CorporatieGids Magazine

NOVEMBER 2024 I 59 58 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Risico’s beperkte doorstroming Als er te weinig doorstroming is, valt volgens Barend de motor van de volkshuisvesting stil: “Senioren blijven dan wonen in een huis waarin ze hun bed in de woonkamer hebben staan en zich wassen in de keuken. En jonge gezinnen blijven wonen in krap bemeten starterswoningen, met de kinderen in een stapelbed en de ouders op de bank in de woonkamer. Die starterswoningen komen dan dus ook niet vrij voor jongeren die het huis uit willen. Een gebrek aan doorstroming heeft enorme maatschappelijke gevolgen. Denk ook aan zorgkosten na een val van de trap of het onbenutte potentieel van al die jongeren die wachten op een eigen plek.” Keten aan verhuisbewegingen “Een goede doorstroming op de woningmarkt is op diverse gebieden een goed idee,” zegt Barend. “Volkshuisvestelijk bijvoorbeeld. De Alliantie zet uiteraard ook vol in op het bouwen van nieuwe huizen. Met nieuwbouw alleen redden we het niet. Op korte termijn kan doorstroming een grote bijdrage leveren aan het verkleinen van de woningnood. Dat is mogelijk omdat onze huurderspopulatie vergrijst en meer dan de helft van onze vijfenzestigplussers ongelijkvloers woont. Wanneer zij verhuizen naar een levensloopbestendig apparte- ment, komt hun eengezinswoning vrij voor een gezin waardoor een keten aan verhuisbewegingen ontstaat. Door meer appartementen te bouwen, kunnen we dus niet alleen meer mensen een passend huis bieden, maar we hoeven ook minder, kostbare, gezinswoningen te bouwen. Met dezelfde middelen kunnen we dan dus meer huizen toevoegen. Doorstroming is zo een vliegwiel voor het vergroten van het woningaanbod.” Sociale en financiële voordelen Beperkte of juist goede doorstroming heeft ook gevolgen op sociaal en financieel gebied. Barend daarover: “Wanneer je geen passend huis hebt, heeft dat een grote impact op je leven. Denk aan jongeren die slechts een beperkt sociaal leven kunnen opbouwen omdat ze geen plek voor zichzelf hebben. Een passend huis is fundamenteel om mee te doen in de samenleving. En op financieel gebied kun je doorstroming zien als investering. Zo kosten verhuiskostenvergoedingen inderdaad geld, maar onder doorstroming zit ook een verdienmodel. Senioren hebben vaak een lagere huur dan de passende huur die wordt gevraagd wanneer de woning leegkomt. Het optrek- ken van de huur van de achtergelaten woning financiert de doorstromingsmaatregelen. Bovendien hoeven er minder grote gezinswoningen te worden gebouwd, zodat er geld overblijft om meer te bouwen. Bijvoorbeeld voor doorstromers.” Quick win Op de vraag of Barend ook ‘quick win-mogelijkheden’ ziet, antwoordt hij: “Als corporaties hebben we de taak om urgent- woningzoekenden te huisvesten en daar maken we afspraken met gemeenten over. Om ervoor te zorgen dat zij ertussen komen, krijgen zij voorrang waardoor zij terechtkomen in woningen die geschikt zijn voor senioren. Dat is zonde, want op deze manier steken we een stok in het wiel van de door- stroming. De quick win is dan dus: doorstromers voorrang geven boven urgenten. Nieuwbouw is natuurlijk geen quick win maar is wel een enorme kans om te zorgen voor doorstroming in de bestaande voorraad. In Almere-Haven heeft de Alliantie bijvoorbeeld een paar jaar geleden een appartementencomplex gebouwd in co-creatie met buurtbewoners. Twintig nieuw- bouwwoningen voor senioren zorgen voor twintig beschikbare eengezinswoningen die op hun beurt zorgen voor twintig beschikbare starterswoningen. Eindresultaat: zestig huis- houdens hebben een passend huis gevonden.” Oplossingsrichtingen Over mogelijke oplossingsrichtingen zegt Barend: “Doorstroming komt alleen van de grond wanneer corporaties, gemeenten en WoningNet intensiever samenwerken. Daar is nog winst te behalen. De rol van corporaties hierbij is het aanbieden van passende woningen en de begeleiding van doorstromers. Een taak van de gemeenten is het bevorderen van doorstroomregelingen en verhuiskostenvergoedingen, maar ook het wegnemen van knellende regels in de huis- vestingsverordening. En door slimmer gebruik te maken van de enorme kennis van WoningNet over het zoekgedrag van woningzoekenden, moet een betere match mogelijk zijn tussen woning en bewoner. Door doorstromers voorrang te geven, komen er meer woningen vrij en dat is voor iedereen goed.” Rol IT De rol van IT is in dit kader van doorstroming van groot belang. “Het is essentieel om met dashboards inzicht te krijgen in de verhuisgeneigdheid en woonwensen van onze huurders. Daarnaast kan WoningNet een centrale rol spelen in het koppelen van doorstromers aan woningen, nu en in de toe- komst. Hoe mooi zou het zijn als we senioren ons toekomstig aanbod kunnen voorschotelen en zij hun interesse kunnen aangeven? En hoe mooi zou het zijn als we met behulp van data, mensen op zo’n manier kunnen matchen dat lange verhuisketens ontstaan? Dan helpen we écht meer mensen aan een passend thuis.” Optimale doorstroming “In de ideale wereld wonen al onze huurders in een huis dat past bij hun wensen en gezinssituatie,” gaat Barend verder. “Dat betekent dat je gedurende je leven de mogelijkheid moet hebben om te kunnen verhuizen. We moeten daarom zorgen voor meer dynamiek en dus meer verhuisbewegingen. Het begeleiden van de huidige generatie senioren naar een nieuwe woning is een goede start. Zij hebben veel inschrijf- duur opgebouwd op WoningNet en hebben de ‘luxe’ om te wachten op aanbod dat past bij hun wensen. De sleutel ligt in het matchen van toekomstige vraag en toekomstig aanbod. Veel senioren weten dat zij over een paar jaar willen verhuizen en waarheen. Als corporatie weten we globaal welke woningen er vrijkomen. Zou het niet mogelijk zijn dat WoningNet zich ontwikkelt tot een soort huizen-Tinder voor doorstromers?” Foto’s: Theo Scholten