• Home
• Nieuws

Wonen Limburg: Vastgoedsturing brengt buitenwereld binnen

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 29 September 2014

De voorwaarden van deze disclaimer zijn van toepassing op de website www.corporatiegids.nl van CorporatieMedia. Door deze website te bezoeken en/of de op of via deze website aangeboden informatie te gebruiken, verklaart u zich akkoord met deze disclaimer. CorporatieMedia behoudt zich het recht voor de op of via deze website aangeboden informatie, met inbegrip van de tekst van deze disclaimer, te allen tijde te wijzigen zonder hiervan nadere aankondiging te doen.

Gebruik van de Corporatiegids-website
De informatie op deze website is uitsluitend bedoeld als algemene informatie. Er kunnen geen rechten aan de informatie op deze website worden ontleend. Hoewel CorporatieMedia deze website dagelijks met veel zorg en aandacht onderhoudt en daarbij gebruik maakt van bronnen die betrouwbaar geacht worden, kan zij niet instaan voor de juistheid, volledigheid en voortdurende actualiteit van de geboden informatie. CorporatieMedia garandeert evenmin dat de website foutloos of ononderbroken zal functioneren. CorporatieMedia wijst iedere aansprakelijkheid ten aanzien van de juistheid, volledigheid, actualiteit van de geboden informatie en het (ongestoord) gebruik van deze website uitdrukkelijk van de hand.

Links naar andere websites
CorporatieMedia is niet aansprakelijk voor de inhoud van sites waarvan verwijzingen op haar site vermeld staan. Evenals de wijze waarop die sites omgaan met uw gegevens. Lees hiervoor de disclaimer van de site waarnaar u doorgelinkt wordt.

Informatie gebruiken
CorporatieMedia behoudt zich alle rechten voor met betrekking tot alle op of via deze website aangeboden informatie. Het is - met bronvermelding - toegestaan om informatie van de site over te nemen en in te zetten voor eigen gebruik. In geval van gebruik op Internet, betekent bronvermelding het plaatsen van een link naar: www.corporatiegids.nl

Corporaties zijn druk doende met het professionaliseren van hun vastgoedsturing. Wat is dat eigenlijk, vastgoedsturing? Betekent vastgoedsturing focus op stenen in plaats van de klant? ‘’Integendeel’’, zeggen Bas Sievers, manager Innovatie, Kennis & Strategie en Stephan Theunissen, compliance & risk officer bij Wonen Limburg. ‘’Het is commercieel kijken naar vastgoed om je maatschappelijke doelen te bereiken.’’

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie september 2014

Bas Sievers is manager Innovatie, Kennis & Strategie. Een staffunctie, enerzijds adviserend naar bestuur en anderzijds voor het strategische deel sterk organisatiegericht door beleid te implementeren. ‘’Op het gebied van beleid en strategie en innovatie en kennis maken we grote stappen’’, zegt Bas. ‘’Wij willen graag snel onze organisatie op een hoger plan krijgen, passend bij wat er buiten allemaal speelt.’’

Vastgoedsturing en taxatiemanagement
Eén van de terreinen waar Wonen Limburg sinds 2011 snel meters maakt, is vastgoedsturing en taxatiemanagement. Op dit terrein werkt Bas nauw samen met Stephan Theunissen, compliance & risk officer bij Wonen Limburg. ‘’Een nog ‘branchevreemde’ staffunctie, maar in het licht wat gaande is in onze sector zal deze functie snel terrein winnen’’, voorspelt Stephan. Over zijn taken zegt hij: ‘’Ik bewaak onder meer de realisatie van de doelstellingen en de naleving van de interne en externe richtlijnen en voer risicomanagement uit, gekoppeld aan prestatiemanagement op strategisch, tactisch en operationeel niveau.’’

Pinautomaat
Op de vraag waarom professionalisering van vastgoedsturing noodzakelijk is, zegt Stephan: ‘’Vastgoedsturing zorgt ervoor dat de corporatie niet langer de pinautomaat is voor leuke projecten. Met vastgoedsturing heb je een duidelijk afwegingskader; het draagt bij aan wat je wel of juist niet doet. We hadden vanuit het verleden al wel rendementseisen op nieuwbouw. Dat is goed, maar het geld zit voornamelijk in het bestaande bezit. De focus ligt binnen onze vastgoedsturing nu dan ook op bestaand bezit en in mindere mate op nieuwbouw, mede gelet op de verzadigde markt in Limburg.’’

