• Home
• Nieuws

Afschaffen Verhuurderheffing: holy grail of doekje voor het bloeden?

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 14 April 2023

Het afschaffen van de verhuurderheffing is inmiddels door de sector met luid gejuich ontvangen. Hierdoor hebben woningcorporaties meer financiële middelen om het hoofd te bieden aan uitdagingen zoals het woningtekort, verduurzaming, betaalbaarheid en leefbaarheid. De opdracht aan de corporatiesector is om 300.000 nieuwe woningen te bouwen tot 2030, waarvan 250.000 nieuwe sociale huurwoningen en 50.000 woningen in de middenhuur. De resultaten blijven vooralsnog achter bij de ambities. Hiervoor zijn tal van oorzaken aan te wijzen, variërend van te weinig ontwikkelgronden tot de explosief gestegen rente.

Hoe kun je in het licht van dit krachtenveld die ‘nieuwe’ euro’s van de verhuurderheffing optimaal laten renderen, zodat je als corporatie zo efficiënt mogelijk kunt investeren? En niet onbelangrijk: hoe verloopt de voortgang in planning en aantallen? In deze blog ga ik in op het belang van inzicht in geldstromen om de afschaffing verhuurderheffing optimaal te laten renderen.

Verhuurderheffing
Het verdwijnen van de verhuurderheffing levert de sector een behoorlijke uitgavenbesparing op. Hierdoor kan er breed geïnvesteerd worden in andere zaken die – direct of indirect – allemaal effect hebben op de beschikbaarheid van woningen en de leefbaarheid van wijken in Nederland. De verlaging loopt op tot zo’n 1,8 miljard euro. Kortom, een enorm investeringsbedrag dat door de sector voor hele goede doeleinden kan worden gebruikt. Dit is echter geen gemakkelijke opgave aangezien door afschaffen van de verhuurderheffing de vennootschapsbelasting navenant toeneemt. Ook de ATAD belasting (Anti-Taks Avoidance Directive) heeft een toenemend negatief effect op de kasstromen van de corporaties de komende jaren. Deze maatregel maakt dat de rente op investeringen maar tot 20% aftrekbaar is. Voor de nieuwbouwopgave moet meer worden geleend, met meer rente tot gevolg die maar beperkt aftrekbaar is. Sommigen denken dat de extra belastingen de verhuurdersheffingen gaan overtreffen de komende jaren. Sinds de invoering betaalden woningcorporaties € 11 mrd aan verhuurderheffing. Echter voor de nieuwbouw- en verduurzamingsopgave is de komende jaren een veelvoud van dit bedrag nodig. De vraag is of dit vermogen wel gefinancierd kan worden en of en wanneer er teveel beslag op de liquiditeit van een corporatie wordt gelegd.

Sturen op geldstromen
De ene corporatie zal eerder een knelpunt ervaren dan de ander. Maar als je corporatie wil je wel tijdig weten wanneer precies. Volgens het Onderzoek Opgaven en Middelen van Aedes bleek in 2020 al dat veel corporaties in 2028 tegen hun financiële grenzen aan zouden lopen. En toen moest de grote rente-explosie en inflatiesprong nog komen. Vanuit deze invalshoek bezien is de afschaffing van de verhuurderheffing een doekje voor het bloeden. Dat het aantal van 300.000 woningen naar alle waarschijnlijkheid in 2030 niet wordt gehaald is een reden te meer om scherp te sturen op de kasstromen.

Inzicht geldstromen
Gelukkig zie ik in de praktijk dat corporaties steeds meer interesse hebben in wat er met de geldstromen die verband houden met de ontwikkelprojecten gebeurt. Bovendien willen de verschillende stakeholders periodiek rapportages willen ontvangen over hoe de nu beschikbare middelen daadwerkelijk en efficiënt worden ingezet. Het digitaal volgen van geldstromen én het labelen daarvan is dan voorwaardelijk. Op die manier is het bijvoorbeeld mogelijk alle geldstromen van projecten die gestart zijn naar aanleiding van het afschaffen van de verhuurderheffing te labelen en nader te analyseren. Tussentijds opmerken van zaken die uit de pas dreigen te lopen – zoals de bouwkosten en gestegen rente – wordt daarmee eenvoudiger. Dit biedt de mogelijkheid sneller te kunnen bijsturen op basis van actuele informatie.

Samenwerking
Het vrijgekomen geld betekent natuurlijk niet dat er in no time nieuwe woningen gereed zullen komen. De gemiddelde doorlooptijd van bouwplan tot sleuteloverdracht duurt onverminderd lang waardoor het positieve effect pas over een termijn van jaren volledig merkbaar is. De beschikbaarheid van ontwikkelgrond is beperkt en marktpartijen kunnen vaak meer geld bieden voor de schaarse bouwgrond. Door al deze redenen zal de samenwerking met andere partijen – zoals gemeenten, aannemers en wellicht andere investeerders op de woningmarkt – enorm belangrijk zijn om de gestelde doelen daadwerkelijk te behalen. Voorbeelden van deze succesvolle samenwerkingen beginnen wel vorm te krijgen zoals bijvoorbeeld in de Bouwstroom waarbij ook innovatie en een andere manier van bouwen een belangrijke rol speelt.

Doorrekenen van scenario’s
Om de effecten van het vrijgekomen geld, de invloeden van de rente en de belastingen optimaal te laten renderen, kan ondersteuning van software bij het snel doorrekenen van verschillende investeringsscenario’s enorm helpen. Corporaties hebben te maken met grote investeringen en het beheersen van vele geldstromen en daarmee een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid. Goed inzicht in en een goede beheersbaarheid van deze kapitaalstromen is daarom essentieel. De software van Reasult biedt allereerst de mogelijkheid snel verschillende investeringsscenario’s te vergelijken waardoor gedegen keuzes kunnen worden gemaakt over waar geld geïnvesteerd kan worden. Bovendien biedt het de mogelijkheid deze geldstromen te monitoren en over te rapporteren zodat efficiënter en beter gestuurd kan worden, ook tijdens de realisatie van nieuwe woningbouwprojecten.

Maatschappelijke uitdagingen
Op deze manier kunnen corporaties zo optimaal mogelijk antwoord geven op hun maatschappelijke uitdagingen. De uitdagingen die op het pad van woningcorporaties liggen zijn groot. Door het klimaatakkoord is duurzaamheid een enorm belangrijk punt geworden, de doorstroom dient te worden verbeterd, het transformeren van woningen wordt naast nieuwbouw steeds belangrijker én er moet blijvend worden geïnvesteerd in het algemeen onderhoud van woningen. Dit komt de leefbaarheid en veiligheid van woningen en wijken ten goede. Al met al kun je concluderen dat niet al het vrij te komen kapitaal aan nieuwbouw zal worden besteed en dat dit bedrag bij lange na niet genoeg is voor de enorme ontwikkelopgave. Het is nu aan woningcorporaties om daarin – met de juiste inzichten, scenario’s én verantwoording – de beste keuzes te maken. Wij staan klaar om hier optimaal digitaal bij te ondersteunen.

Bron: Reasult, Foto: Reasult