CorporatieGids Magazine

MAART 2025 I 41 40 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Vanaf de conceptie in 2014 is het hoofddoel van de benchmark geweest om van elkaar te leren en op basis daarvan prestaties te verbeteren, begint Barend het gesprek: “Destijds bestond de benchmark uit twee velden: huurdersoordeel en bedrijfs- lasten. Hier zagen we in de eerste jaren een sterke verbetering. Het huurdersoordeel ging omhoog van een 7 tot net onder de 8 en ook de beïnvloedbare bedrijfslasten daalden flink. In de afgelopen jaren zien we dat de benchmark helpt om de zaag scherp te houden: het huurdersoordeel blijft in grote lijn stabiel en de bedrijfslasten blijven – gecorrigeerd voor het prijspeil – laag, wat laat zien dat de sector efficiënt werkt. Daarnaast zijn er in de afgelopen jaren nieuwe velden bijgekomen waar we een vergelijkbare ontwikkeling zien. De benchmark is daarmee een katalysator voor verbetering en vernieuwing gebleken.” Zeggingskracht De nieuwe velden waarop Barend doelt zijn die van duurzaam- heid, onderhoud & verbetering, beschikbaarheid & betaal- baarheid, nieuwbouw en sinds 2023 leefbaarheid. “Daarmee bestrijkt de benchmark nu in principe alle prestatie- onderdelen van een corporatie. Daarnaast zien we dat de zeggingskracht van de benchmark in de loop der jaren groter is geworden. Steeds meer corporaties nemen hieraan deel; de laatste jaren stabiel rond de 90 procent. Zelfs voor een ‘klassiek veld’ als huurdersoordeel zien we dat er nog jaarlijks huurders bijkomen. In 2024 hadden we 555.000 waarnemingen, bijna 100.000 meer dan het jaar ervoor.” Goede communicatie Hoewel de trend rond het totale huurdersoordeel een stabiel rapportcijfer laat zien, gaat daarachter volgens Barend elk jaar de nodige individuele veranderingen schuil: “Corporaties die bijvoorbeeld duidelijk stijgen of dalen in de waardering. We zien daarbij dat dit onderdeel van de benchmark helpt en motiveert bij het verbeteren van de klanttevredenheid. Bij veel corporaties is het een indicator en soms ook een doelstelling: ‘Over drie jaar willen we een A-score behalen’.” “Daarbij komt dat voor huurders goede communicatie enorm belangrijk is voor hoe ze over een corporatie denken. Als we bijvoorbeeld kijken naar het reparatieproces, dan scoort een minder goed uitgevoerde reparatie met goed en prettig contact hoger dan een goed uitgevoerde reparatie met slecht contact met de corporatie.” Dalende bedrijfslasten De daling van de totale bedrijfslasten – ruim 10 procent – in het afgelopen jaar kan volgens Barend op het conto geschreven worden van de afschaffing van de verhuurdersheffing: “Want andere posten namen juist toe, zoals de personeels- kosten, externe inhuur, ICT- en huisvestingskosten. We zien dat corporaties de ruimte die is ontstaan direct hebben benut om de woningvoorraad te verbeteren. De investeringen in onderhoud, verbetering en verduurzaming stegen het afgelopen jaar met ruim 15 procent. Daarnaast heeft de sector een belangrijke bijdrage geleverd aan de betaalbaarheid met onder meer de eenmalige huurverlaging medio 2023.” Niet sluitend huishoudboekje “Op sectorniveau is het huishoudboekje van woningcorporaties overigens wederom niet sluitend,” vervolgt Barend. “Dit heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties voor opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid. Concreet betekent dit dat corporaties geld moeten lenen om hun maatschappelijke opgaven te financieren. Corporaties worden dan ook in toenemende mate afhankelijk van externe financiering, dat geldt in het bijzonder voor nieuwbouw.” Naoorlogs bezit Het gespendeerde bedrag aan onderhoud en verbetering nam zoals gezegd fors toe. Waar in 2017 hier nog 9,1 miljard euro aan werd besteed, was dat vorig jaar 10,5 miljard. Een groei van 15,5 procent, ruim boven de inflatie van 5,6 procent. “Dat heeft voor een belangrijk deel te maken met de samenstelling van de woningvoorraad van corporaties. We hebben een relatief groot bezit uit de naoorlogse periode; ongeveer twee derde van de totale voorraad is gebouwd tussen 1945 en 1990. Bij deze woningen ligt de grootste opgave voor wat betreft verduur- zaming. Tegelijkertijd zien we dat nieuwe woningen geleidelijk aan binnen de meerjarenonderhoudsplannen komen te vallen. Het zou dan ook niet verbazen als dit bedrag de aankomende jaren – bovenop de inflatie – gaat toenemen.” Indrukwekkend verduurzamingstempo De investeringen op het gebied van verduurzaming hebben effect gehad. Bijna één miljoen woningen hebben een A-label of beter en het aandeel EFG-woningen slonk met 21 procent. Barend: “Het tempo waarin de sector verduurzaamt – ook in vergelijking met de rest van de woningvoorraad – kunnen we best indrukwekkend noemen. Als we naar voren kijken, dan is de doelstelling om over drie jaar alle EFG-labels weggewerkt te hebben goed in het vizier. Het tempo zit er dus flink in, de uitdaging blijft om dit vast te houden.” Meer woningen gebouwd In het afgelopen jaar heeft de sector 11 procent meer woningen gerealiseerd dan het jaar ervoor. “In totaal waren dat 17.801 woningen. Dat is weliswaar het hoogste aantal sinds 2014, maar we moeten wel tempo houden om onze afspraken in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 waar te maken. Daar hebben we afgesproken om vanaf 2029 – en het liefst al per 2027 – jaarlijks 30.000 woningen te bouwen. Hiervoor zijn we als sector ook afhankelijk van anderen, en in het bijzonder de overheid. Snellere procedures en beschikbaarheid van gronden zijn belangrijke randvoorwaarden om de afgesproken aantallen te kunnen realiseren.” “De bouw van meergezinswoningen met lift is daarbij in vijf jaar verdubbeld. Dat is een ontwikkeling die goed aansluit bij de demografische trend naar kleinere huishoudens. Naast de vergrijzing is er ook een nijpend tekort aan betaalbare huur- woningen voor jongeren, starters en spoedzoekers, waar hiermee op wordt ingespeeld.” Leefbaarheidsinvesteringen De Aedes-benchmark keek afgelopen jaar voor de tweede keer naar de leefbaarheid in de sector. Gevraagd naar de opvallendste uitkomsten, vertelt Barend: “We zien dat zowel de leefbaarheidsuitgaven als het aantal fte op dit gebied toenemen. We investeren als sector dus flink in leefbaarheid, een trend die in lijn is met de afspraken die we daarover hebben gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken.” Benchmark op de schop Voor volgend jaar gaat de Aedes-benchmark op de schop, vertelt Barend: “Na tien jaar was de benchmark toe aan een herijking, zodat het als leer- en sturingsinstrument goed blijft aansluiten bij de opgaven van corporaties anno 2025 en verder. De daling van de totale bedrijfslasten kan op het conto geschreven worden van de afschaffing van de verhuurdersheffing. Andere posten namen juist toe. Corporaties worden in toenemende mate afhankelijk van externe financiering, dat geldt in het bijzonder voor nieuwbouw.