CorporatieGids Magazine

39 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER BEDRIJFSVOERING, BOUW EN ONDERHOUD VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 1, 2018 38 WWW.CORPORATIEGIDS.NL Wat zijn volgens SmartR de belangrijkste ontwikkelingen rond onderhoud in de sector? Wij zien ten eerste een groei in regisserend opdrachtgever- schap. De corporatie wil zichzelf ontwikkelen naar een monitorende opdrachtgever die niet alles zelf doet, maar expertise en kunde uit de markt haalt. Ook vindt een verschuiving van technisch beheer naar bedrijfseconomische exploitatie plaats. Onderhoud kende een voornamelijk bouwkundige benadering en is veel gericht geweest op het verkrijgen van de laagste prijs. Het accent wordt tegenwoordig verlegd naar ‘slimme processen’ en medeverantwoordelijkheid. Wij zien dat corporaties steeds meer resultaatgericht in plaats van oplossingsgericht aan de slag gaan. Wat is de essentie van resultaatgericht onderhoud? De essentie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het resultaat. Met Resultaatgericht onderhoud (RGO) ontstaat hierdoor meer aandacht voor de organisatie van de onder- houdsprocessen. Door over de eigen organisatiegrenzen heen te organiseren, ontstaan slimmere processen, betere onderhoudsscenario’s en door een gezamenlijke verant- woordelijkheid voor huurderstevredenheid en kosten, betere resultaten. De corporatie verruimt haar blik en zet samen met onderhoudspartners het meetbare resultaat voorop. Door vanuit vertrouwen en transparantie onder- houdspartners ruimte te geven voor eigen inbreng en verantwoordelijkheid te laten dragen voor de resultaten, verandert de rol van de corporatie en die van de onderhouds- partner. Je zet elkaar in de kracht en creëert synergie. Wat verstaan jullie onder ‘slimme processen’? Het integrale proces van de corporatie en de onderhouds- partner wordt optimaal op elkaar afgestemd. Binnen RGO is er gezamenlijke verantwoordelijkheid – en dus belang – om kosten laag te houden en kwaliteit van het proces hoog. Hierdoor zijn er bijvoorbeeld geen doublures meer en wordt er optimaal gebruikgemaakt van de huidige digitale mogelijk- heden. Met slimme processen wordt ‘ondernemend samen- gewerkt’. Niet verbeteren en uitwisselen, maar vernieuwen en delen. In de gedeelde verantwoordelijkheden is de huur- derstevredenheid geïntegreerd, waarmee de samenwerking niet alleen in potentie een efficiencyverbetering in zich draagt, maar ook bij uitstek een intrinsieke borging in zich heeft om op de huurderstevredenheid te excelleren. Hoe biedt RGO meer ruimte voor innovatie en efficiënter samenwerken? Als je kijkt naar de traditionele werkwijze is er een duidelijke scheiding tussen opdrachtgever en -nemer. Als ‘alleswetende’ opdrachtgever doe je de planvorming en werkvoorbereiding, denk je aan de hand van een aanbesteding maximale invloed te hebben en ga je voor de laagste prijs. Er wordt nog wat ‘gepingeld’ over de prijs, en de onderhoudspartij gaat aan de slag, de opdrachtgever controleert. Dit gaat mijn inziens over ‘de illusie van de sluitende contracten’: de illusie dat wanneer je alles maar goed bepaalt en afspreekt, het wel goedkomt. RGO is daarentegen niet pingelen, maar partneren. Door de onderhoudspartner blijvend medeverantwoordelijk te maken voor het resultaat, ontstaat een drijfveer om blijvend te presteren. Het resultaat is hier niet de laagste prijs of de uitvoering conform bestek. De meetbare resultaten liggen op het vlak van kwaliteit, kosten en klanttevredenheid. Hierdoor wordt de partner continu uitgedaagd met de beste, meest efficiënte en innovatie oplossing te komen. De partner neemt zijn kennis en kunde in de planvorming en uitvoering mee waardoor een beter resultaat ontstaat. Hoe gaat een corporatie met RGO aan de slag? Het is belangrijk dat de corporatie RGO goed begrijpt en vast- stelt wat zij ermee willen bereiken. Dit bepaalt de inrichting van de samenwerking. Het is maatwerk en gaat om mensen, belangen en vertrouwen. Als de samenwerking succesvol is, zie je gave resultaten. Denk aan kostenbesparingen als gevolg van scenariowinst. Met de expertkennis van de onderhouds- partner ontstaan slimmere scenario’s. Cycli worden bijvoorbeeld opgerekt zonder afbreuk van kwaliteit of de onderhouds- werkzaamheden worden slimmer met elkaar gecombineerd. Ook zien wij dat ‘lucht’ uit de onderhoudsbegrotingen verdwijnt, omdat calculaties, condities en scenario’s nu een geheel zijn waar het eerder was gesplitst tussen opdrachtgever en -nemer. De corporatie wordt daardoor voorspelbaarder. Waar ligt de balans tussen kwaliteit, huurdertevredenheid en onderhoudskosten? Als je op basis van kwaliteit, huurderstevredenheid en onder- houdskosten reële, uitdagende resultaten bepaalt, houden deze aspecten elkaar in balans. Deze ‘duivelsdriehoek’ is de es- sentie van het totale resultaat. Louter inzetten op bijvoorbeeld kosten gaat ten koste van huurdertevredenheid en kwaliteit. Hoe helpt SmartR corporaties met de realisatie van resultaatgericht onderhoud? We starten vaak met een interactieve workshop. Vaak werkt deze verhelderend of confronterend. Als deze genoeg heeft geprikkeld, starten wij met de verkenningsfase. Het resultaat hiervan is eenduidige begripsvorming, concrete doelen en een plan van aanpak voor de realisatie van RGO. Pas na een ‘go’ op dit plan gaan wij het samen met de corporatie realiseren. Onze aanpak is erop gericht dat het bij de corporatie beklijft. Veelal zien wij dat gedurende de opbouw van de samenwerking de corporatie steeds meer zelf de regie pakt. Dan nemen wij meer een coachende of faciliterende rol aan, zodat de corporatie de ruimte krijgt om hierin te groeien. Welke boodschap omtrent RGO wil je corporaties meegeven? Verdiep je er in! Ik hoor vaak van corporaties ‘wij doen dit al’ of ‘het is slechts een trend’. Maar geloof mij, er zitten krachten in RGO waar iedere corporatie haar voordeel mee kan doen. Krachten die vaak niet bekend zijn. Wij hebben al een scala aan mooie samenwerkingen zien ontstaan met structureel succes. Rico Leemreijze (SmartR): Resultaatgericht onderhoud: niet pingelen, maar partneren Gebruikmaken van de expertise van de markt: hoe zet je als corporatie de kennis en kunde van onderhoudspartners in voor meer kwaliteit, hogere huurders- tevredenheid en lagere kosten? Een gesprek met Rico Leemreijze van SmartR over resultaatgericht onderhoud: “Door je onderhoudspartners medeverantwoordelijk te maken voor het resultaat, ontstaat er een prikkel om blijvend te presteren.” Fotografie: Hans Prinsen