CorporatieGids Magazine

25 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER STRATEGIE, BEDRIJFSVOERING & ICT VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 4, 2018 24 WWW.CORPORATIEGIDS.NL inspelen en hebben daarvoor bewust een aantal woningen niet-DAEB gemaakt. Afhankelijk van ontwikkelingen in de markt wordt de huur van deze woningen op termijn tot boven de liberalisatiegrens verhoogd. Mits het aantal sociale huur- woningen op peil blijft en dit beleid niet ten koste gaat van de primaire doelgroep. De DAEB-kerntaak blijft immers voorop staan. Over het algemeen worden hierover met gemeente en bewonersorganisatie prestatieafspraken gemaakt. Niet-DAEB, niet doen De belangrijkste reden die corporaties aanvoeren voor de terugtrekkende beweging, is dat zij zich naar aanleiding van de wettelijk afgedwongen scheiding in de vastgoedportefeuille, hebben bezonnen op de vraag wat de kernactiviteit van de corporatie is. Het merendeel heeft daarbij de conclusie getrokken dat ze een DAEB-corporatie zijn. Het middeldure huursegment zien zij toch vooral als een taak van commerciële partijen. Onder het motto ‘Niet-DAEB, niet doen’ trekken deze corporaties zich terug op het DAEB-deel van de woningportefeuille. En zien zij hun niet-DAEB gedeelte als appeltje voor de dorst, dat wordt aangesproken als de investeringsopgave in de DAEB-portefeuille, bijvoorbeeld voor verduurzaming, daartoe aanleiding geeft. Middenhuur gaat verloren Gevolg van deze beleidskeuzes is dat een belangrijk deel van de middeldure huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporaties, de komende jaren door verkoop verloren gaat. Alleen als niet-DAEB woningen complexgewijs aan beleggers worden verkocht, blijven de woningen voor tenminste zeven jaar voor de huurmarkt behouden. Overigens kan een nieuwe eigenaar dan wel een hogere huurprijs vragen, bijvoorbeeld bij nieuwe verhuringen of via een boven-inflatoir huurbeleid. In ontspannen woningmarkten hoeft dit verkoopbeleid niet tot problemen te leiden, omdat het gat tussen huren en kopen hier in de regel klein is. In steden en andere gebieden met meer marktdruk, kan dit tot een verdere versmalling van het aanbod van middenhuur leiden. Sinds de invoering van de nieuwe Woningwet zijn in deze gebieden door marktpartijen weliswaar meer vrije sector huurwoningen gerealiseerd, maar veelal betreft het woningen in duurdere prijsklassen, boven de 1.000 euro, of kleine huurappartementen met een huurprijs rond de 900 euro. Een smaller aanbod van middeldure huurwoningen kan de druk bij gemeenten verhogen om de huurprijzen in het marktsegment verder te reguleren. Daar staat tegenover dat het afbouwen van het niet-DAEB segment door corporaties voor een deel kan worden gecompenseerd door collega corporaties die een actievere strategie voeren. Want dan kunnen niet-DAEB woningen onder de liberalisatiegrens bij mutatie liberaliseren. In steden als Amsterdam en Utrecht maken corporaties hierover afspraken. In hoeverre deze stromen elkaar in balans houden is lastig in te schatten. Veel zal afhangen van het tempo waarin corporaties hun niet-DAEB bezit van de hand doen. Maar ook van de afspraken die corporaties met gemeenten kunnen maken over het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen. Niet-DAEB in prestatieafspraken? Gemeenten kunnen corporaties aanspreken op het verkoop- beleid en het liberalisatiebeleid in het niet-DAEB segment, maar formeel zijn corporaties niet verplicht hierover (prestatie)- afspraken te maken. Bovendien heeft slechts een klein deel de ambitie om in het niet-DAEB marktsegment actief te zijn. Uitgaande van deze beleidskeuzes lijken gemeenten geen grote rol te mogen verwachten van corporaties in het middeldure huursegment. Tot slot valt op dat geen van de corporaties het initiatief heeft genomen om de eigen niet-DAEB portefeuille te bundelen met die van collega-corporaties. Bijvoorbeeld door de afzonderlijke niet-DAEB portefeuilles in een gezamenlijke woningvennootschap onder te brengen. Met het oog op het versnipperde niet-DAEB bezit was dit een reële optie geweest. De complexiteit, het ingrijpende karakter en de korte implementatietermijn van het scheidingsdossier hebben hier vermoedelijk een rol gespeeld. Maar ook de angst dat het Rijk corporaties op termijn zou dwingen het niet-DAEB bezit af te stoten, heeft corporaties mogelijk op het spoor van de administratieve scheiding gezet. Tegen de achtergrond van de huidige krapte in het middeldure huursegment lijkt het niet bundelen van de niet-DAEB portefeuilles door corporaties een gemiste kans. Het volledige onderzoeksrapport is terug te vinden op de website van Platform31. Foto: Alex Schröder