CorporatieGids Magazine

5 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER BEDRIJFSVOERING, BOUW EN ONDERHOUD VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 1, 2018 4 WWW.CORPORATIEGIDS.NL J an van Barneveld is sinds december 2004 directeur van de Alliantie Ontwikkeling BV, een honderd procent dochter van woningcorporatie de Alliantie. Daarvoor was hij directeur bij Ymere Ontwikkeling. Sinds juni is hij tevens bestuurslid van de NEPROM, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. Hoe ziet zijn analyse van de crisis op de woningmarkt eruit? Onnodig diep “Als gevolg van de crisis die in 2008 zijn intrede deed, viel de woningverkoop in Nederland – en als gevolg ervan de woningbouw – volledig stil,” begint Jan het gesprek. “Terwijl de bouwprojecten opdroogden kwamen er voor de corporatiesector de verhuurderheffing, parlementaire enquête en nieuwe woningwet nog eens dunnetjes overheen. Dat heeft op zijn zachtst gezegd verlammend gewerkt op de bouw- productie van corporaties én gemeenten. In historisch perspectief gezien is de crisis naar mijn mening onnodig diep gegaan en heeft het te lang aangehouden. Je weet als corporatie of belegger dat er altijd weer betere tijden komen, maar in plaats van door te bouwen, hebben we als land eigenlijk zeven, acht jaar stilgestaan. Dat is de reden waarom het nu ineens weer een gekkenhuis is op de vastgoedmarkt. Ik ben het met emeritus hoogleraar Gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw (zie volgend artikel, red.) eens: een nieuwe crisis gaat zeker komen. De vraag is alleen wanneer. Laten we hopen dat we ervan hebben geleerd op het moment dat het weer nodig is.” Gewoon doorgaan Ondanks de crisis is de Alliantie Ontwikkeling wèl altijd doorgegaan met bouwen. “Wij zitten in het beste gebied van Nederland,” geeft Jan als verklaring. “Waar de bouwvraag elders verstomde, klonk het bij ons nog wel door. Dankzij onze gezonde financiële positie konden we daar ook gehoor aan geven. Bovendien hebben we door de marktomstandigheden tijdens de crisis misschien wel onze beste projecten ooit ingekocht: lage prijzen tegen hoge kwaliteit.” Gestegen bouwprijzen Inmiddels ligt de crisis achter ons en klagen corporaties dat ze met moeite aannemers voor hun projecten kunnen vinden en dat de bouwprijzen enorm zijn gestegen. Jan ziet de gestegen prijzen ook als een correctie op de extra lage tarieven tijdens de crisisjaren. “We komen van heel ver. Dat de crisis zo diep zou gaan heeft niemand voorzien. De prijsstijgingen over- komen ons ook en het is lastig om erop te anticiperen, zeker als ontwikkelende woningcorporatie. Commerciële ontwikke- laars rekenen de inkoop door in de verkoopprijzen aan de consument, maar de sociale huurprijzen stijgen natuurlijk niet navenant. Onze inkoop is sinds de crisis al met twintig procent gestegen, terwijl de inkomsten niet evenredig zijn toegenomen. Ook hier geldt in de crisisperiode het omgekeerde: toen genoten we als het ware twintig procent voordeel. Uiteindelijk moet je over een langere periode naar de gemiddelde kosten van je productie kijken.” Speerpunten Voor de komende jaren staan voor Jan eigenlijk maar twee speerpunten op de agenda. “Bouwen en ontwikkelen en nog eens bouwen en ontwikkelen om de bereikbaarheid van een betaalbare huurwoning te vergroten. En dat doen we duurzaam, vanzelfsprekend.” Gebrek aan locaties De Alliantie Ontwikkeling ontwikkelt jaarlijks ongeveer 1.200 nieuwe woningen in de regio’s Amsterdam, Almere, Gooi- en Vechtstreek en Amersfoort. “Dat zouden er wat ons betreft veel meer mogen zijn. Het gebrek aan locaties is één spelbreker, maar ook de ‘concurrentie’ van andere corporaties. In Amsterdam hebben we inderdaad met prijsopdrijving te maken gehad, maar door verdeling van bouwlocaties is dat in de kiem gesmoord. Maar let op, er zijn ook marktpartijen die grondposities hebben waar dertig procent sociale woningbouw moet worden gerealiseerd. Die gaan natuurlijk wel shoppen bij woningcorporaties naar de hoogste bieder.” Transformatie De Alliantie Ontwikkeling realiseert jaarlijks ook zo’n 300 woningen via transformatie, bijvoorbeeld door het ombouwen van kantoorgebouwen naar woningen. Jan is daar een warm voorstander van. “Er staan veel kantoorpanden leeg waar woningbouw goed mogelijk is.” Hij wijst naar een pand op een steenworp afstand van het hoofdkantoor van de Alliantie in Hilversum en zegt: “Dat pand heeft vijftien jaar leeggestaan. Nu hebben wij er 97 appartementen gerealiseerd waarin huurders naar volle tevredenheid wonen. Verduurzaming van dit soort panden is vaak wel een punt en zelfs label B is al een hele opgave. Nieuwbouw is veel duurzamer, maar niet slopen is dat ook. Dit is altijd een dilemma.” Installatiebedrijven Volgens Jan zijn vooral de aannemers en installatiebedrijven belangrijke spelers in de verduur- zamingsopgave. “Maar er ligt ook een uitdaging voor ons: als ontwikke- laars willen we namelijk het liefst bewezen techniek. Wij zullen de markt moeten uitdagen. We experimenteren te weinig, Jan van Barneveld (de Alliantie Ontwikkeling): Bouwen en ontwikkelen. Duurzaam, vanzelfsprekend. De crisis is voorbij en de economie draait op volle toeren. De woningvraag is schier onverzadigbaar en bouwend Nederland zit op rozen. Huizenprijzen én bouwprijzen rijzen de pan uit, terwijl de rentestand langs de nullijn kruipt. Gevaarlijk, waarschuwt Jan van Barneveld , directeur de Alliantie Ontwikkeling , want een nieuwe crisis ligt altijd weer op de loer. Een gesprek over het zout en het zoet van een crisis en de impact ervan op een ontwikkelende corporatie.