• Home
• Nieuws

Cécile Engelsma (WormerWonen): Huurderstevredenheid draagt bij aan ons bestaansrecht

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 13 June 2024

Van verhuurmedewerker als bijbaan naar directeur-bestuurder bij WormerWonen. De carrière van Cécile Engelsma leest als een spannend meisjesboek. “Toeval,” zegt de selfmade volkshuisvester nuchter. Ze wilde eigenlijk als lerares betekenisvol zijn voor de maatschappij. Tijdens haar bijbaantje werd ze toch door de volkshuisvesting gegrepen en besloot ze dat lerares worden altijd nog kon. Een gesprek over allesbehalve uniek zijn, intern doorgroeien naar de top en een jaarlijkse houdbaarheidstoets van de eigen organisatie.

Cécile is sinds januari van dit jaar directeur-bestuurder van WormerWonen. Ze liet haar functie van manager Wonen bij diezelfde corporatie los om voortaan de corporatie als eindverantwoordelijke te leiden. “Toen aangekondigd werd dat ik directeur-bestuurder zou worden van WormerWonen, reageerden veel mensen verheugd in de zin dat er sprake was van interne doorgroei. Dat verbaasde me, was dat dan werkelijk zo ongebruikelijk? Dat zou het niet moeten zijn. Er zit over het algemeen veel talent in organisaties dat, de kans gegeven, de volkshuisvesting op allerlei vlakken vooruit kan helpen.”

Nuchter
De verbazing van Cécile tekent haar nuchtere kijk op de wereld en op de wijze waarop ze in 1996 in de volkshuisvesting verzeild is geraakt. “Aanvankelijk was het niets meer en minder dan een bijbaan naast mijn studie. Een bijbaan als verhuurmedewerker die werd aangeboden door het uitzendbureau omdat ze toevallig iemand zochten. Het was initieel ook niet mijn intentie om in de branche te blijven; ik wilde lerares worden en via het onderwijs iets betekenen voor de maatschappij. De behoefte aan zingeving zat er toen al in, het van meerwaarde zijn voor anderen, de wereld een zandkorrel beter achterlaten.”

Kansen
Tijdens dat eerste baantje kwam Cécile erachter dat de Nederlandse volkshuisvesting boordevol kansen zit om iets te kunnen betekenen voor een ander. “De dakloze vader met twee opgroeiende kinderen die aan de balie huilend kwam vragen om een woning. Het gezin dat door allerlei schrijnende omstandigheden voor ontruiming stond. Het bejaarde echtpaar met volwassen zoon in een zwaar vervuilde woning. Het overdonderde me, ik nam het mee naar huis en besloot dat lerares worden altijd nog kon.”

Blije mensen
Ze vervolgt: “Het hebben van een veilige, gezonde, comfortabele en zekere thuisbasis is zo wezenlijk in een mensenleven. Als je dat mist, wordt het moeilijk om te kunnen groeien. Natuurlijk kreeg ik prachtige ontwikkelkansen. Ik ben in de afgelopen 28 jaar op heel veel terreinen actief geweest in verschillende rollen. Dat was belangrijk voor mijn persoonlijke ontwikkeling. Tegelijkertijd gaat het aan het eind van de rit voor mij maar om één ding: heb ik mijn steentje bijgedragen? Voor mij hoop ik dat het een steentje is in een duurzame, moderne, betaalbare huurwoning waar blije mensen wonen.”

Niet uniek
Door de jaren heen is Cécile naar eigen zeggen veel collega’s in de corporatiesector tegengekomen met dezelfde motivatie en drive. “De verhalen zijn net iets anders maar de passie is gelijk, daarin ben ik allesbehalve uniek. Dat geeft een gevoel van solidariteit en gemeenschapszin wat deze branche zeker de afgelopen tien jaar voor mij extra aantrekkelijk maakt. We proberen het echt steeds meer samen te doen. En dat is ook nodig want de uitdagingen zijn legio.”

