• Home
• Nieuws

Rob Kwaaitaal (WOONstichting Gendt): Sloop en nieuwbouw zonder aanpassing ICT-systemen

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 17 May 2023

Het vergt veel van een woningcorporatie om in enkele jaren op het huidige woningbezit van 850 woningen 160 extra woningen te moeten gaan verhuren. Zeker als die woningen zich bevinden in een dorp met 7.000 inwoners en voor het grootste deel middels sloop- en nieuwbouw moet gaan plaatsvinden. De Gelderse WOONstichting Gendt zag zich geplaatst voor deze opgave. Hoe gaat zij hiermee om? En welke rol speelt IT in deze projecten? Zijn de beschikbare data geschikt of moeten deze worden uitgebreid? CorporatieGids Magazine ging hierover in gesprek met Rob Kwaaitaal, manager Wonen en Vastgoed bij WOONstichting Gendt.

Rob legt uit hoe de sloop- en nieuwbouwopgave is ontstaan: “In de Staatsliedenbuurt hier in Gendt hadden we 92 ‘tijdelijke’ woningen die in de jaren 60 zijn gebouwd. Kwalitatief matige, niet-energiezuinige en gehorige woningen. En hoewel de woningen in de jaren 80 uitgebreid gerenoveerd zijn, waren ze echt ‘op’. Daar kwam bij dat deze grote eengezinswoningen met enorm grote tuinen niet meer pasten bij de huidige tijd met dalende gezinsgrootten. Daarom is besloten om deze 92 huurwoningen te slopen en te vervangen door 29 koopwoningen en 92 sociale huurwoningen.”

Impact
“De impact op onze huurders en woningzoekenden was groot,” gaat Rob verder. “Normaal hebben we zo’n vijftig mutaties per jaar en dan is 92 huurders binnen twee jaar aan een andere woning helpen een grote opgave. Dat betekende in de praktijk dat een ‘normale’ woningzoekende helaas weinig kans had om een huurwoning te vinden. Grote consequenties dus maar gelukkig niet alleen vervelend. De bewoners van de Staatsliedenbuurt vormden namelijk een hechte gemeenschap. Een deel daarvan is naar een wijk met ‘aandachtspunten’ verhuisd en beïnvloeden vervolgens daar de wijk op bijzonder positieve wijze.”

Vragen, vragen, vragen
Het project in de Staatsliedenbuurt is niet het enige nieuwbouwproject voor WOONstichting Gendt. Rob: “In totaal zullen we binnen twee à drie jaar ongeveer 160 nieuwe woningen gaan verhuren. Uiteraard riep dat vele vragen op. Denk aan: ‘Welke verhuisbewegingen kunnen we verwachten en hoe kunnen we sturing aan verhuisbewegingen geven?’ Of: ‘Hoe kunnen we de woningen zo eerlijk mogelijk over onze doelgroepen verdelen?’ Enserve bleek hierbij een waardevolle gesprekspartner. Zij verzorgt het woonruimteverdeelsysteem in de regio Nijmegen en Arnhem en onderdeel van hun activiteiten is het geven van advies over bijvoorbeeld verhuisbewegingen. Uit soortgelijke projecten bij andere corporaties, bleek dat bij dit soort nieuwbouwprojecten zo’n 21 procent van de nieuwe bewoners van buiten de regio komt. Een stuk meer dan de 13 procent als iedere woning afzonderlijk wordt aangeboden. Door woningen te verloten met een leeftijdsgrens van bijvoorbeeld dertig jaar maar zonder rekening te houden met inschrijftijden, krijgen alle jongeren een gelijke kans. De input van Enserve hebben we gebruikt om het Verhuurplan van de nieuwbouw op te stellen. In dit plan staat op welke wijze we de 160 nieuwe woningen willen gaan verhuren en welke doelen we met het toewijzen willen bereiken: passend huisvesten, rechtvaardig toewijzen en de leefbaarheid verbeteren.”

Voorrang huidige huurders?
Op de vraag of het een goed idee is om de huidige huurders voorrang te geven, volgt een gedecideerd antwoord van Rob: “Nee, voorrang geven aan huidige huurders zullen we niet doen omdat het niet nodig is. Gewoonweg omdat al meer dan 50 procent van de huurders verhuist binnen Gendt. Daarnaast vinden wij het niet verstandig om een hek rond de gemeente te plaatsen. Dit leidt tot kopieergedrag van andere gemeentes met als gevolg dat de verhuisbewegingen tussen gemeentes worden beperkt. En stel je voor dat iemand die studeert in Nijmegen vervolgens niet meer in de gemeente kan wonen waar hij of zij is opgegroeid. Dat is onwenselijk.”

Geen uitbreiding woonruimteverdeelssysteem
Ondanks de specifieke wensen van WOONstichting Gendt ten aanzien van het woonruimteverdeelproces, is dat zonder noodzakelijke aanpassingen in de softwaresystemen doorgevoerd. Rob hierover: “Dat wilden we per se niet omdat het systeem dan binnen de kortste keren niet meer goed beheersbaar zou zijn. Met andere woorden, alles wat we samen met Enserve met betrekking tot de toewijzing hebben bedacht, moest door de huidige software ondersteund worden. Nu is het woonruimteverdeelsysteem bijzonder uitgebreid dus beperkt het ons zeker niet.”

Struikroven en Woningplukken
“WOONstichting Gendt hecht waarde aan circulariteit in sloop- en nieuwbouwtrajecten,” sluit Rob af. ”Een mooi voorbeeld daarvan is Struikroven en Woningplukken. Het rücksichtslos slopen van grote eengezinswoningen met grote tuinen zorgt normaal gesproken voor onnodige vernietiging van vele waardevolle zaken. Daarom heeft WOONstichting Gendt aan de bewoners van de gemeente de mogelijkheid geboden om struiken, bomen, tuinhuisjes en dergelijke uit de tuinen van de sloopwoningen te halen. Dat was ook mogelijk voor de sloopwoningen zelf zodat vele verwarmingselementen, kranen, keukens en andere herbruikbare materialen verwijderd zijn uit de woningen. Meer dan tweehonderd mensen hebben van deze mogelijkheid gebruikgemaakt zodat na de sloop meer dan 95 procent van de materialen wordt hergebruikt.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Theo Scholten