Het scheiden van wonen en zorg zet de huisvestingsinkomsten van zorginstellingen onder druk. De maximaal redelijke huur voor de wooneenheid is over het algemeen lager dan de normatieve huisvestingsvergoeding. Wat doe je dan als zorginstelling? Je stelt je vastgoedstrategie bij en gaat op zoek naar flexibiliteit in je vastgoedportefeuille. Waar vind je die in eerste instantie? In de gebouwen die worden gehuurd van woningcorporaties. Wie betaalt nu de echte rekening van het scheiden van wonen en zorg?
De zorgbehoevende
Is het de zorgbehoevende die in plaats van een eventuele inkomsensafhankelijke bijdrage nu huur moet gaan betalen en een afweging moet gaan maken waar hij/zij wil gaan wonen? Het verzorgingshuis in de wijk wordt binnenkort gesloten, waar kom je terecht als je niet meer zelfstandig kunt wonen? Welke woning kun je je veroorloven? Kun je samen met je partner verhuizen en hoe ga je dan om met een eventuele koopwoning die in de huidige woningmarkt lastig te verkopen is? Zo lang mogelijk thuis blijven wonen is noodzakelijk, maar wie levert de zorg want ook de budgetten voor thuiszorg staan onder druk.
De zorginstelling
Is het de zorginstelling die een deel van de inkomsten ziet wegvallen en met het zorgkantoor slechts korte termijnafspraken kan maken, terwijl vastgoedbeslissingen voor de (middel)lange termijn moeten worden genomen? Daarnaast word je als zorginstelling als je niet oppast woningverhuurder met alle wet- en regelgeving van dien, die ook nog verschilt voor zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden.
Als verhuurder van meer dan 10 zelfstandige eenheden krijg je te maken met de verhuurdersheffing. Bij doorverhuur van de woningcorporatie aan zorginstelling aan de klant is de verhuurdersheffing voor rekening van de woningcorporatie. Je krijgt als zorginstelling in dat geval wel te maken met het toewijzingsbeleid van woningcorporaties indien cliënten minder dan tien uur zorg ontvangen en administratieve rompslomp als gevolg van de Warmtewet, die per 1-1-2014 huurders verplicht om warmte via de woningcorporatie af te nemen. De verhuur van onzelfstandige eenheden is in veel gevallen administratief en financieel interessanter voor de zorginstelling dan de verhuur van zelfstandige eenheden.
De woningcorporatie
Is het de woningcorporatie doordat zorginstellingen op zoek gaan naar flexibiliteit in de vastgoedportefeuille en deze in eerste instantie zoeken in het gehuurde deel van de portefeuille dat over het algemeen in eigendom is van woningcorporaties? Kun je nog bijsturen in projecten die op dit moment worden gerealiseerd? Wat ga je doen met de bestaande contracten? Handhaven en het probleem terugleggen bij de zorginstelling voor zolang de bestaande huurovereenkomsten duren?
Betaal de rekening gezamenlijk
Iedereen kent zijn eigen rekening en zal iets moeten inleveren. Mijn advies is: betaal de rekening gezamenlijk. Krijg inzicht in elkaars speelveld en ga op zoek naar de gezamenlijke oplossing vanuit beide vastgoedportefeuilles, namelijk betaalbare huisvesting voor de klant. Het is niet terecht om de rekening van het scheiden van wonen en zorg grotendeels bij de woningcorporaties te leggen. Zij hebben hun eigen uitdagingen als de verhuurdersheffing en de saneringsheffing. Ook bij de woningcorporatie staat de kasstroom onder druk. Bovendien zijn de investeringsbeslissingen in het verleden gezamenlijk genomen en kun je elkaar als samenwerkingspartner weer nodig hebben in het verhuurproces. Als woningcorporatie je poot stijf houden en de bestaande contracten handhaven kan ertoe leiden dat de zorginstelling failliet gaat en alle complexen leeg komen te staan. Hierbij is niemand gebaat.
Op zoek naar een nieuw evenwicht
Het hele systeem is bijna niet aan een buitenstaander uit te leggen. Al met al is het een complexe situatie die het resultaat is van enerzijds de overheidswens om te komen tot meer marktwerking en anderzijds gevangen zit in de regelgeving die vanuit de overheid wordt opgelegd. Het is een voorbeeld van de spagaat waarin de woningmarkt zich op dit moment bevindt. De komende jaren zal het hele systeem op de schop moeten om weer evenwichtig te worden. Een mooie uitdaging voor de sector om te komen met voorstellen daarvoor.
Door: Inge Gotink, consultant bij Brink Groep
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine September 2024 - Digitale Transformatie Inhoud Madeleine Hamburg (Pré Wonen): De digitale transformatie is bij uitstek…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
