• Home
• Nieuws

Huurverhoging en Betaalbaarheid

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 9 March 2020

Eind volgende maand krijgen alle huurders van corporatiewoningen weer de jaarlijkse huurverhogingsbrief op de mat. Voor veel corporaties houdt dat in dat omstreeks deze tijd de jaarlijkse berekeningen voor de huurverhoging worden uitgevoerd.

Sociaal Huurakkoord
Eind 2018 hebben Aedes en de Woonbond het sociaal huurakkoord gesloten, waarin is vastgelegd dat de gemiddelde huurprijsstijging in de komende jaren gemiddeld genomen niet meer dan met inflatie zal stijgen. Met deze afspraak geven de Woonbond en Aedes prioriteit aan het onderwerp ‘Betaalbaarheid’.

Historische ontwikkeling
Vanuit deze gedachte van betaalbaarheid is het logisch om ook de vergelijking met de koopsector te maken, daar zijn de afgelopen 10 jaren immers een tweetal belangrijke trends te zien geweest die invloed hebben op de betaalbaarheid van Wonen voor huiseigenaren:

• Allereerst is, als gevolg van de economische crisis, een behoorlijke daling in de waarde van Nederlandse woningen zichtbaar geweest. Overigens is hier sinds 2014 wel weer een duidelijke opgaande lijn te zien, en is per heden de daling van de woningwaarde weer geheel tenietgedaan.

• Hiernaast is sinds 2008 de hypotheekrente behoorlijk gedaald, wat een directe invloed heeft op de maandelijkse lasten van een woningeigenaar.

Wanneer we dan de ontwikkeling van de koopprijzen afzetten tegen de ontwikkeling van huurprijzen in de periode vanaf 2018 is daar duidelijk het verschil zichtbaar tussen de prijsontwikkeling voor een huurder en de prijsontwikkeling voor een koper (op basis van de mediane vraagprijs):

Figuur 1, Bron: CBS Statline en Woningmarktindicatoren van HuizenZoeker

Hierin is echter nog niet het effect van de dalend hypotheekrente meegenomen. Wanneer we op basis van de mediane vraagprijs en de maandlasten bij een annuitaire hypotheek dezelfde vergelijking maken, wordt het verschil in prijsontwikkeling nog veel beter zichtbaar:

Figuur 2, Bron: CBS Statline en Hypotheekshop

Woonquote
De hiervoor geschetste ontwikkelingen zien alleen nog op de effecten van de huur en hypotheekverplichtingen. Wanneer we in de vergelijking ook nog de overige woonlasten als verzekeringen, belastingen, energiekosten en dergelijke betrekken, wordt zichtbaar welk percentage van het ‘besteedbaar huishoudinkomen’ daadwerkelijk aan woonlasten wordt gespendeerd. Voor de ontwikkeling in het afgelopen decennium laat dit de volgende verhouding tussen huurders en kopers (eigenaren) zien:

Figuur 3, Bron: CBS Statline

Waar stuurt u op bij betaalbaarheid?
Zoals we eerder in dit stuk aangegeven hebben, wordt in het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond met name gestuurd op het beperken van de effecten van de huurverhoging op de (on)betaalbaarheid van Wonen voor huurders van sociale huurwoningen. Hierbij wordt de nadruk gelegd op huurtoeslagontvangers. Er wordt echter in dit akkoord niet verder rekening gehouden met de specifieke eigenschappen van woningen en de daarmee samenhangende kosten (denk aan energieverbruik).

Graag gaan wij met u in gesprek om gezamenlijk na te denken over uw definitie van betaalbaarheid en de wijze waarop u deze betaalbaarheid in de toekomst wilt realiseren, waarbij wij naast de pure huurverhoging ook graag onze expertise op de financiële effecten van verduurzaming en de verhuurbaarheid van uw woningbezit in de toekomst bespreken.

Bron: Hofmeier, Foto: Hofmeier