• Home
• Nieuws

Duurzaam bedrijfsmodel

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 16 July 2021

De woningcorporatiesector heeft voor de komende jaren een grote opgave liggen. Er moeten de komende 15 jaar volgens een studie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) 220.000 sociale huurwoningen worden gebouwd. Daarnaast moet het bestaand bezit worden verduurzaamd. Volgens het rapport ‘Woningbouwopgave DAEB en verduurzaming: omvang en kosten voor woningcorporaties’ van ABF Research zouden corporaties tot 2035 in totaal voor € 116 miljard moeten investeren om de ambities voor de sector waar te maken.

Deze opgave is uiteraard niet gelijkelijk verdeeld over alle corporaties. Er zijn grote verschillen tussen de corporaties. Wellicht is de opgave van uw corporatie niet in lijn met het duurzaam bedrijfsmodel.

Wat is het duurzaam bedrijfsmodel?
Het duurzaam bedrijfsmodel kent drie pijlers:

1. Maatschappelijk: de woningcorporatie voorziet in haar maatschappelijke doelstelling;
2. Bedrijfsmatig: governance, de sturing, de beheersing van (niet-financiële) risico’s en de naleving van wet- en regelgeving;
3. Financieel: structurele ontwikkeling van het eigen vermogen aansluitend bij de waardeontwikkeling van de woningportefeuille die nodig is voor de maatschappelijke taak van de woningcorporatie.

De eerste twee pijlers vormen uiteraard de basis. De derde pijler is randvoorwaardelijk. Het eigen vermogen van de woningcorporatie zal in verhouding tot het vreemd vermogen stabiel moeten zijn op een door de corporatie gewenst niveau. Daarbij zal het eigen vermogen moeten worden bepaald op basis van beleidswaarde.

Opgave en middelen
De beschikbare middelen staan niet altijd in verhouding tot de opgaven die de woningcorporaties te wachten staat. Aan de ene kant hebben corporaties  inkomsten: de middelen. Aan de andere kant zien we de opgaven die op het bordje van de corporaties liggen: de uitgaven.

Mogelijke bronnen om de opgaven te financieren zijn:

1. Positieve saldo operationele kasstroom (na verbetering)
2. Verkopen van bestaand bezit
3. Nieuwe leningen

1. Positieve saldo operationele kasstroom  (na verbetering)
De inkomsten in de operationele kasstroom bestaan uit huur. Sturing op deze inkomende kasstroom is door wet- en regelgeving beperkt onder andere door passend toewijzen, Wet Eenmalige Huurverlaging en huurbevriezing. Door deze maatregelen zijn de mogelijkheden ook beperkt voor huurharmonisatie en extra huur bij verbeteringen.

Aan de uitgave kant is sturing ook beperkt. De personeelslasten zijn beperkt beïnvloedbaar doordat de woningcorporatiesector sterk aan regelgeving gebonden is en de informatieplicht en administratieve lasten erg hoog zijn. De onderhoudskosten zijn wel beïnvloedbaar op korte termijn door onderhoud uit te stellen, maar onderhoud blijft nodig. Als de onderhoudsplanning reeds optimaal is kan hier moeilijk op worden bespaard. Heffingen zijn niet beïnvloedbaar en zijn sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de WOZ-waarden. Rente is voor de individuele corporatie niet of beperkt te beïnvloeden. Overige lasten zijn beperkt te beïnvloeden en vormen ook niet een erg grote post. Vennootschapsbelasting vormt een steeds groter aandeel in de operationele kasstroom. Tax-planning wordt steeds belangrijker, corporaties komen of zijn nu in een betalende positie.

