mogen verkocht worden tegen marktwaarde in verhuurde staat. Bij blijvend gereguleerde complexen gelden aanvullende eisen ten aanzien van het verkoopproces en de waardevaststelling die een verkoop aan beleggers aanzienlijk moeilijker maken’’.

Onrust
Volgens Kees kan complexgewijze verkoop voor onrust zorgen bij huurders. ‘’De corporatie wordt door huurders toch gezien als de veilige haven. Een belegger is voor huurders meestal een onbekende partij uit de boze buitenwereld. Voor de zittende huurder verandert er na verkoop ten aanzien van rechten en plichten echter niets. De huurder krijgt alleen een nieuwe huurbaas’’. Dat de nieuwe huurbaas de huur jaarlijks verhoogt, is volgens Kees een zekerheid. ‘’Absoluut, maar woningcorporaties volgen net zo goed de inkomensafhankelijke huurverhoging. Of de huursombenadering daarin wat zal veranderen moet blijken. Feit is dat beleggers altijd op zoek zullen gaan naar het zo optimaal mogelijk exploiteren en/of uitponden van het bezit. Als de huurder vertrekt, biedt dat de belegger de mogelijkheid om de woning te verkopen of de woning opnieuw te verhuren tegen een marktconforme huur.’’

Communicatieplan
‘’Woningcorporaties onderschatten mijns inziens wel de onrust die een verkoopproces voor de huurder met zich meebrengt’’, is Kees van mening. ‘’Je moet je communicatieplan daar goed op insteken. Stel ze gerust door ze tijdig en correct te informeren. Een goede brief is vaak al voldoende, maar voorkom dat een huurder in de media verneemt dat zijn huurwoning wordt verkocht.’’

Stakeholders
Naast de huurders zijn andere belangrijke stakeholders in het verkoopproces de gemeente, het WSW, het ministerie en het CFV. ‘’De gemeente moet een positieve zienswijze afgeven’’, licht Kees toe. Het is daarom van groot belang gemeenten tijdig bij het verkoopproces te betrekken en ze een toelichting te geven over de voorgenomen verkoop en daarmee draagvlak te creëren.’’ Hij vervolgt: ‘’Het WSW heeft vaak geborgde leningen afgegeven voor het te verkopen bezit. Wanneer het onderpand voor de leningen in de verkoop gaat, is goedkeuring van het WSW nodig. Dat toetsingskader is overigens nog in beweging. Dat geeft ook wel aan hoe vers en actueel complexgewijze verkoop nog is’’, weet Kees.

Bron: CorporatieGids Magazine