Speeltje
Bas legt uit hoe de professionaliseringsslag gestalte heeft gekregen: ‘’We zijn in 2011 begonnen met het definiëren van onze wensportefeuille. Wij waren tot dat moment gewend om op tactisch niveau (complexniveau) besluiten te nemen. Vervolgens is er een portefeuilleplan tot 2025 geschreven met veel input vanuit alle geledingen van de organisatie alsmede input van buitenaf. Denk hierbij aan huurdersorganisaties, provinciale- en regionale woonvisies. Vastgoedsturing is dus allerminst een speeltje van de staf. Door middel van het toepassen van scenario’s hebben we de robuustheid van onze plannen getoetst.’’

ICT
ICT speelt volgens Bas een belangrijke rol binnen vastgoedsturing. ‘’Het zorgt voor aansluiting van de strategische, tactische en operationele niveaus. Wij hebben alle systemen gekoppeld en kunnen op alle niveaus de scenario’s doorrekenen en doorvertalen op wijk- en complexniveau en voor de jaarlijkse begroting. Daarmee is de informatie ook beschikbaar voor klantcommunicatie.’’

Afdwingen
‘’Softwarepakketten, zoals die voor vastgoedsturing en taxatiemanagement, zorgen soms ook dat je dingen in de organisatie voor elkaar kunt krijgen’’, voegt Stephan toe. ‘’Reaturn TM van Reasult vereist dat je rollen in de organisatie moet beleggen. Wie geeft parameters in en welke rol speel je in asset management? Het pakket dwingt af dat de inrichting van de organisatie aansluit bij de verschillende rollen.’’

Taxatie
Elk tertiaal neemt Wonen Limburg 1/9e van haar bezit grondig onder de loep. ‘’We bezoeken, bespreken, waarderen en taxeren dat deel van het bezit met diverse softwarepakketten waaronder de taxatiemanagement software van Reasult en nemen dat integraal mee in onze vastgoedsturing’’, licht Bas toe. ‘‘Hierdoor krijgen we ook beter zicht op ons huidig rendement en daarmee het financieel presteren van onze complexen. Daardoor kun je veel gerichter op complexniveau keuzes maken. Gaan we verlengen of verkopen? Daar hadden we in het verleden veel minder zicht op.’’

Integraal sturingsmiddel
Vastgoedsturing betekent dus allerminst focus op stenen in plaats van de klant, zegt Bas. Hij licht toe: ‘’Vastgoedsturing is voor ons een integraal sturingsmiddel, het is de ruggengraat van onze organisatie. Woningen zijn namelijk onze enige middelen waarmee we geld genereren, maar waar onze huurders ook in wonen. Dat moet optimaal in balans zijn.’’

3-kamermodel
Hij vervolgt: ‘’Om de balans te vinden trekken we onze organisatie - ofwel de huurder en ons vastgoed - als het ware uit elkaar. Je kunt je organisatie dan beter vergelijken met de buitenwereld en wat de verschillende onderdelen los van elkaar doen. Dat vereenvoudigt bovendien het alloceren van middelen. In dit kader zien wij ook veel parallellen met het 3-kamermodel van Johan Conijn. Het helpt om de verschillende werelden die je in een organisatie hebt, los van elkaar te zien. De huurder zit in de maatschappelijke kamer en vastgoedsturing in de vastgoedkamer. De vastgoedkamer heeft als doel zoveel mogelijk omzet te genereren voor de maatschappelijke kamer. De maatschappelijke kamer is waarvoor wij op de wereld zijn.’’

Woonlasten
Vastgoedsturing heeft ook een relatie met woonlasten, een ander belangrijk thema in de corporatiesector. ‘’Klopt’’, zegt Bas. ‘’In de lijn van het 3-kamermodel kijken we vanuit de vastgoedkamer hoe de markt ons bezit het beste zou inzetten. Vervolgens kunnen wij aangeven waar en waarom we korting geven op de huur, extra onderhoud plegen of extra beheeractiviteiten uitvoeren. Dat doen we in nauw overleg met de huurdersorganisaties.’’