Verbeteringen: Veelal wordt dit gezien als het deel dat valt onder de investeringen. Naar onze mening echter, zouden deze ook uit de operationele kasstroom betaald moeten worden aangezien er in de meerderheid van de gevallen geen verdienpotentieel tegenover staat. Gelukkig is dit onderscheid tegenwoordig door de definitie onderhoud – investeringen van Aw/WSW beter geregeld. De term ingrijpende verbouwing is hierop wellicht de uitzondering terecht gezien de strenge criteria:

Op basis van de recente publicatie dienen ook uitgaven in het kader van een ‘ingrijpende verbouwing’ (commercieel) integraal te worden geactiveerd. Voor de definitie van een ingrijpende verbouwing is echter geen aansluiting gezocht bij de fiscale definitie. Commercieel kwalificeert een ingrijpende verbouwing als een verbetering indien cumulatief aan de volgende vier criteria wordt voldaan: 

1. de energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
2. gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak dat deze elementen op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten worden gebracht;
3. de werkzaamheden zijn mede gericht op het technische en functionele niveau van badkamers, keukens en toiletten in stand te houden op c.q. te brengen naar het niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwachten; en
4. installatievoorzieningen aan de onroerende zaken dienen als gevolg van de werkzaamheden de komende 10 jaar niet te hoeven worden aangepakt.

Indien slechts aan drie van de vier voorwaarden wordt voldaan, kan alsnog sprake zijn van een (te activeren) ingrijpende verbouwing. In dergelijke gevallen dient de corporatie te onderbouwen waarom sprake is van een ingrijpende verbouwing.

2. Verkopen
Verkoopopbrengsten vormen een eenmalige financieringsbron. Ze verlagen  echter meerjarig de operationele kasstroom door lagere huuropbrengsten. Bovendien lever je met verkoop ook beleidswaarde in, dus financieringsruimte. Uiteraard zijn hier de regionale verschillen groot. In de Randstad is de opbrengst van de verkoop van een bestaande woning wellicht voldoende om daar nieuwbouw voor neer te zetten met een hogere kwaliteit, mits er voldoende bouwlocaties zijn, maar in vele delen van het land is dit zeker niet het geval.

Bij verkopen geldt het adagium: op = op.

3. Leningen
Een belangrijke bron op de opgave te betalen is het aantrekken van nieuwe leningen. Het aantrekken van nieuwe leningen wordt beperkt door de plicht te voldoen aan de financiële ratio’s van het Aw/WSW. Hierbij zijn de volgende ratio’s voor corporaties bepalend:

• LtV (Load to Value): inzicht in leningvolume ten opzicht van de beleidswaarde
• ICR (Interest Coverage Ratio): inzicht in rente als aandeel in operationele kasstroom
• Solvabiliteit: inzicht in het eigen vermogen (op beleidswaarde) ten opzichte van het totale vermogen (op beleidswaarde).

Het zal duidelijk zijn dat het vergroten van de leningenportefeuille in principe op gespannen voet staat met het duurzaam bedrijfsmodel. Uiteraard kan in veel gevallen de leningenportefeuille worden vergroot naar een gewenst niveau dat door de corporatie duurzaam wordt geacht. Het gewenst niveau hangt ook af van hoeveel risico de corporatie wil nemen en hoeveel risico de corporatie kan nemen.

Te grote opgave
In veel gevallen zal de opgave te groot zijn om binnen het duurzaam bedrijfsmodel te passen. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt waarbij de samenhang tussen de financiële ratio’s in de overwegingen zal moeten worden meegenomen.

Modelmatig is het theoretisch bedrijfsmodel duurzaam, mits de input juist is en de keuzes voor de input correct zijn. Het model is pas duurzaam bij de juiste keuzes.

Bepaal voor uw corporatie waar de beperkingen liggen en waarop u wilt sturen. Let hierbij wel op dat het duurzaam bedrijfsmodel een langjarige scope kent. Om de keuzes goed te kunnen maken is het van belang om het maken van Rolling forecasts, scenario’s; houdt complexsessies, breng de opgaven en de mogelijke middelen (bronnen) in kaart; bepaal uw risicobewustheid en breng dus ook de risico’s in kaart.

Doe dit in samenwerking met alle afdelingen binnen de corporatie en stakeholders zoals gemeente en huurdersorganisaties.

Wacht niet af en ga aan de slag!

Bron: Hofmeier, Foto: Hofmeier