• Home
• Nieuws

Woningstichting Den Helder: ‘We bouwen alles behalve sociale huurwoningen’

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 16 September 2014

Woningstichting Den Helder. De no-nonsense corporatienaam en het bedrijfslogo dateren uit 1922. Wie niet beter weet, ziet een doorsnee woningstichting van bijna een eeuw oud. Maar Woningstichting Den Helder is alles behalve doorsnee. Wat maakt deze corporatie dan zo uniek? CorporatieGids Magazine vroeg het financieel directeur Peter Kramer. ‘’Iedere regio zou wel een Woningstichting Den Helder kunnen gebruiken.’’

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie september 2014

Peter Kramer werkt sinds 2003 bij de woningstichting. Daarvoor werkte hij bij Akzo en de rechtsvoorganger van het huidige Imtech. ‘’Ik was ook niet bang om naar een corporatie over te stappen. Ik herkende de no-nonsense mentaliteit die ik ook in het bedrijfsleven heb ervaren.’’

Unieke corporatie
‘’Woningstichting Den Helder is een unieke corporatie in Nederland. Er is geen enkele woningcorporatie die zo’n breed aantal aan deelnemingen heeft’’, vertelt Peter. ‘’We hebben 10.000 vhe en 80 medewerkers in de woningstichting. Daarnaast hebben we 250 medewerkers in verschillende BV’s werkzaam. Deze BV’s zijn ook op de markt actief, onder meer voor andere woningcorporaties in NoordHolland. We spreken de taal van de corporaties, dat werkt heel goed’’, zegt Peter tevreden.

Eigen aannemingsbedrijf
De BV’s zijn onder andere een schildersbedrijf en een onderhoudsbedrijf. ‘’Uniek in Nederland is dat we ook een eigen aannemingsbedrijf hebben. Daar bouwen we veel van onze eigen nieuwbouwprojecten mee, maar ook nieuwbouw voor derden. We bouwen winkelcentra, parkeergelegenheid en een bibliotheek in het Stadshart en brede scholen en een sporthal elders in de stad. Eigenlijk bouwen we alles, behalve sociale huurwoningen’’, vat Peter samen. ‘’Die hebben we genoeg. Den Helder is een anticipatiegemeente. Dat betekent met een mooi woord dat we anticiperen op de komende vergrijzing en krimp.’’

Verbonden
Ruim 40% van de woningen in Den Helder en een flink deel van het commercieel en maatschappelijk vastgoed is in bezit van Woningstichting Den Helder. ‘’Sociaal, commercieel en maatschappelijk vastgoed is hier enorm verbonden met elkaar. Als het goed gaat met Den Helder, gaat het ook goed met de woningstichting. Als er niet wordt geïnvesteerd in Den Helder, gaat het ook slecht met ons. De WOZ-waarde van ons bezit bedraagt 1,2 miljard. Stel dat deze met 10% daalt, verlies je 120 miljoen euro. Omdat commerciële investeerders het laten afweten, springen we zelf in het gat om ons bezit tegen waardeverlies te beschermen.’’

Gat
Zo’n gat waar de woningstichting inspringt, is het winkelcentrum in het Stadshart. ‘’Den Helder is een hele mooie gemeente, maar het Stadshart had wel een upgrade nodig. Investeerders zijn echter niet geïnteresseerd. Als je in ons Stadshart een winkel wilt huren, betaal je 127 euro per m2 . In Den Haag betaal je al snel 1350 euro per m2. Investeerders hoeven niet lang na te denken waar ze hun euro’s insteken.’’

Lage bedrijfslasten
‘’Wij investeren daarom fors in het Stadshart, maar maken daarop wel verlies’’, zegt Peter. ‘’Dankzij onze lage rentelast en goede kasstroom kunnen we de verliezen opvangen. We zijn financieel gezond, hebben lage bedrijfslasten, onze BV’s maken winst en we hebben weinig leningen en dus lage rentelasten. Dat komt mede omdat we al vroeg zijn begonnen met het verkopen van woningen. De afgelopen 10 jaar hebben we 1000 woningen verkocht. De 120 miljoen euro dat dit oplevert, hoef je niet meer te lenen.’’

Kastanjes
Dat Woningstichting Den Helder veel investeert in het Stadshart, betekent niet dat ze kastanjes uit het vuur halen voor andere investeerders. ‘’Als onze investeringen ertoe leiden dat commerciële investeerders instappen, juichen we dat juist toe. Dat zou de ultieme beloning zijn. We hebben met Proper-Stok gelukkig al één commerciële investeerder die net als wij hart voor de stad heeft.’’

Helder Vastgoed
Dat minister Blok met de nieuwe novelle commerciële activiteiten van corporaties aan banden legt, deert de woningstichting niet, zegt Peter. ‘’Woningstichting Den Helder is zelfs blij met de novelle en het scheiden van DAEB en niet-DAEB. Wij gaan voor de juridische splitsing. De helft van ons bezit, al onze medewerkers en een deel van de nieuwbouwprojecten brengen we onder in onze deelneming Helder Vastgoed. Met de 5.000 huurwoningen in Helder Vastgoed volgen we gewoon hetzelfde sociale huurbeleid als voor de 5.000 sociale huurwoningen die in de woningstichting achterblijven. We profiteren echter wel van het voordeel van minder strenge regelgeving. Wij maken op deze wijze optimaal gebruik van de nieuwe novelle.’’

