• Home
• Nieuws

Peter Boelhouwer: Woningmarkt vraagt om een integraal en eigendomsneutraal woonbeleid

Geplaatst door CorporatieMedia op Sunday 26 March 2017

De Nederlandse woningmarkt is als een binnenband vol met plakkertjes. Hoe ziet de ideale nieuwe binnenband eruit? “Verklein het onrechtvaardige verschil tussen huurders en kopers. Voorkom dat huurders tweederangs burgers worden,” zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems aan de TU Delft. Een gesprek over transities naar een eerlijke woningmarkt.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie SBI maart 2017

Professor Priemus vergeleek de huidige toestand van de Nederlandse woningmarkt niet zo lang geleden met een binnenband vol met plakkertjes. Iedere fietser weet dat er op een gegeven moment een einde komt aan de reparatie; de plakkertjes hechten dan niet meer en gaan elkaar in de weg zitten. Dan wordt het tijd om afscheid te nemen van de oude band en een nieuwe aan te schaffen, die weer jaren mee kan en niet steeds lek raakt. ‘’Dat is in onze ogen een mooie metafoor van de toestand waarin de Nederlandse woningmarkt zich al enkele jaren bevindt’’, zegt Peter, medeauteur van het essay Naar een hervorming van de woningmarkt, geschreven in opdracht van NVB, Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers.

De mooie metafoor ten spijt, een snelle bandenwissel zit er volgens Peter niet in. “Het eindbeeld is helder, maar hoe kom je daar en hoelang doe je erover. Het gaat om transities die de woningmarkt geleidelijk moet hervormen.”

Cyclisch karakter
Belangrijke reden van de vele plakkertjes is het cyclische karakter van de woningmarkt, zegt Peter. “Als de woningmarkt slecht draait worden er vaak politieke maatregelen genomen waardoor het vervolgens nog slechter gaat. En gaat het goed, dan wordt er nog wat extra olie op het vuur gegooid. Nu zouden we bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek sneller kunnen beperken, door de lage rentestand levert dat huiseigenaren momenteel nauwelijks voordeel op. De politiek slaat er nauwelijks op aan. De woningmarkt is volatiel, je kunt het nooit helemaal beïnvloeden, maar je zou de uitschieters wel kunnen afremmen.”

Drie woningmarkten
Dé woningmarkt bestaat eigenlijk niet, vindt Peter. “Er is sprake van een overdrukmarkt, zoals de Randstad en enkele grote steden daarbuiten, een evenwichtige markt en een krimpmarkt. De trek naar de stad neemt alleen maar toe. Als je daar niet gaat bouwen, blijft de krapte toenemen. Mensen blijven naar de stad komen, ondanks het woningtekort. Daardoor groeit het aantal mensen per woning, bijvoorbeeld omdat meerdere huishoudens met zogenaamde Friendscontracten een woning delen.”

Druk op de stad
Op de vraag of de druk op de steden kan worden ontlast door krimpgebieden aantrekkelijker te maken, zegt Peter: “In het verleden is geprobeerd om te deconcentreren. Dat is niet gelukt, zo maakbaar is de woningmarkt niet. Je kunt wel wat doen. De komst van het datacenter van Google naar Eemshaven stimuleert de woningmarkt in de periferie enigszins en Limburgs marketingcampagne met ‘welness en natuur’ als trekker zal ook vast wat nieuwe Limburgers hebben opgeleverd. Uiteindelijk is dit marginaal, mensen willen vooral daar wonen waar er werk is. Je ziet bijvoorbeeld dat studenten uit de omgeving van Groningen naar deze stad komen om te studeren, maar na hun studie massaal naar de grote steden in de Randstad vertrekken. Je rooft daarmee het platteland leeg.”

Leeggeroofd platteland
In het leeggeroofde platteland laten investeerders zich niet zien en zijn het corporaties die voor leefbaarheid en beschikbaarheid moeten zorgen. “De Woningwet schiet daarin tekort. Huurtoeslag in het hoge Noorden is eigenlijk een onnodige huurverhoging. Als die er in de krimpgebieden niet zou zijn, zouden de huren flink kunnen worden verlaagd. In de periferie lost de markt het wel op. In de overdrukgebieden zou de liberalisatiegrens bijvoorbeeld op 900 euro kunnen worden getrokken, zodat de middeninkomens meer kans maken op een passende woning. Doe je dat niet, dan schieten de huurprijzen snel door tot ver boven de duizend euro per maand. Ik zie een oplossing voor het middensegment evenmin terugkomen in de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen.”

Woonlasten huurders stijgen
Waar de extremiteit in de kopersmarkt inmiddels uit het systeem is gehaald, door strengere eisen voor hypothecaire financiering en aflossen, zie je de woonlasten voor huurders alleen maar stijgen. “De vierkante meterprijs van koopwoningen is in veel gevallen lager dan van sociale huurwoningen. Als je geen enkel risico wilt lopen, moet je huren. De tegelwijsheid van vroeger gaat al jaren niet meer op. De huurprijzen in de sociale-huursector zijn in de afgelopen vijf jaar met vijftien procent gestegen.”

