• Home
• Nieuws

'Transparante taxatie vastgoed gaat verder dan verantwoording an sich'

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 13 July 2015

Vastgoedsoftwarespecialist Reasult publiceerde onlangs haar whitepaper over de vijf succesfactoren waarmee een woningcorporatie meer grip kan krijgen op haar vastgoedwaarde. "Maar," zegt Bastiaan van der Mijl, Productmarketing Manager bij Reasult, "Honderd procent grip op vastgoed krijgen is een utopie."

Volgens Bastiaan is het onmogelijk de ontwikkelingen met volledige zekerheid te voorspellen: "Je kunt nooit precies voorzien wat er met je portefeuille of in de markt gebeurt. Maar woningcorporaties kunnen hier wel een reële inschatting van doen. Vervolgens kunnen ze doorrekenen welke invloeden verschillende scenario's op de waarde van hun vastgoed hebben. Om dit te doen dient de waarde van de taxatie zo transparant mogelijk én goed vastgelegd te zijn. Het helpt als de corporaties beschikken over transparante, goed onderbouwde marktwaardes, zodat ze geen 'luchtkastelen bouwen'. "

Uiteindelijk moet dit bij de corporaties resulteren in optimale grip, waarmee een doelgerichte portefeuillestrategie kan worden nagestreefd: "Door inzicht in zowel het maximaal haalbare als het gerealiseerde rendement, kunnen corporaties makkelijker tot goede beleidskeuzes komen."

Bedrijfseconomische voordelen
Transparante taxatiewaardes hebben een bredere toepassing volgens de Productmarketing Manager van Reasult dan de wettelijke verantwoording: "Omdat woningcorporaties maatschappelijke instellingen zijn, moeten ze goed kunnen uitleggen op welke wijze ze de maatschappij dienen. Daarnaast kunnen ze besluiten die ze nemen onderbouwen met data. Als die informatievoorziening - zoals marktwaarde, rendementen en brongegevens van het vastgoed - op orde is, zijn corporaties beter in staat hun toegevoegde waarde uit te leggen en hun keuzes te rechtvaardigen."

"Maar een transparante informatievoorziening is niet alleen belangrijk voor de verantwoording; door inzicht in taxatiewaarden uitsluitend hiervoor te gebruiken, laat een corporatie kansen liggen. Meer inzicht kan namelijk resulteren in meer grip, betere stuurinformatie, reëlere toekomstverwachtingen en bewuste keuzes ten aanzien van het bezit. Ook bedrijfseconomisch is dit dus erg belangrijk."

Vijf succesfactoren
In de gepubliceerde whitepaper heeft het onderzoeksbureau Markteffect negentig respondenten gevraagd naar hoe taxaties bij hen werden uitgevoerd. Onder de respondenten waren achtenzeventig woningcorporaties. "Daarnaast is ook onderzocht hoe de partijen zelf tegen de transparantie van hun taxaties aankijken, en welke ambities zij hebben om dit aspect te verbeteren," aldus Bastiaan.

Op basis van het onderzoek concludeert Reasult dat er vijf succesfactoren zijn waarmee een woningcorporatie meer grip kan krijgen op haar vastgoedwaarde: "Ten eerste moeten zij begrijpen wat er gebeurt. Bouw binnen je organisatie kennis op van de markt, van je bezit en van gangbare taxatiemethoden en -standaarden."

"Daarnaast moeten corporaties vragen om een kwalitatieve en kwantitatieve onderbouwing van hun taxaties, en deze uitkomsten beproeven en toetsen. Het goed inrichten van het taxatieproces en eventuele veranderingen borgen met goede tooling zijn ook doorslaggevend."

Verschillende methoden
Eén van de oorzaken die transparantie tegenwerkt, is de hoeveelheid methoden waarmee er momenteel naar vastgoed wordt gekeken: "Dit komt door uiteenlopende doelen of beschikbare middelen, zoals geld, tijd en kennis. In sommige gevallen speelt ook onwetendheid over de toepasbaarheid van een bepaalde methode een rol. Door de invoering van de nieuwe Woningwet waarin de DCF-methode wordt voorgeschreven is in ieder geval de methode geborgd. Een kanttekening hierbij is dat het een sectorspecifieke verantwoordingswijze is waarmee vergelijkbaarheid met vastgoedpartijen buiten de sector beperkt is."

Impact nieuwe Woningwet
Binnenkort moeten alle woningcorporaties volgens de Woningwet hun portefeuille jaarlijks waarderen op marktwaarde. Voor veel corporaties zal dit impact hebben, aldus Bastiaan: "Voor corporaties die nog niet gewend zijn te werken met marktwaarde, geeft het een beeld van de potentie van het vastgoed. Corporaties die nu op basis van historische kostprijs of de bedrijfswaarde de waarde van hun vastgoed berekenen, krijgen te maken met een flinke toename van hun eigen vermogen omdat de marktwaarde verplicht moet worden opgenomen op de balans. Dit betekent echter niet dat een corporatie ineens meer kan investeren, omdat de vrije kasstroom niet per definitie verbetert."

"Een goed taxatiemanagementsysteem biedt uitkomst voor het waarderen op marktwaarde. Hiermee is het taxatieproces volledig 'in control' en volgens een kwalitatief hoge standaard. Hiermee wordt op een transparante wijze de waarde van de portefeuille bepaald. Tegelijkertijd krijgen corporaties grip op de datakwaliteit en bouwen ze kennis op in de organisatie."

Uitdagingen voor een corporatie
Bastiaan erkent dat corporaties die meer transparantie willen hebben enkele uitdagingen moeten overwinnen: "Deze komen echter wel minder vaak voor bij corporaties die al langer bezig zijn met vastgoedwaardering en -sturing. Maar er zijn ook veel corporaties die nog winst kunnen boeken qua transparantie. Wij zien bijvoorbeeld dat taxateurs vanuit verschillende kaders, normen, standaarden en rekenmodellen werken, of dat er teveel ruimte is voor eigen invulling in de formele opdrachtbrief. Dan kan er winst geboekt worden op het gebied van eenduidigheid."

"Het is geen geheim dat er bij veel corporaties nog veel te winnen valt op het gebied van datakwaliteit en informatievastlegging. Vooral bij marktwaardering is goede brondata van belang omdat dit de uitgangspunten zijn waarop de taxatie wordt gebaseerd. Datakwaliteit bepaalt in belangrijke mate de kwaliteit van de taxatie. Vooral bij fusieorganisaties kan dit een uitdaging zijn, omdat daar vaak organisch gegroeide organisaties zijn waar data nog over verschillende bronsystemen verspreid ligt. Er zijn vaak weinig mensen die precies weten hoe het zit. Daarnaast kan een fusie ook een verlies van kennis betekenen, en zijn processen minder nauw op elkaar aangesloten”.

Kleine stappen
Reasult kan hierbij volgens Bastiaan iets betekenen voor de corporaties: "Door gebruik te maken van goede tooling en door kennis in huis te halen, kunnen wij woningcorporaties helpen de vijf succesfactoren te doorlopen en hun taxaties beter op orde te krijgen. Begin met het maken van kleine stappen, het neerzetten van een goede structuur en het klaarzetten van de juiste tools. Op die manier is een optimale grip op de vastgoed bij woningcorporaties geen utopie."

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia - 13 juli 2015

Klik hier om de bedrijfsprofielpagina van Reasult in de CorporatieGids 2015 te bekijken.