• Home
• Nieuws

Mischa Coenen (ZOwonen): Gebruikmaken van dashboards om weloverwogen keuzes te maken

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 21 April 2021

Als je elke euro maar één keer kunt uitgeven, wil je zeker weten deze zo efficiënt mogelijk wordt ingezet. Goed inzicht in het effect van je uitgaven is daarvoor essentieel. CorporatieGids.nl sprak met Mischa Coenen, Strategisch Gebouwbeheerder bij ZOwonen over hoe de Limburgse corporatie dit heeft geregeld als het gaat om de instandhouding van de bestaande woningvoorraad: “Door gebruik te maken van dashboards kunnen wij beter verantwoording afleggen en betere keuzes maken.”

De opgaven voor woningcorporaties worden steeds groter, terwijl de middelen beperkt zijn, begint Mischa het gesprek. “Met andere woorden; je wilt de situatie voorkomen waarbij de middelen niet toereikend zijn om aan je opgave te voldoen. Als je kijkt naar de uitgaande kasstromen van onze organisatie, is de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) een groot onderdeel. Het is dus belangrijk daar grip op te houden. Als corporatie moeten immers we aan verschillende eisen voldoen, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, veiligheid en de basiskwaliteit van een woning. Om elke euro zoveel mogelijk te laten renderen, is inzicht in waar we geld aan uitgeven essentieel. Alleen zo kunnen we weloverwogen keuzes maken.”

Objectief inzicht
ZOwonen heeft enkele jaren geleden het proces rondom de besluitvorming van de MJOP en jaarbudgetten onder handen genomen om objectiever en transparanter te kunnen werken. “We willen vanzelfsprekend de juiste keuzes maken. Transparantie gaat dan vooral over het laten zien waar en waarom we geld ergens aan uitgeven. We moeten immers continu de balans tussen onderwerpen als duurzaamheid, veiligheid en de basiskwaliteit van ons bezit bewaken. De objectiviteit zit hem vooral in het gebruikmaken van methodieken. Denk bijvoorbeeld aan conditiemetingen; door gebruik te maken van de NEN 2767 … hebben we objectief inzicht in de gebreken van onze complexen. Dan kunnen we beter die weloverwogen keuzes maken.”

Goede keuzes borgen
Goed sturen op vastgoed staat en valt volgens Mischa met goede datakwaliteit. “Zonder goede datakwaliteit zijn de beslissingen immers ook weinig waard. Daarom zijn we zo’n twee jaar geleden begonnen met een ‘Data op Orde’-project. Naast het actualiseren van onze gegevens – zo’n driekwart is inmiddels verbetert – hebben we daarin ook beschreven hoe we de kwaliteit hoog en actueel houden en wie daarvoor verantwoordelijk is. Op die manier borgen we ook in de toekomst goede datakwaliteit, wat het fundament vormt voor onze vastgoedkeuzes.”

Gedifferentieerd kwaliteitsbeleid
Op de vraag hoe ZOwonen weet of het aan haar doelen voldoet, vertelt Mischa: “We hebben voor iedere woning of complex doelen gesteld rondom bijvoorbeeld conditiescore, energielabel en andere eisen. Daarbij kijken we naar de huidige score en waar we naartoe willen, en gebruiken dat om te bepalen hoe we dat willen bereiken. Daarbij maken we gebruik van een gedifferentieerd kwaliteitsbeleid. In andere woorden: rekening houden met de toekomst van een gebouw bij het maken van beslissingen. Het is bijvoorbeeld helemaal niet handig om bij een complex uitvoerig planmatig onderhoud uit te voeren als het gepland staat om over een paar jaar gesloopt te worden. Dan kunnen we ons geld beter ergens anders aan besteden.”

Risicogestuurd onderhoud
“Daarbij doen we aan risicogestuurd onderhoud. Dat betekent dat we uitgebreid kijken naar de invloed van gebreken op onze ondernemingsdoelstellingen. Als deze namelijk niet worden geschaad, waarom zouden we het dan oplossen? Maar dat werkt ook de andere kant op. Want bijvoorbeeld een ‘voldoende’ bij een conditiescore betekent niet automatisch dat er niets gedaan hoeft te worden. Als bijvoorbeeld na een inspectie een loszittende baksteen in de gevel blijkt te zitten, kan dat gevaarlijk zijn voor bewoner of omstanders. Dan is het juist belangrijk het probleem zo snel mogelijk op te lossen, ook al is de conditiescore voldoende. In andere woorden: we willen inzicht hebben in de effecten van het niet oplossen van gebreken of tekortkomingen.”

Eén overzicht
Bij het maken van de MJOP en jaarbudgetten maakt ZOwonen gebruik van Vastware Dashboards. “Dit helpt onze besluitvorming enorm,” legt Mischa uit. “We moeten zoals gezegd goed verantwoorden waarom we geld ergens aan uitgeven, zowel intern als extern en wat er gebeurt als we dingen niet doen. De middelen worden daarnaast alleen maar schaarser, dus we moeten onderhoud met minder geld realiseren. Met Vastware Dashboards hebben we één overzicht dat ons vertelt waar ons geld naartoe gaat. We hebben zeven ‘hoofdthema’s’ binnen ZOwonen: veiligheid en gezondheid, gebruik, technische vervolgschade, toename reparatieonderhoud, beleving en esthetica, cultuurhistorische waarde en niet te vergeten duurzaamheid. Zo zorgen we ervoor dat we ons geld uitgeven aan hetgeen waar wij het ook daadwerkelijk aan willen uitgeven, allemaal met één druk op de knop. En dat laatste geeft ons de ruimte om in te zoomen op belangrijke zaken, zoals het zoeken naar maatwerkoplossingen voor complexen waar een probleem is.”

Complexniveau
De komende periode is het de bedoeling om nóg meer gebruik te maken van dashboards, sluit Mischa af. “We willen graag de functionaliteiten uitbreiden om nog meer inzicht te hebben over ons vastgoed. Nu zie je bijvoorbeeld dat vooral op portefeuilleniveau wordt gekeken. Handig, maar ik zou graag ook bijvoorbeeld de totale levensduurkosten van complexen inzichtelijk willen maken en kunnen inzoomen op complexniveau. Dat geeft ons net wat meer inzicht waardoor we beter kunnen zien wat er speelt, kosten beter kunnen verantwoorden en nog betere keuzes kunnen maken.”

Bron: CorporatieMedia, Foto: ZOwonen