Financiële druk
Op de vraag wat de verhuurderheffing en andere financiële druk betekent voor vastgoedsturing, antwoordt Stephan: ‘’Financiële druk is een integraal onderdeel van vastgoedsturing. Een gezonde financiële huishouding is de basis om te kunnen doen wat we moeten doen. We hanteren de uitgangspunten die het CFV en WSW ons stellen. Daarnaast is nog belangrijker de vraag wat wij er als Wonen Limburg zelf van vinden en hoe de markt ernaar kijkt. De bumper die we het eerst raken is de veiligheidsmarge die we in ons handelen toepassen. Daarbij zijn we voortdurend bezig met het doorrekenen van scenario’s met als doel te kunnen blijven doen wat we willen doen. De vinger wordt aan de pols gehouden door de jaarlijkse begroting, die vijf jaar vooruitkijkt en de 4-jaarlijkse herijking van onze vastgoedsturing.”

Lean and mean
Stephan vervolgt: ‘’Onze opgave is leidend. We leggen ons zelf druk op om bezuinigingen te realiseren. Door alles zo lean and mean mogelijk te organiseren, kunnen we onze opgave waarmaken. We zijn voortdurend bezig om efficiënter te werken. Met als doel de activiteiten, die gelijk zijn aan een commerciële belegger, marktconform te organiseren. Vervolgens maken we met onze maatschappelijke activiteiten het verschil.’’

Bedrijfslasten
Vastgoedsturing hoeft per definitie geen relatie te hebben met het besparen op bedrijfslasten. Toch kan de relatie wel een handje worden geholpen, zegt Stephan: ‘’Er moet een noodzaak zijn om te kunnen bezuinigen. Door normen te stellen, kun je die noodzaak creëren. Op onderhoud en beheer hebben we die normen gesteld. Wij vinden dat kosten voor onderhoud en beheer minder kan. Niet door op kwaliteit in te leveren maar door het werk anders te organiseren. Wij hebben bijvoorbeeld de inkoop geprofessionaliseerd en werken aan ketensamenwerking ten aanzien van het niet planmatig onderhoud, nieuwbouw en renovatie. Dat levert ten opzichte van ons decentrale verleden een besparing op van 15 tot 20 procent.’’

Ketensamenwerking
Bas vult aan: ‘’Klanttevredenheid gecombineerd met efficiency zijn de uitgangspunten voor ons handelen binnen de ketensamenwerking. We zijn recentelijk gestart met ketensamenwerking voor reparatieonderhoud. We hadden zo’n 250 partijen met wie we zaken deden. Dat is teruggebracht naar acht aannemers. Vervolgens zijn we aan de slag gegaan met een partnerselectie voor nieuwbouw en renovatie. Dit heeft ertoe geleid dat we nu met twee ketenpartners samenwerken. De volgende stap is ook planmatig onderhoud naar ketenpartners te brengen. We verwachten hiermee de tevredenheid te verhogen en de kosten te verlagen”.

Integraal
‘’Nu we vastgoedsturing integraal oppakken, leeft het thema ook veel meer in onze organisatie. Dat komt ook mooi tot uiting in de complexsessies, die drie maal per jaar plaats vinden’’, zegt Stephan. ‘’Iedere drie jaar wordt een complex opnieuw besproken. Alle betrokken disciplines zitten dan met elkaar aan tafel. Je ziet heel mooi begrip ontstaan over en weer. Cijfers zijn op alle fronten beschikbaar. Je neemt geen beslissingen meer op onderbuikgevoel maar op feiten. ‘Volgens mij’ of ‘ik denk’ bestaat niet meer.’’

Nieuwe wereld
‘’Sinds 2011 hebben we grote stappen gemaakt met vastgoedsturing’’, constateert Bas tevreden. ‘’Binnen corporatieland is dit een nieuwe wereld. Het is commercieel kijken naar vastgoed om je maatschappelijke doelen te bereiken. Commercieel rendement mag alleen door maatschappelijk rendement worden gedrukt. Dat kunnen we met vastgoedsturing nu goed onderbouwen.’’

Bron: CorporatieGids Magazine