Regie-corporatie
Met het doorzakken van vrijwel alle activiteiten naar de BV blijft de woningstichting als regie-corporatie over. Peter: ‘’De woningstichting is straks in feite helemaal leeg; één bestuurder die alle werkzaamheden uitbesteedt aan de onderliggende BV’s. Zo kunnen we op een heel breed gebied actief blijven en blijven doen wat we doen.’’

Blok
Peter vervolgt: ‘’Minister Blok is 9 december vorig jaar bij ons op werkbezoek geweest. Wij zijn toen heel transparant geweest over onze plannen. Hij oordeelde er ook positief over, met dien verstande dat de toegelaten instelling geen last mag hebben van eventuele slechte resultaten van Helder Vastgoed BV. Daarnaast moeten wij met onze deelneming op marktconforme voorwaarden handelen. Aan beide eisen kunnen wij voldoen. Met name omdat we 5.000 sociale huurwoningen afstoten naar de BV is door de sterke kasstroom een solide bedrijf ontstaan.’’

Concurrentievervalsend
‘’Ik snap overigens best waarom vanuit politiek Den Haag met argusogen wordt gekeken naar commerciële activiteiten van woningcorporaties’’, zegt Peter. ‘’Ze kunnen concurrentievervalsend zijn voor de markt. Wij zijn er tien jaar geleden al mee gestart. Als we schilderwerk hadden, kwamen de busjes uit heel Nederland naar Den Helder om te schilderen. Omdat toen ook al het plan bestond om corporaties kleiner te maken, wilden wij de werkgelegenheid zoveel mogelijk voor Den Helder behouden. Zo is ons eigen schilderbedrijf ontstaan. Wij snappen hoe andere woningcorporaties denken en zijn concurrerend met de markt. You win some, you loose some. Maar zelfs als we niet de goedkoopste zijn, worden we vaak toch nog gekozen. Ze weten dat we kwaliteit leveren.’’

Jongeren met een vlekje
Peter vervolgt: ‘’Bovendien is ons schildersbedrijf ook van grote maatschappelijke waarde. We werken veel met ‘jongeren met een vlekje’, denk aan Wajongeren of ex-drugverslaafden. Inmiddels werken er 85 schilders in ons schildersbedrijf, waarvan we de helft zelf hebben opgeleid. In 2012 zijn we zelfs verkozen tot beste leerwerkbedrijf. Iedereen verdient een marktconform salaris, ook dat past bij maatschappelijk verantwoord ondernemen.’’

ICT
De op handen zijnde juridische scheiding is niet alleen een papieren kwestie. Het heeft ook impact op de bedrijfsvoering & ICT van Woningstichting Den Helder. Peter: ‘’Ons schildersbedrijf heeft - net als ons aannemingsbedrijf - een eigen vakspecifiek ICT-systeem. Onderhoud draait wel standaard mee in ons moedersysteem, SG|tobias. Wanneer er een opdracht binnenkomt, wordt deze via het systeem naar de vakman doorgespeeld. Daarvoor zetten we Max van SG|automatisering in.’’

Geen onderscheid
Peter vervolgt: ‘’Wat met de juridische splitsing nog wel gaat spelen is wat het voor de bedrijfsvoering en inrichting van SG|tobias gaat betekenen. Voor ons speelt de splitsing eigenlijk pas aan het einde van het proces; je hebt aan de ene kant de BV en aan de andere kant de toegelaten instelling, ieder met een eigen grootboek en rapportages. Maar daarvoor, dus bijvoorbeeld woningtoewijzging en het mutatieproces, hoeft er wat ons betreft geen onderscheid te zijn. Een huurder hoeft niet eens te weten of hij een woning huurt van de BV of van de toegelaten instelling. Dat wordt de uitdaging bij de inrichting van het systeem; proces eenduidig, verantwoording tweeledig.’’

Model
Op de vraag of Woningstichting Den Helder model staat voor andere corporaties, zegt Peter: ‘’Ik denk dat ons model niet nodig is voor corporaties in de Randstad. Daar zijn genoeg investeerders en die moet je als corporatie niet willen wegduwen. Ons model zou wel kunnen werken in andere krimp- en randgebieden. We hebben ook wel contact met geïnteresseerde corporaties, maar ik ken eerlijk gezegd nog geen woningcorporatie die op net zo grote schaal bezit overhevelt naar een BV zoals wij dat doen.’’

Elke regio een Woningstichting Den Helder
Hij vervolgt: ‘’Het gaat in de corporatiesector twee kanten op. Enerzijds zie je corporaties terugtrekken naar de kerntaak en veel werk uitbesteden. Maar iemand zal het uitbestede werk moeten overnemen. Daar steken wij de vinger op. Dat zouden veel meer woningcorporaties kunnen doen. In die zin zou elke regio een Woningstichting Den Helder kunnen gebruiken.’

Bron: CorporatieGids Magazine