Krapte
Ondanks dat er veel corporatiemedewerkers zijn met dezelfde motivatie en drive is het niet iedereen gegeven door te groeien binnen de eigen organisatie. Cécile vindt dat jammer. “Gelet op de immer krapper wordende arbeidsmarkt is het belangrijk om collega’s ontwikkelkansen te geven. In een kleinere corporatie zoals WormerWonen is dat essentieel. Hier is specialisatie bijna een luxe en moeten medewerkers van meerdere markten thuis zijn. De verhuurmedewerker die ook projectparticipatie doet, de financieel analist die huurders bezoekt omdat de servicekostenrekening zo hoog is uitgevallen, de opzichter die ook informatiebeheerder is en ja, ook de directeur-bestuurder die waar nodig met de voeten in de klei staat. Het geeft een brede blik op wat we doen, waarom we het doen, voor wie we het doen. Onze bewoners zijn bij ons altijd dichtbij. Onze huurdersvereniging reageerde verheugd toen ze hoorde dat ik het stokje overnam, omdat ik het werkgebied ken, het bezit, de mensen en wat er speelt.”

Capaciteit afgewogen inzetten
Cécile heeft de afgelopen jaren veel werkervaring opgedaan, ook bij corporaties die uitgedrukt in bezit en medewerkers vele maken groter zijn dan WormerWonen. Toch is elke corporatie ongeacht de omvang in essentie hetzelfde, zegt ze: “Of je nu groot bent of klein, je hebt dezelfde opgave binnen de volkshuisvesting en dezelfde uitdagingen. Het werkgebied kan verschillen, maar in mijn ervaring spelen veelal dezelfde issues zowel in- als extern. Een grote corporatie heeft wel vaak meer vet op de botten. Er zijn meer collega’s en meer specialisten ter ondersteuning dan bij een kleinere corporatie.”

Efficiënt werken een must
Ze vervolgt: “Efficiënt werken is voor ons een must. Daarvoor maken we gebruik van moderne tooling en systemen. Dit jaar gaan we ter verdere verbetering van onze dienstverlening opnieuw kijken naar onze website en ons klantportaal en onderzoeken we of onze huurders behoefte hebben aan chat of WhatsApp als klantkanaal.”

Timemanagement
Als bestuurder van een kleine corporatie moet je van veel dingen verstand hebben. “Er wordt snel een beroep op de meewerkend voorman of -vrouw gedaan om in de praktijk even mee te kijken en denken,” beaamt Cécile. “Timemanagement is dan ook extra belangrijk. Bij ons is het voortdurend afwegen waar we onze capaciteit op inzetten. Alles wat niet verplicht is valt daaronder: doen we wel of niet mee aan de Aedes forecast? Aan welke thematafels in Zaanstad schuiven we aan? En welk beleid of welke processen moeten we nu absoluut weer eens onder de loep nemen om bij de tijd te blijven? Gelukkig zijn de collegacorporaties wat dat betreft een grote bron van inspiratie. En het netwerk dat ik en mijn collega’s in de corporatiesector hebben opgebouwd is vrijwel altijd bereid om te delen en mee te denken. Ook daarin voel je de solidariteit.”

Kerntaak
Naast de interne organisatie goed draaiende houden, is het uitvoeren van de kerntaak natuurlijk waar het echt om draait. Met name wet- en regelgeving is daarin de grootste uitdaging: “De afgelopen jaren hebben wij ons woningbezit met tien procent uitgebreid, grotendeels door klimaatadaptieve nieuwbouwwoningen op te leveren. Dat is een enorme prestatie, één die we graag voortzetten in de nabije toekomst. We hebben een paar prachtige projecten op de rol staan op mooie locaties en van kwalitatief hoog niveau. Zo werken we aan herstructurering van een wijk in Wormer in tuindorp-stijl en de realisatie van prachtige appartementen langs de Zaan in Wormerveer samen met Parteon. Helaas ervaren ook wij veel tegenslag bij de realisatie van projecten door een scala aan welbekende factoren. Dat frustreert enorm in de wetenschap dat zeer veel woningzoekenden staan te springen om een mooie huurwoning. De uitdaging is om onze projecten toch zo snel mogelijk gerealiseerd te krijgen. Daarbij is het betaalbaar houden van de projecten, de verduurzamingsopgave en de huren een tweede uitdaging. Wij hebben gemiddeld genomen de laagste huurprijzen in de Zaanstreek en dat houden we graag zo voor onze huurders. Gelet op onder andere de stijgende bouwkosten, arbeidskosten en rente is dat niet zo eenvoudig. Ondanks dat we financieel gezond zijn is er een grens, zeker met het oog op al onze ambities op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid.”

