CorporatieGids Magazine

MAART 2020 I 67 66 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Column Corporatiefinanciën en de museumwereld Begin dit jaar publiceerde de Autoriteit woningcorporaties de Staat van de corporatiesector 2019. Hierin constateert de Autoriteit dat de corporaties in 2018 een winst hebben geboekt van 33 miljard euro. Het eigen vermogen van de corporaties liep in dat jaar op tot 224 miljard euro. De Autoriteit meent dat woningcorporaties op basis van hun vermogenspositie veel meer leningen kunnen aantrekken dan ze nu doen. Daarmee zouden ze veel meer nieuwbouw kunnen realiseren dan ze nu presteren. De woningcorporaties worden geconfronteerd met stijgende bouw- en grondkosten, en met sterk gestegen kosten van de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting. Dat dwingt hen om in het investeringsbeleid scherpe keuzen te maken. Zij hebben in 2018 in totaal slechts 14.000 woningen gebouwd; niet meer dan 62% van de oorspronkelijke plannen. Gemiddeld 52% van de marktwaarde komt niet beschikbaar voor de financiering van nieuwbouw. Woningcorporaties lijden aanzienlijke verliezen op investeringen in nieuwe woningen. Deze verliezen dekken zij af met de netto kasstroom van de bestaande woningen. Deze kasstroom is echter niet toe- reikend om alle ambities in nieuwbouw, renovatie en energietransitie te honoreren. Corporaties moeten betaalbare huren in rekening brengen en verkopen slechts bij uitzondering delen van hun bezit. Dat gebeurt met name als er financiële problemen zijn of dreigen, zoals in het geval van Vestia. Wie heeft er nu gelijk: de corporaties die minder investeren dan de behoefte aan nieuwbouw en energietransitie vergt, of de Autoriteit woningcorporaties die meent dat corporaties hun investeringen flink kunnen en moeten opvijzelen? In een lezenswaardig artikel in het Financieele Dagblad van 4 februari 2020 gaat Johan Conijn in op dit dilemma. Zijn stelling is dat de omvang van de netto kasstroom uiteindelijk bepalend is voor het investeringsgedrag van woningcorporaties. De vermogensgroei heeft betrekking op de marktwaarde van het corporatiebezit. Deze marktwaarde wordt sterk bepaald door de prijsstijgingen in de koopwoningsector, In 2018 namen de koopprijzen in Nederland toe met gemiddeld 8%, in 2017 met 9%, terwijl de netto kasstroom in 2018 met 22% daalde. De jaarlijkse vermogensgroei van het corporatiebezit heeft alleen een concrete betekenis, als corporaties op enige schaal huurwoningen zouden verkopen. Gemeten aan de omvang van de EU-doelgroep (40 tot 45 % van alle huishoudens), is er een tekort aan sociale huurwoningen. In verreweg de meeste gevallen past het niet in de actuele marktverhoudingen om betaalbare huurwoningen te verkopen. Een analogie met de financiën van musea dringt zich op. Als we zouden becijferen wat de kunstwerken in het Rijksmuseum waard zijn, kunnen we, volgens de redenering van de Autoriteit woningcorporaties, vaststellen dat het Rijksmuseum een rijk museum is. Maar als het Rijksmuseum geen of nauwelijks kunstwerken verkoopt, zien de financiën er heel anders uit. Het museum blijkt dan te moeten sappelen om de financiële eindjes aan elkaar te knopen. Aankoop van bezit is meestal alleen mogelijk als er externe steun kan worden ingezet. De financiën van woningcorporaties kunnen beter worden vergeleken met die van musea dan met die van commerciële bedrijven. De algemene conclusie luidt dat corporaties - bijna per definitie - omvangrijke vermogens beheren, maar dat zij bij het ontwikkelen en beheren van woningen zorgvuldig met hun centen moeten omgaan. Zij moeten zich zeker niet door de Autoriteit woningcorporaties op het verkeerde spoor laten brengen. Hugo Priemus is emeritus hoogleraar Systeem Innovatie Ruimtelijke Ontwikkeling en verbonden aan het OTB en de Technische Universiteit Delft