CorporatieGids Magazine

SEPTEMBER 2022 I 5 4 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Esther Lamers (Woonwaarts): Het maken van de juiste keuzes is voor ons de grootste uitdaging Esther begon haar carrière in de cultuursector na een studie kunstgeschiedenis. Inmiddels is ze bijna tien jaar actief in de corporatiesector. Op de vraag of er overeenkomsten zijn tussen beide takken van sport, zegt ze: “Ik ben in de cultuursector altijd met de bedrijfsvoering bezig geweest, dus de culturele inhoud zat nooit in mijn takenpakket. Dat in ogenschouw genomen zie ik verschillende overeenkomsten. Beide sectoren doen iets voor het maatschappelijk belang, waarbij de corpo- ratiesector natuurlijk belangrijker is omdat het voorziet in een primaire levensbehoefte. In beide sectoren wordt er met heel veel bezieling gewerkt, door medewerkers die écht iets voor de maatschappij willen betekenen en de doelgroep willen helpen.” Lange termijn “Desondanks voelde mijn stap naar de corporatiesector wel als een overstap,” gaat Esther verder. “Een groot verschil zit op het financiële vlak. In de cultuursector is het lastig om begrotingen rond te krijgen. Een slechte zomer kan grote problemen veroorzaken, terwijl wij als Woonwaarts een constante inkomensstroom hebben die vrij goed te voorspellen is. Hierdoor kun je meer naar de lange termijn kijken en plannen maken voor de toekomst.” Zwaartepunt Een toekomst die soms onheilspellend aan kan voelen, als je kijkt naar de uitdagingen die er liggen voor de sector, zegt Esther. “Voor ons als Woonwaarts is het maken van de juiste keuzes de grootste uitdaging. De nationale prestatieafspraken worden momenteel vertaald naar regionaal en lokaal niveau. Hier zit alles in: voldoende bouwen, betaalbaarheid, verduur- zaming en het creëren van leefbare wijken. Dat probeer je zoveel mogelijk in samenhang te doen, maar waar leg je het zwaartepunt? Dat kan namelijk verschillen per regio of zelfs gemeente waarin je opereert.” Derde op de lijst “Onze regio heeft een groot woningtekort,” gaat Esther verder op de vraag wat de uitdagingen zijn in Beuningen, Druten en Nijmegen. “Sterker nog, we staan nationaal zelfs derde op de lijst met grootste tekorten. Hierdoor zal bij ons het zwaartepunt soms meer op het bouwen liggen. Daar tegenover staat dat we samen met gemeenten al langdurig inspelen op gemengde wijken. Natuurlijk is hier ruimte voor verbetering, maar als je ons vergelijkt met andere delen van het land scoren we erg hoog.” Capaciteitsproblemen Esther kwantificeert het woningtekort in de regio verder: “Voor de komende tien jaar ligt de totale opgave tussen de 50.000 en 60.000 nieuwe woningen. Als je kijkt naar sociale huurwoningen alleen, betekent dat zo’n 3.000 nieuwe woningen in Nijmegen en ongeveer 1.500 in de regio. Dit doen wij samen met drie andere corporaties. Die hoeveelheid klinkt misschien niet veel, maar toch lukt het ons niet om ieder jaar 150 nieuwe woningen te realiseren. Dat heeft vooral te maken met capaciteit. Bijvoorbeeld in het vinden van grond om op te bouwen, maar ook met regels over bijvoorbeeld groen rondom huizen, geluidsoverlast en beschikbare parkeerplekken. Arbeidskrapte en stijgende kosten maken het daarnaast niet eenvoudiger. Uiteindelijk lukt het ons wel de woningen te realiseren, maar helaas niet altijd in het tempo dat we graag zouden willen.” Benchmark-topper Woonwaarts was afgelopen jaar één van de zes corporaties die een A-score wist te behalen in de gebieden duurzaamheid, bedrijfslasten en huurderstevredenheid in de Aedes-bench- mark. Op de vraag of het zijn van een benchmark-topper betekent dat je makkelijker kunt bijbouwen, zegt Esther: “Nee, op dit vlak maakt het niet uit. We willen goede scores behalen omdat we willen dat onze huurders ons als fijne corporatie beschouwen en goed willen omgaan met maat- schappelijke middelen. Hoge scores komen niet direct van pas bij het bouwen, maar als je het omdraait kunnen slechte scores wel hinderlijk zijn. Een lage huurderstevredenheid kan bijvoorbeeld leiden tot meer klachten, wat tijd en capaciteit vraagt van je organisatie die je dan niet ergens anders kunt besteden.” Flexwoningen Woonwaarts is de afgelopen periode met verschillende initia- tieven gekomen om de woningnood het hoofd te bieden. “Een daarvan is het inzetten van flexwoningen, iets waar ik groot voorstander van ben. Samen met collegacorporaties uit de buurt zetten we in korte tijd 500 prefab woningen neer op Betaalbaarheid, verduurzaming, beschikbaarheid, leefbaarheid; de uitdagingen voor een woningcorporatie zijn groot. En omdat je iedere euro maar één keer kunt uitgeven, is het essentieel om de juiste keuzes te maken. Waar leg je het zwaartepunt als organisatie en hoe creëer je een situatie waarin je het maximale uit je middelen kunt halen? CorporatieGids Magazine sprak met directeur-bestuurder Esther Lamers van Woonwaarts over de kunst van het corporatie-zijn. Tussen de 10.000 en 20.000 woningen is de perfecte grootte voor een corporatie om de menselijke maat te behouden én efficiënt te zijn.