• Home
• Nieuws

‘Waarderen zorgvastgoed niet goed uitgewerkt in wet- en regelgeving’

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 2 December 2015

Waarderen van vastgoed tegen marktwaarde is met de invoering van de Woningwet verplichte kost voor woningcorporaties. Volgens senior vastgoeddeskundige Jeroen van Son van Woonzorg Nederland zit er een weeffout in de wetgeving. ‘’Zorgvastgoed is op de grote hoop gegooid. De wetgeving is voor ons erg lastig toepasbaar’’.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie november 2015

Jeroen van Son rondde tien jaar geleden zijn studie Bouw-kunde af aan de TU in Delft. Niet om net als zoveel medestudenten architect te worden. ‘’Ik vond de beweging in vastgoed interessanter dan een stuk klei modelleren tot woning.’’

Waardebehoud
Beweging in vastgoed is er volop en bij Woonzorg Nederland zit Jeroen daar middenin. ‘’Ook wij zijn geraakt door de ontwikkelingen in de vastgoedsector. Denk aan het scheiden van wonen en zorg, de overgang van nacalculatie naar Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) en de veranderingen die de nieuwe Woningwet met zich meebrengt. Er is afscheid genomen van vijftig collega’s die zich bezighielden met projectontwikkeling. Waar we in hoogtijdagen rond de achthonderd nieuwe eenheden in een jaar realiseerden, zijn dat er nu hooguit honderd. Onze aandacht is verschoven naar renovatie en waardebehoud van bestaand vastgoed. Bij renovatie is de horizon korter, zijn de investeringssommen lager en de risico’s beperkter.’’

Scheiden van wonen en zorg
Het scheiden van wonen en zorg en de NHC hebben grote invloed op de bedrijfsvoering van Woonzorg Nederland. Jeroen: ‘’Ouderen wonen steeds langer thuis. Daaruit zou je kunnen afliden dat verzorgingshuizen overbodig worden. Ik denk dat dit niet het geval is. Je kunt ouderen met psychogeriatrische of somatische klachten niet altijd in een thuissituatie opvangen. Daarbij komt ook de vereenzaming van ouderen. Mensen komen niet alleen voor zorg naar onze verzorgingshuizen, maar ook voor de levendigheid en veiligheid.’’

ZZP’s
Lichte ZorgZwaartePakketten (ZZP) worden sinds twee, drie jaar niet meer geïndiceerd. ‘’Dat betekent minder vraag, dus leegstand in verzorgingshuizen of zelfs ongeschiktheid van het bezit voor zorg,’’ legt Jeroen uit. ‘’Dat bezit kunnen we geschikt maken voor zwaardere ZZP-indicaties of ombouwen naar zelfstandige woningen. Het blijven verzorgingshuizen, niet al te modern, maar in combinatie met de juiste zorg en sfeer prima als woning verhuurbaar. Zeker gezien het tekort aan veilige seniorenhuisvesting. Om sloop te voorkomen brengen wij leegstand in verzorgingshuizen en het tekort aan woningen bij elkaar.’’

NHC
Jeroen legt uit dat door de invoering van de NHC het financiële risico naar de zorginstelling is verschoven. ‘’Vroeger kon een zorginstelling een gebouw laten realiseren en stond het college Bouw Zorginstellingen garant voor de huur dan wel aflossing van de hypotheek van het zorgvastgoed. Met de invoering van de NHC wordt gekeken naar de productie en krijgt de zorginstelling per cliënt een bedrag uitgekeerd. Eigenlijk is dit wel een goede zaak. Zorginstellingen kijken nu veel scherper naar de risico’s van de vastgoedexploitatie en naar de kostenkant. Mede door het verschuiven van financiële risico’s naar de zorginstelling zelf, denken deze partijen anders over nieuwbouw en renovatie.’’

Marktwaarde zorgbezit
Met de invoering van de nieuwe Woningwet zijn corporaties verplicht hun bezit tegen marktwaarde te waarden. ‘’Zorgbezit is een aparte categorie,’’ zegt Jeroen. ‘’De marktwaarde hangt hierbij heel erg af van de duur van het contract dat is afgesloten en de restwaarde wordt in grote mate bepaald door de bestemming. Als het bijvoorbeeld de zorgbestemming houdt maar er is hier geen markt meer voor, dan is de restwaarde lager dan wanneer deze gewijzigd kan worden naar een meer courante bestemming, zoals wonen of kantoren. Voor Woonzorg Nederland is dit een forse opgave, aangezien we veel intramuraal vastgoed in eigendom hebben.’’ Het waarderen tegen marktwaarde is voor Woonzorg Nederland niet nieuw, zegt Jeroen. ‘’Voor onze jaarrekening waarderen we ons commerciële vastgoed al tegen marktwaarde. We doen dat intern en laten het toetsen en aannemelijk verklaren door MVGM. Met de invoering van de nieuwe Woningwet moeten we alles waarderen tegen marktwaarde, dus niet alleen onze 1.200 duurdere huurwoningen, maar ons totale bezit van 27.000 woningen en 15.000 intramurale eenheden.’’

Softwaretool
Jeroen vervolgt: ‘’We zijn dat waarderingsproces nu aan het opbouwen en zoeken eigenlijk een softwaretool die het proces heel efficiënt kan inregelen. We hebben de basisadministratie met Key2Wocas van Centric goed op orde. Een waarderingstool zou deze data idealiter automatisch moeten kunnen inlezen. Dat zou voor ons een grote efficiencyslag zijn. Een taxateur kan dan ook op afstand inloggen en meekijken. Voordeel voor ons is dat we dan snel en integraal een beeld hebben van de waarde van ons vastgoed. Ik weet dat er gedegen oplossingen voor waarderen op marktwaarde beschikbaar zijn, vooral intramuraal vastgoed heeft wel zo zijn specifieke kenmerken, die laten zich soms lastig in een marktwaarderingmodel vangen.’’

Ontoepasbaar
Hij vervolgt: ‘’Eigenlijk is de hele woningwet geschreven voor gewone woningcorporaties. Procentueel maakt zorgvastgoed maar een fractie uit van het totale bezit aan corporatievastgoed in Nederland. Zorgvastgoed is echter dusdanig specifiek dat regelgeving voor gewone woningbouw niet altijd goed toepasbaar is. Hier hebben meer corporaties met veel zorgvastgoed mee te maken, zoals Habion. Dit leidt bijvoorbeeld tot problemen bij de inkomenstoetsing bij het scheiden van Wonen en Zorg. Onze accountant heeft hierover ook een brandbrief gestuurd en dit besproken met het ministerie van BZK. We hebben helaas nog niets gehoord.’’

Bron: CorporatieGids Magazine