Armoedegrens
Het leidt er volgens Peter toe dat grote groepen huishoudens onder de armoedegrens zakken. “Dat zijn steeds vaker huishoudens die te weinig verdienen voor een koophuis en te veel voor een huiswoning. De problemen gaan ontstaan bij een groot deel van de lage inkomens die in een huurwoning boven de aftoppingsgrens wonen. Neemt het inkomen met een paar euro toe, dan vallen ze ineens buiten de boot en stijgen de woonlasten met 1.200 euro per jaar. Ze moeten dan fors terug in hun bestedingspatroon.”

Huurdifferentiatie
Peter vervolgt: “Verdien je meer dan 35.000 euro dan kan je geen betaalbare huurwoning betrekken. Huishoudens met een inkomen tussen de 35.000 en 45.000 zouden best een huurwoning van een corporatie van 500 tot 700 euro kunnen betalen, maar mogen dat niet. Het woningbezit in die categorie zou je in feite ook voor midden inkomens moeten kunnen inzetten en bij het toewijzen zou veel meer rekening met de samenstelling van de huishoudens moeten worden gehouden. Alleenstaanden kunnen best iets meer huur betalen dan een gezin met drie kinderen. Passend toewijzen lost dit niet op omdat geen rekening wordt gehouden met de koopkracht van huishoudens.”

Kopen socialer
Kopen lijkt daarmee op dit moment socialer dan huren. “Het prijsniveau van koopwoningen is nog lang niet op het niveau van voor de crisis. Zolang de rente laag blijft is er weinig aan de hand. Als je koopt, doe je er goed aan om de hypotheekrente voor een lange periode vast te zetten.”

Verschillen neutraliseren
In het essay wordt gepleit voor een eigendomsneutraal woonbeleid, zodat de verschillen tussen koop en huur minder groot worden. “Om de verschillen te neutraliseren, moeten we ook kijken naar de pensioenopbouw en zorg,” zegt Peter. “Eigenwoningbezitters bouwen twee keer pensioen op, langs de normale weg en via de woning. Bovendien kan de eigen woning worden benut wanneer de zorgvraag toeneemt. Door de huurstijgingen van de afgelopen jaren hebben huurders enerzijds hogere woonlasten dan kopers en bouwen ze anderzijds alleen op de normale wijze pensioen op. Onze zorg is dat huurders zo tweederangs burgers worden. Als je wilt voorkomen dat corporaties er straks alleen maar zijn voor ouderen en werklozen, moet je de woningen minder eenzijdig toewijzen en voor bredere groepen toegankelijk maken.”

Huur op maat
Huur op maat is in dat kader onder de juiste condities een goed idee, vindt Peter. “Ik ben erg voor gemengde wijken die tegen markthuur worden aangeboden. Waar nodig geef je huurtoeslag en waar het kan vraag je een hogere huur. Het toewijzen van huurwoningen is nu een momentopname en houdt geen rekening met inkomensontwikkeling. Door het inkomen af en toe te toetsen kom je tot een betere afstemming van een reële huur. Het bevordert ook de doorstroom op een meer natuurlijke manier. Je hebt namelijk niet van het ene op het andere moment een andere woning, maar als huurder verlaat je misschien op een bepaald moment wel de goedkope woning waar je op basis van je inkomen een hogere huurprijs voor betaalt. En als je besluit te blijven is er ook niets aan de hand.”

Doorgeschoten
In de oproep van minister Blok om dure huurwoningen te verkopen aan beleggers kan Peter zich wel vinden. “Zorg wel dat het bezit gereguleerd blijft want private capital investors gedragen zich anders als sprinkhanen. Investeer de opbrengsten weer in nieuwe sociale huurwoningen voor ouderen en alleenstaanden.” Minder enthousiast is Peter over de markttoets voor niet-DAEB activiteiten. “Als de markt het niet rendabel kan, dan mogen corporaties het ineens wel. Geef corporaties weer een rol in het betaalbaar houden van het middensegment. De regelgeving is hierin onder het neo-liberale gedachtengoed te ver doorgeschoten.”

Welke politieke partijen straks een coalitie gaan vormen is op het moment van schrijven nog niet bekend. Evenmin of en wat ze met de aanbevelingen uit het essay doen. “Wij verkondigen al twintig jaar dat de hypotheekrenteaftrek afgebouwd moet worden. Pas nu zien we dat het kabinet daar een eerste voorzichtige aanzet toe heeft gegeven en een paar politieke partijen hierin voorzichtig meebewegen. Met onze aanbevelingen zitten we aan de voorkant van veranderprocessen. Wat de politiek er wel of niet mee doet, daar kun je geen pijl op trekken.”

Het essay Naar een hervorming van de woningmarkt is te downloaden op www.bk.tudelft.nl (zoekterm ‘woningmarkt’)

Bron: CorporatieMedia