CorporatieGids Magazine

51 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER STRATEGIE, BEDRIJFSVOERING & ICT VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 2, 2018 50 WWW.CORPORATIEGIDS.NL Toon Corver (Mitros) en Sander Heinsman (Portaal): Samen tot de best mogelijke vorm van vastgoedsturing komen E en goede buur is beter dan een verre vriend. Naast dat Mitros (met ruim 28.000 woningen de grootste woning- corporatie in de steden Utrecht en Nieuwegein) en Portaal (met ruim 50.000 woningen actief in Arnhem, Nijmegen, Amersfoort, Utrecht en Leiden) al samenwerken in SWEMP – vijf woningcorporaties die van het ERP-systeem Dynamics Empire van cegeka-dsa gebruikmaken – werken de ‘buurman- nen’ in Utrecht op nog meer vlakken samen. “Dat doen we zowel volkshuisvestelijk met onder andere 500 woningen in het project Place2BU (zie interview elders in dit blad, red.) als op het gebied van kennisuitwisseling,” licht Toon toe. “De vestigingen van Portaal en Mitros liggen op loopafstand, dus afstemming is snel gevonden,” vult Sander aan. Ambities vastgoedsturing En nu volgt dus ook afstemming op het dossier vastgoed- sturing. Portaal en Mitros liggen wat betreft de ambities op het vlak van vastgoedsturing dicht bij elkaar, zegt Sander. “In de kern voeren onze woningcorporaties immers dezelfde vastgoedsturingsprocessen uit. Maar vastgoedsturing is nog erg in ontwikkeling, evenals de organisatorische inbedding ervan.” Om veel van elkaar te leren gaan beide corporaties dezelfde vastgoedsturingtools – PAM en VIM van Batavia Groep – gebruiken. Wat betreft vastgoedsturing hanteren Mitros en Portaal wel hun eigen beleid, vult Toon aan. “Ook blijven we beiden zelfstandig ons asset management uitvoeren. Dat achterliggende processen vergelijkbaar zijn omdat we hetzelfde gereedschap gebruiken, maakt het begrijpen van en samenwerken met elkaar natuurlijk wel makkelijker.” Maximaal volkshuisvestelijk presteren Toon onderstreept het belang van de samenwerking. “De introductie van asset management moet eraan bijdragen dat we met ons vermogen maximaal volkshuisvestelijk kunnen presteren. We willen inzicht geven in de volkshuisvestelijke inzet die we plegen, bijvoorbeeld via het driekamermodel, en de keuzes die we vanuit het asset management maken. Dit maakt het inzichtelijk welke waarde en kasstromen we inzetten op betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.” Scenario’s De vastgoedsturingstool PAM moet het mogelijk maken om effecten van beleid op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid snel inzichtelijk te krijgen om het gesprek met de stakeholders aan te gaan. “We hebben vaak te maken met een stapeling van wensen,” zegt Sander. “We willen op de goede manier, op basis van de scenario’s op (deel-)portefeuilleniveau, het gesprek aangaan met deze stakeholders om daarin samen de juiste balans te vinden.” Duurzaamheidstransitie De totale duurzaamheidstransitie gaat bij Portaal en Mitros veel geld kosten, rekenen de heren voor. “Ondanks dat beide corporaties financieel gezond zijn, komen we tekort voor de benodigde investeringen om de portefeuille zoveel mogelijk te verduurzamen,” zegt Toon. “Daarnaast staat in het woon- akkoord een enorme ambitie om de woningvoorraad te vergroten. Dat is zeker in een woningmarkt zoals Utrecht, met extreme wachtlijsten, geen overbodige luxe.” Sander knikt instemmend en vult aan: “Zet je dit af tegen de belastingen en heffingen die nu al oplopen tot drie van de twaalf maand- huren dan komt dat niet uit. Zeker wanneer de verhuurders- heffing verder oploopt de komende jaren en de renteaftrek- beperking (ATAD) doorgang zal vinden. De maatregelen lijken daarmee in tegenstelling te zijn aan de wensen van dit kabinet op het gebied van verduurzaming en extra woningbouw.” Sander vervolgt: “De ambities van woningcorporaties zoals Mitros en Portaal moeten dus meer in lijn komen met deze maatregelen. Wel denken we dat er ook op basis van onze robuuste kasstromen meer mogelijk is. Voor veel corporaties beperkt de norm voor de loan to value-bedrijfswaarde de investeringen. Met de komst van een nieuwe waarde begrip, de beleidswaarde, zou meer fundamenteel gekeken moeten worden naar het doel, de onderpandswaarde, en de bijbe- horende norm. Schuift de norm op dan kan de sector ook meer investeringen aan.” Organisatorische inbedding Naast het stroomlijnen van de vastgoedprocessen leren Mitros en Portaal ook van elkaar hoe je vastgoedsturing inbedt in de organisatie. “Portaal en Mitros kennen beide een porte- feuillestrategie die is vertaald naar de portfolioplannen per Portaal-regio of Mitros-woongebied,” licht Toon toe. “Vanuit deze portefeuillestrategie worden concrete pannen gemaakt die gelinkt zijn aan de prestatieafspraken. Voor alle complexen zijn er complexbeheerplannen waarin de strategie voor het complex wordt vastgelegd. Deze plannen bespreken de asset managers regelmatig met collega’s die verantwoor- delijk zijn voor de panden en het contact met de huurders. Tijdens deze overleggen levert de operatie input en suggesties voor verbetering van de complexexploitatie aan de asset managers. Met PAM en vastgoedportaal VIM van Batavia Groep kunnen we mooi de verbinding in de organisatie leggen,” licht Sander toe. “Op deze wijze kunnen alle betrokkenen meedenken en is asset management iets van de gehele organisatie.” Toon Corver Mitros en Portaal gaan de best-practices in vastgoedsturing bundelen en kennis uitwisselen. Doel is komen tot de best mogelijke vorm van vastgoedsturing. Dat zeggen Toon Corver , directeur-bestuurder bij Mitros en Sander Heinsman , directeur-bestuurder bij Portaal in een interview met CorporatieGids Magazine. Een gesprek over het stroomlijnen van processen, het delen van kennis en het benutten van synergie. Sander Heinsman Foto’s: CorporatieMedia