CorporatieGids Magazine

25 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER BEDRIJFSVOERING, BOUW EN ONDERHOUD VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 3, 2017 24 WWW.CORPORATIEGIDS.NL Inge Veldhuis (IJsseldal Wonen): Resultaatgericht onderhoud om moderne en slimme organisatie te worden O nderhoud wordt bij IJsseldal Wonen gespiegeld aan een driehoek. “De drie punten zijn kwaliteit, huurders- tevredenheid en lage kosten,” begint Inge. “Deze hebben altijd invloed op elkaar. Je kunt bijvoorbeeld aan de betaal- baarheid van je bezit werken, wat ten koste kan gaan van de kwaliteit. Samen met onze onderhoudspartners zoeken wij continu naar een optimum in deze opgave.” Meer dan een label IJsseldal Wonen is verantwoordelijk voor 3400 woningen in de gemeenten Voorst en Lochem. De grootste uitdaging in het onderhoudsproces voor de corporatie noemt Inge het verduurzamen van het bezit in de breedste zin van het woord. “Wij willen tot en met 2020 vierhonderd van onze woningen aanpakken. Daarbij kijken wij vooral naar de schil: wij isoleren de woningen maximaal, en kijken later naar bijvoorbeeld efficiëntere installaties. Maar duurzaamheid gaat voor ons verder dan een label. Wij verstaan er ook betaalbaar en comfortabel wonen onder. Hoe borg je dat terwijl je tegelijker- tijd aan de energiezuinigheid werkt? Daarbij is verduurzaming een onderdeel van ons vastgoedproces dat nog niet is onder- gebracht bij onze aannemers – wij pakken dit projectmatig aan – wat het inrichten van dit proces nog uitdagender maakt.” Meerjarige samenwerking Voor het planmatig en dagelijks onderhoud maakt de corporatie gebruik van Resultaatgericht Onderhoud. Inge: “RGO houdt voor ons een meerjarige samenwerking in met een beperkt aantal partijen. Met als beoogd resultaat: het verlagen van kosten in onderhoud en het verhogen van de kwaliteit in dienstverlening.” De corporatie heeft twee partners voor het dagelijks- en mutatieonderhoud en twee partners voor het planmatig onderhoud. Over organisatiegrenzen heen De doelen komen mede voort uit resultaten van de Aedes- benchmark van 2014, waarin IJsseldal Wonen in de staartgroep werd geplaatst. “Dit had intern onder andere een reorganisatie tot gevolg, waardoor we afscheid van enkele medewerkers – en daarmee hun kennis – moesten nemen. Door nauw samen te werken met experts op het gebied van onderhoud halen wij de benodigde expertise weer binnen. Door tegelijkertijd de verantwoordelijkheid bij deze partijen te leggen, boeken wij bovendien efficiencyvoordeel. Vroeger stuurden wij bijvoorbeeld eerst een opzichter naar een woning voordat onderhoud werd uitgevoerd, maar nu laten wij dat aan onze aannemer over die het onderhoud opneemt en direct uitvoert. Dit is voor onze klant ook veel prettiger.” Door resultaatgericht onderhoud wordt ‘over organisatiegrenzen heen georganiseerd’, merkt Inge op. “Samen met onze partners zijn wij verantwoordelijk om de doelen te behalen. Vroeger was het ingericht als ‘wij vragen en de aannemers draaien’, maar nu schakelen wij hun deskundigheid in en stellen wij hen in grotere mate verantwoordelijk voor het resultaat. Dit betekent voor ons dat wij meer monitoren of de grote overhangende doelen worden behaald, en niet of elk onder- deel op de door ons voorgekauwde wijze wordt uitgevoerd.” Onderhoudsdriehoek “Wij hebben daarvoor enkel KPI’s opgesteld om onder andere de kwaliteit, tevredenheid van huurders als de kosten te meten,” gaat Inge verder. “Zo houden wij onze ‘onderhouds- driehoek’ in balans. Daarbij is het wel belangrijk dat er continu wordt verbeterd. De overstap naar RGO gaat niet over een nacht ijs, maar is een ontwikkeling die wij met elkaar door- maken. In dat proces mogen dus ook fouten worden gemaakt. Daar leren wij van en kijken wij continu wat beter kan worden ingericht.” Volgens Inge zijn daar ‘mondige aannemers’ voor nodig, die niet bang zijn om hun mening over de processen te laten horen. Maar om partijen deze drempel over te krijgen was best een lastige stap. “Vooral onze partners in dagelijks De resultaten van de Aedes-benchmark logen er in 2014 niet om: woningcorporatie IJsseldal Wonen uit Twello zat in de Nederlandse staartgroep qua bedrijfslasten. Een jaar later zette de corporatie stappen om een ‘slimme, klantgerichte organisatie’ te worden. Het gevolg was een reorganisatie om efficiënter te werken met hogere kwaliteit, hogere huurdertevredenheid en lagere kosten als doel. Voor het onderhoudsproces betekende dat een start met Resultaatgericht Onderhoud (RGO). Wat houdt dat in en wat zijn twee jaar na dato de resultaten? Een gesprek met Manager Wonen en Vastgoed Inge Veldhuis . Fotografie: Hans Prinsen Vroeger was het ‘wij vragen en de aannemers draaien’, maar nu schakelen wij hun deskundigheid in.