CorporatieGids Magazine

DECEMBER 2020 I 67 66 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Woningcorporaties zijn vooral actief in die delen van de woningvoorraad, die door schaarste worden geteisterd. In het woonruimtebeleid passen corporaties vooral criteria toe als inschrijfduur, woonduur of wachttijd. Dit impliceert dat doorstromers veel meer kans hebben om een corporatiewoning te betrekken dan starters. Gemiddeld is de huishoudengrootte in een corporatiewoning uitgesproken beschei- den: amper twee personen, met een hoog aandeel alleenstaanden. In grote delen van de corporatievoorraad hebben huishoudens per persoon relatief veel ruimte. Een naar grootte meer passende voorraad kan ontstaan, als er meer starters een corporatiewoning betrekken. Naast zelfstandige woningen telt de woningvoorraad ook een scala van zogeheten Bewoonde Andere Ruimten (BAR), zoals studentenhuisvesting, wooneenheden voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens, kamerverhuur, niet-zelfstandige vormen van ouderenhuisvesting, woonboten, woonwagens, vakantiehuizen, recreatiewoningen, tuinhuisjes, Polenhotels en zogeheten anti-kraakwoningen in de sfeer van het leegstandsbeheer. BAR-ruimten passen vooral in de stedelijke omgeving, maken veelal deel uit van de rafelranden van de woningmarkt en vormen als het ware een flexibele schil op de stedelijke woningmarkt. De EU-doelgroep woont voor 60 procent in de gereguleerde huursector, voor 5 procent in de vrije huursector, 25 procent in een koopwoning en 10 procent in een BAR-ruimte. Zoals bekend behoren woningcorporaties zich met voorrang te oriënteren op de EU-doelgroep van beleid. Het zou dus logisch zijn, als woningcorporaties niet alleen zelfstandige woningen beheren en ontwikkelen, maar ook BAR-ruimten. Het raadsel- achtige verschijnsel doet zich voor dat corporaties een verhuurderheffing betalen over zelfstandige woningen, maar geen heffing verschuldigd zijn over BAR-ruimten. Door het beheer van BAR-ruimten kunnen corporaties ervoor zorgen dat er meer woonruimte beschikbaar komt voor starters. In het leegstandsbeheer worden gebruiksovereenkomsten tussen eigenaar en bewoner toegepast. Daarbij betaalt de bewoner geen huur, maar wel vergoedingen voor energie, water, onderhoud en eventuele veiligheidsvoorzieningen. Het is wenselijk dat hier het huurrecht van toepassing is, waarbij in veel gevallen tijdelijke huurcontracten worden ingezet. Op deze wijze wordt een rechtspositie voor bewoners gecreëerd, waar deze nu geheel ontbreekt. Zulke tijdelijke contracten – waarvan de looptijd bijvoorbeeld is gekoppeld aan de maximaal toegestane studie- duur – zorgen ervoor dat er ook op termijn voldoende woonruimte beschikbaar komt voor jonge starters, inclusief arbeids- migranten en statushouders. Woningbeheer in de BAR-sector door corporaties, inclusief effectieve vormen van intern en extern toezicht, kan ertoe leiden dat negatieve verschijnselen van de gedeeltelijk wel erg grijze BAR-sector door effectief corporatiebeleid worden tegen- gegaan. Het gaat om wietplantages, productie van hard drugs, illegaal aftappen van elektriciteit, kleine criminaliteit, prostitutie, mensenhandel en een problematisch woonklimaat. Juist door de exploitatie van BAR-ruimten kunnen woningcorporaties laten zien dat zij bij uitstek bijdragen kunnen leveren aan het huisvesten van starters en het beteugelen van maatschappelijke problemen in het woondomein. Column Woningcorporaties: meer starters huisvesten en problemen woonklimaat aanpakken Hugo Priemus is emeritus hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft