CorporatieGids Magazine

DECEMBER 2022 I 37 36 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE De beschikbaarheid van sociale huurwoningen staat onder druk. Het aanbod krimpt, nieuwe woningen worden moeilijk bijgebouwd en de wachttijden lopen op. Hoe krijg je dat schaarse goed dan toch zo goed mogelijk verdeeld? En welke rol is daarbij weggelegd voor regionale samenwerking? CorporatieGids Magazine sprak erover met Henk van Dijk, senior adviseur woningmarkt bij Enserve. Henk van Dijk (Enserve): Regionaal optrekken in woonruimte- verdeling essentieel voor een transparant en rechtvaardig proces In een tijd waarin de wachttijden enorm zijn, hoe moeilijk is woonruimteverdeling? Het probleem is inderdaad niet om een woning verhuurd te krijgen, hoewel je nog verbaasd zou kunnen zijn over hoeveel mensen een aangeboden woning niet accepteren. In de regio Noord Kennemerland – rond Alkmaar – wordt een woning gemiddeld zes keer aangeboden voordat iemand deze accep- teert. In veel regio’s raakt de woningzoekende de punten of inschrijftijd kwijt als een woning geaccepteerd wordt. Heb je eenmaal genoeg punten of inschrijftijd opgebouwd om in aanmerking te komen, dan ben je natuurlijk extra kritisch als je deze kwijtraakt wanneer je verhuist. Daarom zien we ook steeds meer regio’s waar je – een deel van – je opgebouwde rechten mee mag nemen na verhuizing. Hoe krijg je dat schaarse bezit zo goed mogelijk passend verdeeld? Er is steeds meer aandacht voor een meer passende verdeling, maar het blijft een lastig vraagstuk. Zo zijn sommigen van mening dat we terug moeten naar een koppeling tussen de grootte van het huishouden en het aantal kamers. Het probleem daarbij is dat 60 procent van de woningzoekenden een eenpersoonshuishouden is, terwijl over heel Nederland dat slechts 40 procent van alle huishoudens is. Veel corporatie- woningen zijn gebouw toen er nog veel meer grotere huis- houdens waren. Er is dus sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod, wat in de praktijk een spanningsveld oplevert. Daarnaast is er sprake van veel ouderen die in een relatief ruime woning wonen. Vaak zijn ze daar gaan wonen toen hun kinderen nog thuis woonden en zouden ze nu best kleiner kunnen wonen zodat de woning beschikbaar komt voor een gezin. In de praktijk blijkt het echter knap lastig om ouderen te verleiden te gaan verhuizen. Ze zien het als ‘gedoe’, kunnen bij een verhuizing te maken krijgen met een behoorlijke huurverhoging en zijn gewend aan hun huis en buurt. Op veel plekken zijn er inmiddels initiatieven om de doorstroming toch te bevorderen. Zo hebben provincies geld vrijgemaakt voor verhuiscoaches om ouderen te ondersteunen en informeren. Ook zijn er speciale voorrangsregels die ouderen meer kansen geven om te ver- huizen én zijn er corporaties die ouderen financieel tegemoet komen als ze verhuizen naar een duurdere woning. Wat zie jij als het grootste probleem in de sociale huursector? Het grootste probleem is natuurlijk het tekort aan woningen. Dat speelt zowel in de sociale huursector als op de koopmarkt. Niet voor niets is er een programma woningbouw dat als doel heeft een miljoen woningen te realiseren tot 2030. Het is echter zeer de vraag of dat gaat lukken. Er zijn onvoldoende bouw- locaties, te weinig personeel en grondstoffen én er zijn problemen met vergunningen rond het stikstofvraagstuk. Ik zie het niet gebeuren. Wat kunnen corporaties doen om de druk deels te verlichten? De oplopende druk kent twee hoofdoorzaken. Het eerder- genoemde toenemende aantal eenpersoonshuishoudens, maar ook de hoge prijzen voor koopwoningen. Hierdoor zijn steeds meer middeninkomens aangewezen op een sociale huurwoning. In veel regio’s zien we dat deze groep de afgelopen vijf à zes jaar meer dan verdubbeld is. Corporaties kunnen daar helaas weinig aan doen. Een deel van de oplossing is natuurlijk bijbouwen, iets dat sinds de invoering van de verhuurdersheffing aardig de klad is ingekomen. In 2016 bouwden corporaties nog niet de helft van de woningen die ze in 2013 opleverden. Overigens is bijbouwen niet zonder risico’s. Vooral de hogere inkomensgroepen die nu aangewezen zijn op de sociale sector, zullen als eerste verdwijnen zodra de prijzen van koopwoningen dalen. Dat versterkt de roep om meer tijdelijk te bouwen. Over welke data beschikt Enserve die hierbij zou kunnen helpen? Enserve heeft inzicht in alle data die door de automatisering van woonruimteverdeling worden geleverd. Dus over de verhuurde woningen, kenmerken van woningzoekenden en huurders en alles wat met het matchingsproces te maken heeft zoals weigeringsredenen of aantallen reacties. Die informatie ontsluiten wij voor de corporatie met een managementinformatiesysteem, wat ze kunnen gebruiken bij strategisch voorraadbeheer én verantwoording aan stakeholders. Daarnaast duiden wij de informatie door het schrijven van rapportages. In steeds meer gebieden wordt met elkaar opgetrokken in regionale woonruimteverdeling, terwijl de nieuwe huis- vestingswet voorrang geeft aan lokale woningzoekenden. Hoe kijk jij daar tegenaan? Wij zijn geen voorstander van lokale voorrangsregels. Uiteindelijk beperken deze de keuzevrijheid van woning- zoekenden. Bij een enquête onder woningzoekenden in de regio Arnhem-Nijmegen bleek 85 procent het eens te zijn met de stelling dat een woningzoekende zelf moet kunnen bepalen waar hij of zij wil wonen. Daarnaast is woonruimte- verdeling steeds meer een regionale aangelegenheid. Zo zien we in de regio Arnhem-Nijmegen het aandeel verhuizingen tussen gemeenten in tien jaar toenemen van 20 naar 30 procent. Het aandeel verhuizingen van buiten de regio ligt constant op 10 procent. De nieuwe huisvestingswet biedt de mogelijkheid 50 procent toe te wijzen aan eigen inwoners, maar dat is geen verplichting van een gemeente. Is het dan toch zaak om regionaal met elkaar op te blijven trekken? Zeker. We zien recent samenwerkingsverbanden bij woon- ruimteverdeling ontstaan, zoals in Drenthe, Groningen en Twente. Of groei van de samenwerking zoals in de metropool- regio Eindhoven. Daarbij staat altijd het belang van de woning- zoekende voorop. Die wil inzicht in de woningmarkt op een plek met overal dezelfde regels. Dat is randvoorwaardelijk voor een transparant en rechtvaardig woonruimteverdeelproces. Foto’s: Enserve