CorporatieGids Magazine

SEPTEMBER 2024 I 17 16 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE De woningnood in Nederland is enorm. En hoewel woningcorporaties hun uiterste best doen om letterlijk een steentje bij te dragen aan de oplossing hiervan, is het tekort vandaag of morgen nog niet opgelost. Het goed monitoren van trends, ontwikkelingen en cijfers is daarom essentieel om het schaarse aanbod eerlijk te kunnen verdelen en de doorstroming te bevorderen, zeggen Adviseur Woningmarkt Jan van der Meulen en Data-analist Gerie Veenstra van Enserve. Een gesprek over veranderende doelgroepen, grip krijgen op trends en een efficiënter woonruimteverdeelproces. Jan van der Meulen en Gerie Veenstra (Enserve): Grip op de woningmarkt essentieel om de doorstroming te bevorderen Foto's: Theo Scholten Waarom is het zo belangrijk dat er zicht is op woningmarkttrends? Corporaties bouwen hun woningen voor vijftig jaar. In werkelijkheid gaan de meeste woningen nog veel langer mee. Je moet als corporatie dus goed weten wat je doet. Vele generaties na ons voelen de gevolgen van de beslissingen van vandaag. Gelukkig hebben we goed zicht op de ontwik- kelingen op de woningmarkt. We beschikken over veel cijfers. Heel veel cijfers. Dat maakt het ook lastig. Want hoe moet je al die cijfers interpreteren? Wat zijn volgens jullie momenteel de belangrijkste trends op de woningmarkt? De belangrijkste trend zien we al vele jaren, en dat is dat er steeds meer huishoudens op zoek zijn naar een woning. Bij een gelijkblijvend aanbod in de sociale huur betekent dit dat de slaagkansen dalen. Een andere belangrijke trend is de gestage groei van de eenpersoonshuishoudens. Corporaties hebben het vaak over één- en tweepersoons- huishoudens, maar laat die twee maar weg. Twee derde van alle woningzoekenden in de sociale huur zijn alleenstaanden. Waardoor worden deze trends veroorzaakt? Demografie is een belangrijke factor. Nederland vergrijst. Dit gecombineerd met economische groei en individualisering van de samenleving zorgt voor steeds meer eenpersoons- huishoudens. Hoe rijk we in Nederland ook zijn, er is altijd een groep die het minste verdient en dat zijn vaak alleenstaanden. Dit is de primaire doelgroep van corporaties. Dat betekent overigens niet dat al die eenpersoonshuishoudens in kleine appartementen willen wonen. De eengezinswoning blijft met stip op nummer één staan als meest populaire woning. Hoe krijgt een corporatie grip op deze woningmarkttrends? De schaarste op de woningmarkt is alleen op te lossen door meer woningen te bouwen. Dat vergroot niet alleen het aanbod, maar zorgt ook voor doorstroming. Nieuwbouw kost echter veel tijd en geld. In de tussentijd zien we dat veel regio’s op andere manieren de doorstroming proberen te vergroten. Bijvoorbeeld door senioren te verleiden om te verhuizen. Senioren krijgen dan voorrang op een kleinere woning, waardoor een verhuisketen ontstaat waarbij aan het einde ook een starter geholpen wordt. In de beperking toont zich de meester. Hoe meer groepen je voorrang geeft, hoe ingewik- kelder het wordt. Houd het eenvoudig, is ons devies. Hoe helpt Enserve corporaties hierbij? Vanuit Enserve adviseren en begeleiden we corporaties en gemeenten op het gebied van woonruimteverdeling. Met ons vernieuwde MI-systeem Domis in PowerBI bieden we corporaties rapportages om hun KPI’s en effecten van beleidswijzigingen te monitoren. Naast verhuren wordt ook geanalyseerd hoe het proces van aanbod tot verhuring zo efficiënt mogelijk kan worden ingericht. Tijdens het bouwen van de rapportagetool waren de thema’s ‘ken de woningmarkt’, ‘database’ én ‘je gebruikers’ het belangrijkst. We willen dat de rapportages zowel gebruiksvriendelijk als verdiepend zijn. Ten behoeve van deze pijlers hebben we onlangs nog een verbeterslag in het design gemaakt. Elke regio krijgt toegang tot zijn eigen Domis-omgeving, die in samenspraak met de corporaties continu in ontwikkeling is. Kun je een voorbeeld geven hoe het verhuurproces vervolgens efficiënter kan worden gemaakt? Een hoge weigeringsgraad kan bijvoorbeeld het verhuurproces vertragen. Succesvolle maatregelen die het aantal weigeringen verminderen in de ene regio, kunnen ook in een andere regio helpen. Met de kennis van ontwikkelingen bij de verschillende woonruimteverdeelregio’s en in de woningmarkt kan Enserve zowel inhoudelijk als overkoepelend adviseren en richting geven. Daarnaast kijken we samen met de corporaties naar de woonwensen van de woningzoekenden, opgegeven in het zoekprofiel. Sluit dit aan op het woningaanbod waarop men reageert? Wat levert het woningzoekenden op wanneer corporaties en woonruimteverdeelregio’s grip krijgen op trends en ontwikkelingen? Voor bijvoorbeeld een urgent woningzoekende moet het helder zijn op welke woningen gereageerd kan worden. Met onze software kunnen regio’s het aanbod voor urgenten monitoren en checken of er voldoende aanbod is. Ook voor de reguliere woningzoekende moet helder zijn welke woningen passend zijn want ook voor hen gelden erg veel regels en uitzonderingen. Met Domis heb je daar goed zicht op. Het is vervolgens aan de corporaties wat zij met deze informatie doen. Soms passen zij hun huurbeleid of de regels rond voor- rang aan. Of ze beslissen dat ze gaan bijbouwen, met meer informatie over welke doelgroep het meeste baat hierbij heeft. Met welke toekomstige ontwikkelingen zullen ze daarbij rekening moeten houden? Door alle cijfers hebben we een goed beeld wie de woning- zoekenden zijn en wat voor woningen ze zoeken. Dat is essentiële informatie voor de bouwopgave van de corporaties. Hoeveel regels je ook met elkaar bedenkt voor een eerlijke woonruimteverdeling in een krappe markt, uiteindelijk moeten we het van de bouw van extra woningen hebben om de balans tussen vraag en aanbod te herstellen.