CorporatieGids Magazine

11 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER BEDRIJFSVOERING, BOUW EN ONDERHOUD VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 3, 2019 10 WWW.CORPORATIEGIDS.NL Barcelona en Berlijn In haar onderzoek kijkt Sara naar zestien projecten in acht EU-landen. Wanneer haar gevraagd wordt naar de meest innovatieve voorbeelden, vertelt ze: “La Borda in Barcelona is een goed voorbeeld waar collaborative housing goed tot zijn recht komt. De grond voor dit project wordt van de Spaanse overheid geleased en alle bewoners komen in aanmerking voor sociale huur. De coöperatie bezit vervolgens het huis. Zij hebben het ontwerp begeleid en daarbij aandacht ge- schonken aan het reduceren van bouwkosten en toekomstig onderhoud. Opvallend is dat ze niet hebben gekozen voor een ondergrondse parkeergarage wegens economische en ecologische redenen. Deze keuze heeft uiteindelijk geleid tot een nieuwe ‘bouwnorm’ in Catalonië.” “Een ander voorbeeld is R50, ook wel ‘Baugruppe’ genoemd, in Berlijn. In dit ‘bottom-up’ model financieren huurders samen het gebouw dat bestemd is voor meerdere families. Ze beginnen het project samen als bedrijf en zodra de con- structie is afgerond, wordt het bedrijf opgedoekt en vormt de groep een vereniging. Uiteindelijk zijn ze mede-eigenaar van het gebouw. Omdat hier geen ontwikkelaar aan te pas komt, neemt de betaalbaarheid enorm toe.” Minder kosten Hoewel het onderzoek nog niet is afgerond, probeert Sara wel voorzichtig vooruit te kijken naar de conclusies. “Verschillende projecten laten inderdaad zien dat bepaalde ontwerpkeuzes leiden tot een vermindering van bouwkosten. Dat komt onder andere doordat bepaalde faciliteiten – zoals een parkeerplaats – gedeeltelijk of geheel kunnen worden weggelaten, of doordat bepaalde kamers – zoals een was- of eetkamer – gedeeld kunnen worden. Daarnaast zorgt dit ook voor een reductie van het energieverbruik en onderhoudskosten.” Andere mind-set Waar collaborative housing in Europa steeds vaker plaatsvindt, lijkt Nederland vooralsnog achter te blijven. “En dat terwijl er zeker succesvolle projecten te noemen zijn,” vertelt Sara. “Neem bijvoorbeeld de Centraal Wonen-projecten in de jaren 70 en 80. De afgelopen jaren neemt het aantal CPO- projecten (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) ook toe, veelal op dezelfde manier als het eerdergenoemde Baugruppe voorbeeld in Duitsland. Woningcorporaties laten meer motivatie zien om met het concept zelfmanagement aan de gang te gaan, en het bekende Startblok Riekerhaven van De Key is daar een goed voorbeeld van.” “Desondanks komen deze innovatieve samenwerkingsver- banden tussen woningcorporaties en huurders nog niet veel voor. Als woningcorporaties daadwerkelijk frisse oplossingen willen aandragen voor de vraag naar woningen, dan moeten ze hun mind-set durven aan te passen. Daar is lef voor nodig.” Alternatief De achterliggende reden noemen waardoor collaborative housing moeilijk van de grond komt in Nederland vindt Sara lastig. “Het is moeilijk één oorzaak aan te wijzen. Wat je ziet bij de projecten die mislukken in Nederland of andere Europese landen, is dat het gebrek aan financiële middelen het grootste obstakel vormt omdat banken geen lening geven. Het gebrek aan subsidies of bouwgrond zijn andere onderliggende redenen. Daarnaast wordt collaborative housing nog vaak als ‘alternatief’ gezien, wat klassieke vastgoedorganisaties intimideert om hiermee aan de slag te gaan. Het is voor hen veiliger om met vertrouwde methoden te bouwen.” Verduurzamingsvraag Desondanks verwacht Sara niet dat het hoogtepunt van de trend inmiddels bereikt is. “Integendeel zelfs: ik geloof dat we aan de vooravond staan van een grote verandering. De noodzaak om niet alleen de vraag om woningen te beantwoorden, maar ook de klimaatcrisis aan te gaan. Een gemeenschappelijke deler bij de zestien projecten was de keuze om duurzame oplossingen mee te nemen in het ontwerp. Volgens ons laat dit zien dat collaborative housing antwoord kan geven op de verduurzamingsvraag.” Sleutelrol “Woningcorporaties kunnen daarbij een sleutelrol spelen door de ontwikkeling van deze initiatieven te faciliteren,” legt Sara uit op de vraag wat de rol is van woningcorporaties bij colla- borative housing. “Niet alleen vanwege de lagere kosten, maar ook vanwege de sociale inclusie en interacties. Zeker in Nederland, omdat woningcorporaties hier een groot deel van de woningmarkt innemen.” “Daarbij moet niet alleen gekeken worden naar het ontwerp van het gebouw, maar ook de manier waarop het gemanaged wordt. Dit kan voor alle partijen sociale én economische voordelen met zich mee brengen. Zo kan door woonwensen mee te nemen en gedeelde ruimtes te realiseren constructie- en onderhoudskosten worden bespaard, en wordt tegelijker- tijd het saamhorigheidsgevoel en de veiligheid vergroot.” La Borda, een collaborative housing-project in Barcelona