• Home
• Nieuws

Sturen op marktwaarde voorkomt kapitaalvernietiging

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 7 July 2015

“Wij waren op zoek naar een ICT-tool om onze portefeuille zelf te gaan waarderen op marktwaarde in verhuurde staat en de tool moest de mogelijkheid bieden om analyses te doen op diverse dwarsdoorsnedes van de portefeuille”, vertelt Eelco Fisher, Senior Adviseur Vastgoedeconomie bij Mooiland. “Na een selectieprocedure is gekozen voor Reaturn, omdat deze aan de door ons gestelde eisen voldoet, in de toekomst te koppelen is aan ons primaire systeem, en gecertificeerd is door PwC.”

Senior accountmanager Jan Zwerink bij Reasult is blij met de samenwerking: “Door de keuze van Mooiland wordt eens te meer bewezen dat onze producten goed aansluiten bij de behoeften uit de markt. Om dit mogelijk te maken onderhouden we intensief contact met onze klanten en werken we nauw samen om tot nieuwe oplossingen te komen. Hiervoor zijn we continu bezig met het verbeteren van onze producten.”Woningcorporatie Mooiland heeft gekozen voor Reaturn, de taxatiemanagementoplossing gericht op waardering en sturing op marktwaarde van Reasult. Deze oplossing draagt bij aan de realisatie van de doelstelling om in 2014 te sturen op rendement. Tevens vindt Mooiland hierdoor beter aansluiting bij de commerciële vastgoedmarkt voor wat betreft vastgoedwaardering en -sturing.

“Wij waren op zoek naar een ICT-tool om onze portefeuille zelf te gaan waarderen op marktwaarde in verhuurde staat en de tool moest de mogelijkheid bieden om analyses te doen op diverse dwarsdoorsnedes van de portefeuille”, vertelt Eelco Fisher, Senior Adviseur Vastgoedeconomie bij Mooiland. “Na een selectieprocedure is gekozen voor Reaturn, omdat deze aan de door ons gestelde eisen voldoet, in de toekomst te koppelen is aan ons primaire systeem, en gecertificeerd is door PwC.”

Senior accountmanager Jan Zwerink bij Reasult is blij met de samenwerking: “Door de keuze van Mooiland wordt eens te meer bewezen dat onze producten goed aansluiten bij de behoeften uit de markt. Om dit mogelijk te maken onderhouden we intensief contact met onze klanten en werken we nauw samen om tot nieuwe oplossingen te komen. Hiervoor zijn we continu bezig met het verbeteren van onze producten.”

Bron: Reasult

Sinds twee jaar waardeert Woningstichting Nijkerk haar bezit tegen marktwaarde in verhuurde staat. ‘’Het geeft ons beter inzicht in de waarde van ons vastgoed’’, zegt Erik Lambers, Hoofd Financieel Economische Zaken.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie juni 2015

‘’Een paar jaar geleden hebben we ons bij Woningstichting Nijkerk goed verdiept in de materie van vastgoedwaardering’’, begint Erik het gesprek over waarderen op marktwaarde. ‘’We wilden ons bezit beter vergelijkbaar maken met de markt. Tot dat moment waardeerden wij op historische waarde of lagere bedrijfswaarde. Maar deze waarderingsmethodiek zegt niets over de echte waarde van je bezit. De marktwaarde in verhuurde staat komt dan het dichtst in de buurt bij hoe de buitenwereld naar je vastgoed kijkt.’’ ‘’Inmiddels waarderen we ons bezit sinds twee jaar tegen marktwaarde in verhuurde staat,” gaat Erik verder. ‘’We zijn blij dat we deze tijdrovende opdracht al achter de rug hebben. We zijn de verplichting tot waarderen tegen marktwaarde volgens de nieuwe Woningwet mooi voor.’’

Commercieel vastgoed
‘’De waardering van ons commercieel vastgoed hebben we volledig uitbesteed aan onze taxateur MVGM’’, zegt Erik. ‘’Dat is zo specifiek, daar wilden wij ons zelf niet aan wagen en dat hebben we aan de specialisten van MVGM overgelaten.’’ Over de aanpak van het taxatieproces van het bezit zegt Erik: ‘’Voor woningcorporaties is het gebruikelijk om één derde van haar bezit door externen te laten toetsen. Dat hebben wij niet gedaan. Wij hebben de marktwaarde van onze totale sociale woningvoorraad zelf modelmatig bepaald. De gebruikte parameters - zoals de disconteringsvoet en exit yield én de uitkomsten - hebben we door MVGM laten beoordelen. Als taxateur kunnen zij nalopen of de parameters legitiem zijn. Dat was het geval waardoor MVGM vervolgens een aannemelijkheidsverklaring kon afgegeven aan ons. Vervolgens hebben wij deze verklaring aan onze accountant doorgespeeld.’’

Gevoel
Erik vervolgt: ‘’Kenmerkend voor de aanpak die wij hebben gekozen is dat wij de taxateurs van MVGM dicht tegen onze accountant hebben gezet. De accountant moet een gevoel krijgen bij marktwaarde in verhuurde staat. Je gaat immers van een lage historische waarde op de balans naar bedragen van bijna tweehonderd miljoen euro meer. De accountant moet ook oprecht voelen dat de waarde ‘waar’ is.’’ Overigens gold dat ook voor afgevaardigden van Woningstichting Nijkerk zelf, legt Erik uit. ‘’We hebben ons management, medewerkers en RvC ook nadrukkelijk in het traject betrokken. Dat is goed geweest; ook niet-financiële mensen krijgen daarmee een beter gevoel bij wat marktwaarde in verhuurde staat nou eigenlijk is.’’

Kapitaalvernietiging
Waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat leidt ook tot andere keuzes, legt Erik uit: ‘’De waarde zegt veel meer over hoe ons bezit er nu bijstaat. Nu al hebben we op basis van de nieuwe informatie andere keuzes gemaakt met betrekking tot sloop en nieuwbouw. Of beter gezegd: niet slopen, maar het bestaande bezit uitponden. Sturen op marktwaarde voorkomt kapitaalvernietiging.’’

Andere keuzes
‘’Sloop is nu een hele bewuste keuze en gebeurt minder snel dan in het verleden op basis van historische kostprijs.’’ Op de vraag of het nieuwe inzicht met terugwerkende kracht ook tot andere keuzes zou hebben geleid, zegt Erik: ‘’Ja, ik denk dat we met de kennis van nu sommige sloop- en nieuwbouwprojecten niet gerealiseerd zouden hebben.’’ Nu het bezit op marktwaarde in verhuurde staat is gewaardeerd en collegacorporaties dat ook steeds meer gaan doen, wordt het onderling aan- en verkopen van bezit ook eenvoudiger. ‘’Het helpt je om aankoop- en investeringsbeslissingen beter te onderbouwen.’’

Tijdig beginnen
Terugkijkend op de stappen die Woningstichting Nijkerk heeft gemaakt met waarderen op marktwaarde, zegt Erik: ‘’Het eerste jaar was best zwaar. Het is best ingewikkelde materie. Het tweede jaar volgt pas het echte begrip. Mijn advies aan corporaties is daarom om tijdig te beginnen. Maak duidelijke afspraken met je accountant en je taxateur en bevraag elkaar op de uitkomsten. Het begrip marktwaarde in verhuurde staat moet gaan leven. Waarde bevat ‘waard’ en zit in het woord ‘waardevol’: het heeft ons echt meer inzicht gegeven in de waarde van ons vastgoed.’’

Bron: CorporatieGids Magazine