Huurdersoordeel sterkt bestaansrecht
In de Aedes-benchmark scoort WormerWonen hoog op huurdersoordeel. Op de vraag of dat voor Cécile een belangrijk thema is, zegt ze: “Onze dienstverlening richting onze bewoners moet goed zijn. In de eerste plaats omdat onze huurders dat gewoon verdienen, in de tweede plaats omdat het ons als kleinere corporatie bestaansrecht geeft. Door onze kleinschaligheid en dorpse karakter staan we dichtbij onze huurder. De leden van onze huurdersorganisatie en bewonerscommissies komen geregeld langs en wij gaan ook bij hen op de koffie. Het voordeel van onze betrokken club collega’s, die grotendeels in de Zaanstreek wonen en soms al geruime tijd bij ons werken, is dat veel bewoners bij ons op het netvlies staan. Ons kent ons en dat maakt geliefd, zelfs als het stokt in de dienstverlening.”

Geen rare dingen
Waar het in de Aedes-benchmark met het huurdersoordeel wel snor zit, scoort WormerWonen minder goed op thema’s als duurzaamheid en bedrijfslasten. Aan dat eerste wordt hard gewerkt en ook de bedrijfslasten hebben de aandacht, zegt Cécile: “In 2023 zijn we gestart aan een grote verduurzamingsopgave waarbij in totaal zo’n 300 woningen betrokken zijn. Daar komen als het investering-technisch lukt nog eens 200 woningen bij in 2024 en 2025. Qua duurzaamheid, en daarmee ook qua woonlasten, laten wij onze huurders dus niet in de kou zitten. De bedrijfslasten zijn een punt van aandacht; in vergelijking met andere kleinere corporaties zitten we iets boven de norm ondanks dat we zeer kostenbewust met het geld van onze huurders omgaan. We doen geen rare dingen en qua personeel zijn we met 20 fte op 2.300 woningen niet dik bezet. Een verdiepende Aedes regiosessie inzake de bedrijfslasten gaf onlangs meer inzicht, onder andere in hoe wij kosten toeschrijven in de benchmark. Het lijkt erop dat hier nog te winnen valt.”

Eigen houdbaarheid
Ook – of juist – als bestuurder van een kleine corporatie kijkt Cécile regelmatig in de spiegel. Niet uit ijdelheid, maar om te reflecteren of WormerWonen er nog toe doet. “Elk jaar bespreken we onze eigen houdbaarheid: zijn we nog relevant, hebben we nog meerwaarde, kunnen we de opgave nog goed het hoofd bieden, is het financieel nog te verantwoorden? Voor nu is het antwoord nog altijd ‘Ja’. We hebben in afgelopen jaren kwalitatief hoogstaande woningen aan de sociale woningvoorraad toegevoegd en mooie nieuwbouwprojecten zitten in de pijpleiding. We verduurzamen daarbij ons bezit in rap tempo en hanteren relatief lage huren voor onze bewoners. Bewoners die zich grotendeels thuis voelen in hun woning en buurt en ons goed waarderen. Zolang wij van toegevoegde waarde kunnen zijn voor de sociale volkshuisvesting, en het financieel nog verantwoord is, gaan we door.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Heidi Borgart