CorporatieGids Magazine

MAART 2021 I 67 66 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE De bestemming van percelen bepaalt of er woningen mogen worden gebouwd. De prijs van de grond wordt bepaald door de waarde van het opstal. We spreken van residuele grondwaarde. Wethouders van Grondzaken, respectievelijk Financiën, zijn vaak voorstanders van de bouw van dure koopwoningen, want dan zijn de grondopbrengsten het hoogst. Vooral als de gemeente eigenaar van de grond is, kan zo’n woningbestemming lucratief zijn. Gemeenten zijn voor gemiddeld 8 procent van hun begroting afhankelijk van grondverkopen. Sociale huurwoningen gaan gepaard met relatief lage grondopbrengsten en een lage WOZ- waarde. Steeds consequenter worden sociale huurwoningen toegewezen aan de doelgroep van beleid: bewoners met een laag en/of onregelmatig inkomen. Bewoners van sociale huurwoningen doen relatief vaak een beroep op specifieke uitkeringen en sociale arrangementen van het Rijk, zoals bijstand, huur- toeslag, werkloosheidsuitkering, middelen ter bestrijding van armoede en schuldhulp- verlening. Het meest impopulair is de woningvoorziening voor statushouders, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners en gehandicapten. In deze gevallen is regelrechte discriminatie vaak niet ver weg. Vooral in minder grote gemeenten treffen we veel burgers aan die het milieu heel belangrijk vinden en het aanwezige groen zoveel mogelijk willen sparen. Als overwegingen van duurzaamheid centraal staan, wil men er liefst helemaal geen woningen bij. Dat wordt meer gezien als een opgave voor de buurgemeenten. Als er al woningen moeten worden geprogrammeerd, kiest men vooral voor de bouw van dure woningen: dat verhoogt de grondopbrengsten en de WOZ-inkomsten, en beperkt het beroep op sociale uitkeringen. In steeds meer kleine en middelgrote gemeenten treffen we een onvervalste NIMBY-attitude aan, die krachtiger is naarmate Provincie en Rijk daarvoor meer ruimte laten. Tot overmaat van ramp treden er nu veel factoren op die de bouw van woningen belemmeren: de verhuurderheffing, de ATAD-belasting (op basis van de Anti-Tax Avoidance Directive), de Ladder Duurzame Verstedelijking (die het bouwen op dure binnenstedelijke locaties in de hand werkt), de stikstofproblematiek en de PFAS-vervuiling. Door de stikstof-intensiteit van het agrarisch beleid en het verkeersbeleid, is de woningbouw op rantsoen gesteld. De verwevenheid van verschillende beleids- velden doet de bouw de das om. Gevolg: het nationale woningtekort is inmiddels opgelopen tot meer dan 300.000 woningen. Al met al is sociale woningbouw steeds minder populair geworden. Soms krijgen woningcorporaties hiervan de schuld. ABF Research en Tresor hebben onlangs vastgesteld dat de woningcorporaties onvoldoende middelen hebben om de hun toegemeten publieke taken te vervullen. Corporaties willen wel, maar kunnen niet. Een niet-vrijblijvende woningbouwprogrammering, vooral op regionaal, bovengemeentelijk niveau is gewenst. Inclusief bindende afspraken tussen regiogemeenten onderling, alsmede afspraken tussen gemeenten, corporaties en nutsbedrijven om te bevorderen dat de ambities inzake de energietransitie, zoals vastgelegd in het Klimaatakkoord, worden gerealiseerd. Basis is natuurlijk de te verwachten ontwikkeling van de woningvraag, als resultante van betrouwbare demografische en economische prognoses. Een drastische aanpassing van nationaal en decentraal beleid is nodig om de woningmarkt vlot te trekken en de ongekende woningtekorten structureel in te lopen. Column Sociale woningbouw: Not in my backyard Hugo Priemus is emeritus hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft